Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-931/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000244-61) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "База" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционным жалобам администрации муниципального образования г. Краснодар и департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 18 октября 2021 г.
Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца ФИО5, действующего на основании доверенности, пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЮгПроЭксперт" ФИО3, участвовавших в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,
УСТАНОВИЛА:
общество с ограниченной ответственностью "База" (далее по тексту - ООО "База", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 364+/-50.2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г.
В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО "Р-ГРУП" ФИО4, что нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Краснодарского краевого суда от 18 октября 2021 г. в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 364 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости 56 231 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.
Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.
Заинтересованное лицо администрация муниципального образования г. Краснодар просит решение Краснодарского краевого суда от 18 октября 2021 г. отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе апеллянт, ссылаясь на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П, полагает, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки земель. Считает, что уменьшение размера кадастровой стоимости земельного участка более чем на 38 % повлечет существенное изменение условия договора аренды в части размера арендной платы. Кроме того, податель жалобы не выражал согласие на оспаривание арендатором результатов определения кадастровой стоимости.
Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение Краснодарского краевого суда от 18 октября 2021 г. отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе административный ответчик, так же ссылаясь на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П, полагает, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки земель. Апеллянт считает, что экспертное заключение, выполненное экспертом ООО "ЮгПроЭксперт" ФИО3, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при определении рыночной стоимости объектов оценки в нарушение пункта 5 ФСО N 3 экспертом использованы в качестве объектов-аналогов объекты не сопоставимые по местоположению с объектом экспертизы, а также отсутствуют корректирующие коэффициенты на инженерные коммуникации для объектов-аналогов N 2 и N 3.
Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца ООО "База" представлены возражения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО5 просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.
Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца, заслушав пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЮгПроЭксперт" ФИО3, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с возражениями, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 364+/-50.2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" на основании договора аренды земельного участка N 4300016283 от 11 мая 2010 г, соглашения от 5 декабря 2017 г. N 545 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11 мая 2010 г.
Расчет арендной платы осуществляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, что следует из приложения к договору аренды земельного участка N 4300016283 от 11 мая 2010 г. (л.д. 11-16 том 1, 20-21, 22 том 2).
Предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка в размере 90 904 775, 6 руб, которая утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2020 г.
Вышеприведенная информация отражена в письмах государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 28 января 2022 г. N 01-12/228, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 15 февраля 2022 г. N 22-02375-ВА/22 (л.д. 203-204, 244 том 2).
С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.
В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Р-ГРУП" отчет N 310121.01-01-ЗУ от 31 января 2021 г, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 52 500 000 руб.
В целях установления рыночной стоимости земельного участка 2 апреля 2021 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "ЮгПроЭксперт".
Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 56 231 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.
2 августа 2021 г. определением Краснодарского краевого суда назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.
Согласно дополнительному заключению эксперта N СЭ-931/2021/1 от 10 сентября 2021 г. рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 56 231 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.
Суд первой инстанции согласился с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы N СЭ-931/2021/1, выполненным 10 сентября 2021 г. обществом с ограниченной ответственностью "ЮгПроЭксперт".
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 7, 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером N, площадью 9 364+/-50.2 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположенный по адресу "адрес".
Из содержания заключения N СЭ-931/2021/1 от 10 сентября 2021 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.
Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).
Из заключения эксперта следует, что исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка - под индустриальную застройку.
Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.
При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земель
