Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2021 г. по делу N 8Г-10007/2021[88-10512/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Соловьевой О.В.

судей Старовойт Р.К, Наконечной Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ГазАвто" к Шевченко Лидии Валерьевне, Шевченко Максиму Александровичу о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве

по кассационной жалобе ООО "ГазАвто"

на решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска от 12 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 14 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Соловьевой О.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "ГазАвто" обратилось в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 201190 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5212 рублей.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ГазАвто" и Шевченко Л.В, Шевченко М.А. заключен договор участия в долевом строительстве N, объектом которого является жилое помещение в виде 2-комнатной квартиры в соответствии с планировочным решением (общей площадью "адрес" кв.м и площадью балкона - 2, 8 кв.м), стоимость объекта составила "данные изъяты" рублей из расчетной стоимости квадратного метра "данные изъяты" рублей. ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи застройщик передал участникам двухкомнатную "адрес" общей площадью 48, 0 кв.м, площадью балкона 3, 7 кв.м (всего передана квартира общей площадью -51, 7 кв.м), по адресу: "адрес". Согласно типовому плану 1-5 этажей квартира предполагает наличие вспомогательного помещения в виде балкона. В соответствии с договором (пункт 4.3) окончательный расчет между сторонами определен исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства. Сумма инвестирования в соответствии с пунктом 1.1. договора участия в долевом строительстве N, равная расчетной стоимости вклада в соответствии с пунктом 4.1. договора долевого участия составила 50, 0 кв.м х "данные изъяты" рублей = 2 950 000 руб. Окончательная стоимость передаваемого жилого помещения в размере общей приведенной площади жилого помещения (с учетом переданной площади балкона) составляет "данные изъяты" рублей (51, 70 кв.м х "данные изъяты" рубле й). Сумма задолженности ответчиков составляет "данные изъяты" рублей ("данные изъяты"- "данные изъяты"). Отказ в оплате стоимости всей фактически полученной площади квартиры, в том числе и стоимости балкона, порождает неосновательное обогащение на стороне участника долевого строительства, при условии согласования обязанности оплатить всю полученную ответчиком площадь квартиры.

Решением Краснофлотского районного суда г. Хабаровска от 12 апреля 2021 года, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 14 июля 2021 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "ГазАвто" ставит вопрос об отмене состоявшихся судебных актов, выесении нового решения об удовлетворении исковых требований. Полагает выводы судов об определении цены договора долевого участия в строительстве без учета площади балкона, противоречит условиям договора и условию определения цены договора долевого участия в строительстве.

В возражениях на кассационную жалобу Шевченко Л.В. просит принятые судебные решения оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание суда кассационной инстанции стороны не явились, о причинах неявки не сообщили. В соответствии с частью 5 статьи 379.5 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ГазАвто" (застройщик) и Шевченко Л.В, Шевченко М.А. (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N, в соответствии с которым участники долевого строительства инвестируют строительство 2-комнатной квартиры, общей площадью 50, 0 кв.м и площадью балкона 2, 80 кв.м, по адресу: "Группа жилых домов по "адрес"" (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 4.1 Договора, стоимость одного квадратного метра расчетной площади на дату подписания договора составляет "данные изъяты" рублей. Цена договора (размер вклада Участника долевого строительства в финансирование строительства) составляет "данные изъяты" рублей (пункт 4.1.1 договора).

Стоимость 1 кв.м квартиры, указанная в пункте 4.1 договора включает в себя сумму затрат на строительство объекта и сумму вознаграждения застройщика (пункт 4.2 договора).

Окончательный расчет между сторонами определяется исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства (пункт 4.3 договора).

Оплата по указанному договору составила 2 950 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи ООО "ГазАвто" передал Шевченко Л.В. и Шевченко М.А. двухкомнатную "адрес", а ответчики приняли квартиру общей площадью 48, 0 кв.м с балконом площадью 3, 7 кв.м. Указанные сведения соответствуют данным технического паспорта жилого помещения.

Претензия ООО "ГазАвто" в адрес Шевченко Л.В. и Шевченко М.А. об оплате разницы в переданной площади в размере "данные изъяты" рублей оставлена без удовлетворения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "ГазАвто", руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 421, 431, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции исходил из того, что сторонами при определении цены договора долевого участия в строительстве стоимость объекта строительства определена без учета площади балкона. Окончательный расчет между сторонами должен быть произведен исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность участников долевого строительства. Учитывая, что в собственность ответчиков передана квартира общей площадью 48 кв.м, которая также не учитывает площадь балкона, суд пришел к выводу, что окончательный расчет между сторонами должен быть осуществлен от размера переданной в собственность общей площади квартиры, не учитывающей площадь балкона.

Также суд указал, что решением Краснофлотского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по иску Шевченко Л.В. к ООО "ГазАвто" об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, установлены обстоятельства об отсутствии в договоре условия о дополнительной оплате площади балкона.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судебных инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Федерального Закона от 30.12.2004 N214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлены понижающие коэффициенты: для лоджий- 0, 5, для балконов - 0, 3.

С 29 июля 2017 года вступила в силу новая редакция, в силу которой из содержания пункта 1 статьи 5 Федерального закона исключено условие о том, что "цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика".

Исходя из содержания пунктов 1.1, 4.1 и 4.1.1 договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, участник долевого строительства инвестирует объект строительства в части двухкомнатной квартиры, общей площадью 50, 0 кв.м и площадью балкона 2, 8 кв.м, цена договора "данные изъяты" рублей определена как предварительная договорная стоимость строительства с условием окончательного расчета между сторонами, исходя из уточненной общей площади квартиры, в т.ч. с условием доплаты, исходя из уточненной общей площади квартиры, указанной в п.1.1 договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора долевого участия следует, что при его заключении участник согласился инвестировать строительство объекта, который состоит из квартиры и балкона.

Согласно Акту приема-передачи ответчики согласились с площадью принимаемой квартиры с учетом балкона, в связи с чем при определении цены квартиры должна приниматься во внимание ее общая фактическая площадь.

Указанные обстоятельства судом небыли приняты во внимание.

Решением Краснофлотского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по иску Шевченко Л.В. с ООО "ГазАвто" уменьшена цена договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, с ООО "ГазАвто" взыскана разница между предусмотренной условием договора общей площади квартиры и фактически переданной площадью. Из содержания указанного решения, а равно апелляционного определения "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставившего решение суда без изменения следует, что Шевченко Л.В, Шевченко В.М. оплатили квартиру общей площадью 50 кв.м без учета стоимости балкона, в связи с чем вправе требовать взыскания разницы между оплаченной ценой общей площади квартиры и фактически переданной (50 кв.м - 48 = 2 кв.м).

Поэтому выводы суда, что указанным решением разрешен спор о стоимости спорного объекта с учетом балкона противоречит содержанию указанных решений, где предметом спора являлось определение права на возврат оплаты за недостающую площадь квартиры (без учета площади балкона) и выводам судов, установившим, что Шевченко Л.В, Шевченко В.М. произвели оплату без учета площади балкона.

Тем самым, ранее площадь балкона, фактически полученная ответчиками по настоящему спору, но не оплаченная, не была предметом ранее рассмотренного спора, что судом не учтено.

Проверяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также указанные обстоятельства оставил без внимания.

Суд кассационной инстанции находит, что допущенные нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, и вынести решение в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 14 июля 2021 года отменить, направить гражданское дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи