Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2022 г. по делу N 8Г-3202/2022[88-8385/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Улитиной Е.Л, судей Ефимовой Д.А. и Вербышевой Ю.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батиной В.Н, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Киселева Д.В, Батиной А.О. к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация" о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, по кассационной жалобе Батиной В.Н, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Киселева Д.В, Батиной А.О. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 21 октября 2021 г, заслушав доклад судьи Ефимовой Д.А,

УСТАНОВИЛА:

Батина В.Н, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Киселева Д.В, Батина А.О. обратились в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация" (далее АО "СЗ "МИК") о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 июля 2021 г. исковые требования удовлетворены частично.

Признан ничтожным абзац 3 пункта 2.5 договора участия в долевом строительстве N 46/18-ДУ-З-МСК от 1 марта 2018 г, заключённого между АО "МИК" и Батиной В.Н, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетнего Киселева Д.В, Батиной А.О.

С АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной В.Н. в счёт соразмерного уменьшения цены договора взыскано 14960 руб, неустойка в размере 10000 руб, компенсация морального вреда в размере 8000 руб, штраф в размере 10000 руб, расходы по оплате услуг представителя в размере 7500 руб, расходы по оплате услуг нотариуса в размере 700 руб, всего 51160 руб.

С АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной А.О. в счёт соразмерного уменьшения цены договора взыскано 14960 руб, неустойка в размере 10000 руб, компенсацию морального вреда в размере 8000 руб, штраф в размере 10000 руб, расходы по оплате услуг представителя в размере 7500 руб, расходы по оплате услуг нотариуса в размере 700 руб, всего 51160 руб.

С АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной В.Н, действующей в интересах несовершеннолетнего Киселева Д.В. в счёт соразмерного уменьшения цены договора взыскано 14960 руб, неустойка в размере 10000 руб, компенсация морального вреда в размере 8000 руб, штраф в размере 10000 руб, всего 42960 руб.

С АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной В.Н, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Киселева Д.В, Батиной А.О. в равных долях взыскана неустойка за нарушение требований потребителя за период с 1 июня 2021 г. по день фактического исполнения обязательств в размере 1% от суммы в счёт уменьшения цены договора в размере 44880 руб. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, но не более 44880 рублей с учётом взысканной неустойки в размере 30000 руб.

В остальной части иска отказано.

С АО "СЗ "МИК" в бюджет городского округа Саранска взыскана государственная пошлина в размере 3346 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 21 октября 2021 г. решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 июля 2021 г. отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Батина В.Н, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Киселева Д.В, Батина А.О, оспаривают законность и обоснованность апелляционного определения, ссылаясь на нарушения судом норм материального и процессуального права, указывает, что судом апелляционной инстанции ошибочно истолкованы нормы статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем суд ошибочно сделал вывод о том, что договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Проверив законность апелляционного определения в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Как установлено судами, 1 марта 2018 г. между АО "МИК" (застройщик) и Батиной В.Н, действующей за себя и как законный представитель за своего несовершеннолетнего сына Киселева Д.В, Батиной А.О. (участники долевого строительства) заключён договор долевого участия в долевом строительстве жилого дома N 46/18-ДУ-З-МСК, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства трёхкомнатную "адрес", общей проектной площадью 63, 3 кв.м, проектной площадью балконов и лоджий (с учётом коэффициента) 3, 1 кв.м, расположенную на 2 этаже многоквартирного дома по адресу: "адрес", участок между "адрес" и автомобильной дорогой на "адрес" (в районе "адрес").

Согласно пункту 2.5. договора площадь объекта долевого строительства, указанная в договоре, является проектной. При выявлении разницы между договорной и фактической общей (определяемой по технической документации на многоквартирный дом) площадью объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, застройщик и участник долевого строительства, с учётом выявленной разницы, заключают дополнительное соглашение к договору об изменении общей площади объекта долевого строительства, площадей и иных параметров общего имущества в многоквартирном доме, после чего производится дополнительный взаиморасчёт (абзац 1).

Если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется меньше договорной, застройщик в течение 10 дней после письменного обращения участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора делённая на общую площадь квартиры с учётом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью (абзац 2 пункта 2.5 договора).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2.5 договора, если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

В пункте 3.1 договора определена предварительная цена объекта долевого строительства в размере 2709120 руб.

23 января 2019 г. между АО "МИК" и истцами, как участниками долевого строительства, подписан передаточный акт N 4 к договору N 46/18-ДУ-З-МСК участия в долевом строительстве жилого дома от 1 марта 2018 г.

Согласно указанному акту застройщик передал участникам в общую долевую собственность (по 1/3 доли у каждого) "адрес", расположенную в доме по адресу: "адрес", общей площадью 62, 3 кв.м, площадь балконов и лоджий (с учётом коэффициента) 3 кв.м.

Таким образом, истцам передано застройщиком АО "МИК" жилое помещение, фактическая площадь которого на 1, 1 кв.м меньше проектной, но в рамках погрешности, установленной абзацем 3 пункта 2.5 договора, за несоблюдение которой ни одна из сторон не несёт обязанности доплаты.

17 февраля 2021 г. истцы обратились к ответчику с претензией о выплате денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства, которая получена обществом 20 февраля 2021 г, однако оставлена без удовлетворения.

Разрешая заявленные требования, установив, что квартира, переданная истцам, на 1, 1 кв.м меньше проектной площади, предусмотренной договором, что свидетельствует о передаче ответчиком истцам объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, суд первой инстанции пришёл к выводу, что это существенно изменяет качественные характеристики жилого помещения, что нарушает права потребителей и влечёт обязанность застройщика компенсировать участникам долевого строительства стоимость разницы между проектной и фактической площадью квартиры и ничтожность пункта договора, предусматривающего возможность отклонения проектной площади квартиры от фактической при отсутствии обязанности застройщика произвести доплату в случае, если фактическая площадь окажется меньше проектной.

Отменяя решение суда и, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьёй 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (часть 2 статьи 5).

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договором могут быть установлены определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия N 46/18-ДУ-З-МСК от 1 марта 2018 г, заключённого между истцами и застройщиком АО "СЗ "МИК", а в частности оспариваемым истцами абзацем 3 пункта 2.5, предусмотрено, что если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

Таким образом, сторонами договора согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части её уменьшения, так и в части её превышения, что не противоречит требованиям закона.

Размер фактической площади переданного истцам по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что абзац 3 пункта 2.5 договора участия в строительстве не может являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения в предусмотренных договором пределах, как и морального вреда, неустойки, штрафа, что не было учтено судом первой инстанции.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия находит выводы суда апелляционной инстанции обоснованными, поскольку они основаны на совокупности исследованных по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, не противоречат закону и подробно мотивированы в оспариваемом судебном акте.

Отличие проектной площади от фактической, не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению. Поскольку разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров, то в силу абзаца 3 пункта 2.5 договора основания для взыскания с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и исследованных доказательств по делу и не могут повлечь отмену обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего спора.

В соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При разрешении дела судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, приняты необходимые меры для выяснения прав и обязанностей сторон, выводы мотивированы и соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, требованиям закона и в кассационной жалобе не опровергнуты.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 21 октября 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Батиной В.Н, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Киселева Д.В, Батиной А.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи