Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2022 г. по делу N 66а-336/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2021-000456-73 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ФОРТИС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" на решение Ставропольского краевого суда от 1 декабря 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э, поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ФОРТИС" (далее - ООО "ФОРТИС", общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 27 марта 2019 года в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 710, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", квартал "данные изъяты", в соответствии с отчетом об оценке ООО " "данные изъяты"" ДД.ММ.ГГГГ N N в размере 33 647 000, 09 рублей.

В ходе разбирательства в суде первой инстанции представителем административного истца уточнены исковые требования с учетом выводов судебной экспертизы, заявлено об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости в сумме 64 182 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 27 марта 2019 года в размере 84 821 857, 09 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника нежилого помещения, являющегося плательщиком налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Решением Ставропольского краевого суда от 1 декабря 2021 года административные исковые требования ООО "ФОРТИС" удовлетворены, по состоянию на 27 марта 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 64 182 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления - 22 июля 2021 года.

В апелляционной жалобе государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" выражает несогласие с выводами суда первой инстанции относительно необходимости его процессуального участия в настоящем деле в качестве соответчика, поскольку учреждение не является органом, утверждающим кадастровую стоимость, а только наделено полномочиями, связанными с ее определением. В связи с этим просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

От административного истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении апелляционных жалоб своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, ООО "ФОРТИС" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 710, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Право собственности административного истца на данный объект недвижимости зарегистрировано 27 марта 2019 года, что подтверждается сведениями из ЕГРН (запись о государственной регистрации N N

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края".

Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на 27 марта 2019 года определена в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" актом государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" N 111_2 от 3 июня 2020 года в размере 84 821 857, 09 рублей, внесена в ЕГРН 9 июля 2020 года.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, ООО "ФОРТИС" представил в суд первой инстанции отчет об оценке ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 27 марта 2019 года составляет 33 647 000, 09 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности вышеуказанного отчета оценщика и достоверности содержащейся в нем рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"".

Согласно заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" ФИО10, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 27 марта 2019 года составляет 64 182 000, 00 рублей.

Суд первой инстанции отклонил отчет независимого оценщика ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость нежилого помещения в размере ее рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением от ДД.ММ.ГГГГ года N.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

С такими выводами надлежит согласиться.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данные требования законодательства экспертом ФИО11 при подготовке заключения от ДД.ММ.ГГГГ N N соблюдены.

По результатам изучения представленных материалов и осмотра экспертом установлено, что объектом исследования является нежилое помещение общей площадью 2 710, 6 кв.м, расположенное: подвал, 1-й, 2-й, 3-й, технический этаж в пятиэтажном здании 2019 года постройки, на земельном участке с кадастровым номером N с видом разрешенного использования - для продолжения строительства магазина по "адрес".

При анализе рынка недвижимости за период с 27 марта 2018 года по 27 марта 2019 года объект обоснованно отнесен экспертом к сегменту рынка коммерческой недвижимости (нежилое торговое помещение), признанный неактивным для г. Ставрополя.

Исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, доходного подхода методом прямой капитализации, отказ от применения затратного подходов и иных методов экспертом обоснован и мотивирован.

В соответствии с пунктами 16, 17 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Проанализировав объем доступных аналогов, эксперт использовал в расчетах ставки аренды за 1 кв.м. для торгово-офисных помещений 3 объекта-аналога, применил корректировки на торг, на красную линию, на этажность, на техническое состояние и состояние отделки, обоснование которых подробно приведено в заключении. Итоговая величина арендной ставки составила 321 рубль за 1 кв.м. При расчете рыночной стоимости экспертом потенциальный валовый доход рассчитан от сдачи в аренду путем умножения ставки аренды 1 кв.м. на общую площадь объекта исследования, составил с эксплуатационными расходами 10 450 135, 00 рублей, экспертом рассчитана и использована ставка капитализации 11, 8 %.

Рыночная стоимость объекта исследования на дату оценки, рассчитанная доходным подходом, составила 57 962 824, 00 рублей.

Согласно пунктам 12 - 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок коммерческой недвижимости в г. Ставрополе, отобрано 3 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям (на уторговывание, на расположение относительно красной линии, на тип объекта, на этажность, на общую площадь, на физическое состояние, уровень и состояние отделки) с использованием "Справочника оценщика недвижимости (Торгово-офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода)", 2018 год, под редакцией Лейфера Л.А.

В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата без учета стоимости прав на земельный участок.

Рыночная стоимость объекта исследования на дату оценки, рассчитанная сравнительным подходом, без учета стоимости прав на земельный участок составила 66 847 460, 00 рублей.

В результате согласования подходов рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 27 марта 2019 года составила 64 182 000, 00 рублей.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о допустимости заключения эксперта ФИО12 в качестве доказательства по делу, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости нежилого помещения, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы судебной коллегией не усматривается и сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения были правильно удовлетворены судом первой инстанции в размере, определенном на основании заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Доводы апелляционной жалобы государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" относительно неверного определения судом первой инстанции его процессуального статуса в качестве ответчика подлежат отклонению как несостоятельные.

В соответствии с частью 4 статьи 38 КАС РФ под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

В силу пункта 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости.

В силу частей 3, 5 данной статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, по правилам статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" осуществляется созданным субъектом Российской Федерации бюджетным учреждением, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Полномочиями, связанными с организацией проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Ставропольского края наделено государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество", что следует из приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года N 570 "О наделении государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Акт об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости является итоговым документом, содержащим результаты расчета их кадастровой стоимости.

Принимая во внимание вышеизложенные правовые нормы, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что применительно к рассматриваемым правоотношениям государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, позиция суда основана на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам, в связи с чем решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 1 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи