Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2022 г. по делу N 8Г-2684/2022[88-6017/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Асатиани Д.В, судей Князькова М.А. и Гольман С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ашукиной Н.А, Таловерова Д.Н, Крыловой Н.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Кригор" о признании отсутствующим права аренды земельного участка

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Кригор" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 23 ноября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Князькова М.А, выслушав объяснения представителей ООО "Кригор" Горячкина А.В, Насихатова Н.А, поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Таловеров Д.Н, собственник "адрес", Ашукина Н.А, собственник "адрес", Крылова Н.М, собственник "адрес" обратились в суд с иском о признании у ООО "Кригор" отсутствующим права аренды земельного участка с кадастровым номером N единого землепользования, поскольку ответчик, за которым данное право формально сохраняется вопреки правам собственников помещений в названных многоквартирных домах, будучи застройщиком комплекса многоквартирных домов на спорном земельном участке, не дает согласие на образование земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов.

Нарушение ответчиком норм жилищного законодательства и прав собственников помещений в названных многоквартирных домах, отказ в утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по основанию отсутствия согласия арендатора послужили поводом к обращению в суд с названным иском.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 22 июня 2021 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 23 ноября 2021 г. решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 22 июня 2021 г. отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

Признано отсутствующим право аренды ООО "Кригор" на земельный участок с кадастровым номером N.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене апелляционного определения, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещенными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела и обжалуемого судебного постановления следует, что истцы являются собственники жилых помещений в домах N, N, N по "адрес", ООО "Кригор" - застройщиком названных многоквартирных домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N единого землепользования, находящемся у ответчика в аренде на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ N, зарегистрированного в установленном порядке.

Распоряжением комитета по управлению имуществом "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-р ООО "Кригор" предоставлены в аренду на срок пять лет земельные участки из земель поселений с кадастровым номером N, находящиеся по адресу: "адрес", общей площадью 34 600 кв.м для строительства многоэтажного жилого комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 18 марта 2005 г.: земельный участок площадью 27 995 кв.м, земельный участок площадью 1 656 кв.м, земельный участок 4 950 кв.м.

Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель поселений с кадастровым номером N, для строительства многоэтажного жилого комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка от 18 марта 2005 г. N, прилагаемом к договору, площадью 34 600 кв.м: земельный участок площадью 27 995 кв.м, земельный участок площадью 1 656 кв.м, земельный участок площадью 4 950 кв.м (пункт 1.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ Ильиной Т.А, Федорову В.А, Ашукиной Н.А. отказано в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в отношении земельных участков площадью 1 655 кв.м, площадью 5 940 кв.м, площадью 7 689 кв.м, площадью 128 кв.м, площадью 7 673 кв.м, площадью 5 999 кв.м, площадью 4 949 кв.м с местоположением: "адрес", образуемого из земельного участка площадью 34 600 кв.м с кадастровым номером N, поскольку отсутствует письменное согласие арендатора, залогодержателей земельного участка.

Как видно из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, права собственности на помещения в названных многоквартирных домах зарегистрированы, спорный земельный участок обременен, в том числе правом аренды.

Согласно ответу комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка площадью 34 600 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, видом разрешенного использования: под многоэтажный жилой комплекс, определен с 4 августа 2005 г. по 5 июля 2015 года; поскольку в многоквартирных домах право собственности на первые квартиры зарегистрировано в 2010-2011 гг, договор аренды названного земельного участка прекращен в силу закона. С целью исключения записи о зарегистрированном праве 26 октября 2021 г. в адрес ООО "Кригор" направлено уведомление о прекращении действия договора аренды.

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района обращался в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ООО "Кригор" о взыскании задолженности по арендной плате в связи с использованием вышеназванного земельного участка, и решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 октября 2020 г, исковые требования удовлетворены частично с учетом уменьшения площади земельного участка, занимаемого на праве аренды застройщиком в силу закона.

Установлено, что ООО "Кригор" на предоставленном земельном участке велось строительство многоквартирных жилых домов, котельных, гаражей.

10-тиэтажный шестисекционный жилой "адрес" в городе "адрес" (1 этап строительства) введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, 10-тиэтажный шестисекционный жилой "адрес" введен в эксплуатацию 30 декабря 2019 г.

Право собственности на "адрес" жилом "адрес" зарегистрировано 11 февраля 2010 г.

Право собственности на "адрес" жилом "адрес" зарегистрировано 14 сентября 2010 г.

Право собственности на "адрес" жилом "адрес" зарегистрировано 14 сентября 2010 г.

Право собственности на "адрес" жилом "адрес" зарегистрировано 2 марта 2011 г.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции, руководствовался частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, данными в пункте 66 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу об обоснованности исковых требований.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции исходил из того, что государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на неразрывно связанное с ним право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок.

Между тем, выводы судебной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм права.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (часть 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" процесс формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета является завершающей стадией перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом.

Анализ названной статьи позволяет сделать вывод о том, что в случае обращения собственника помещения в многоквартирном доме в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен этот дом, формирование и проведение кадастрового учета земельных участков осуществляются в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Из этого исходит и Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28 мая 2010 г. N 12-П по делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова", говоря о том, что формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений; органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, рассматривается как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что предполагает необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Таким образом для реализации истцами, являющихся собственниками помещений в МКД своих прав на земельный участок, в том числе в части содержания и управления общим имуществом многоквартирного дома, истцам необходимо обратится в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположены их дома, поскольку формирование и проведение кадастрового учета земельных участков осуществляются органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером N, правообладателем которого является ответчик, находятся не только дома, в которых расположены жилые помещения истцов, но и объекты незавершенного строительством.

При таких материалы дела не содержат сведений о нахождении спорного земельного участка во владении истцов.

Признавая право ответчика на земельный участок отсутствующим, суд апелляционной инстанции выразил суждение о том, что ответчик при наличии объектов незавершенного строительством, должен самостоятельно оформить свои права на иную часть спорного земельного участка.

Таким образом выводы суда не соответствуют разъяснениям данным объединенным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации без учета положений приведенных выше норм права о порядке образования земельных участков под МКД.

Изложенные выше и допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

При таком положении, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 23 ноября 2021 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 23 ноября 2021 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи