Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Изоткиной И.В, судей Козлова А.М, Черновой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков
по кассационной жалобе ФИО2 на решение Каширского городского суда Московской области от 13 мая 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29 сентября 2021 г.
Заслушав доклад судьи Козлова А.М, объяснения представителя ФИО2 - ФИО6, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ФИО1, просившей оставить без изменения обжалуемые судебные постановления, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 (ранее до изменения имени - ФИО7) о взыскании убытков в размере 8 823 000 руб, причиненных в связи с признанием недействительным на основании решении суда договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", заключенного 20 декабря 2011 г. между сторонами, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 52 315 руб, ссылаясь на то, что до заключения указанного договора она не знала и не могла знать о наличии оснований для изъятия данной квартиры третьим лицом, а также о том, что ответчик не имела права на продажу указанного жилого помещения.
Решением Каширского городского суда Московской области от 13 мая 2021 г. исковые требования удовлетворены частично.
С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы убытки в размере 6 062 062, 76 руб, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 940, 41 руб, а всего 6 098 003, 17 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29 сентября 2021 г. решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных.
Представитель ФИО1 - ФИО8 просит в удовлетворении жалобы отказать.
В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 декабря 2011 г. между ФИО7 (продавец) и Тодуа (после заключения брака 16 августа 2019 г. - ФИО1) М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", стоимостью 4 500 000 руб.
Согласно пункту 9 указанного договора продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, не сдана в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременена правами третьих лиц.
Из пунктов 12 и 13 данного договора следует, что в квартире на момент подписания договора зарегистрированы ФИО9 и ФИО10 Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета по месту нахождения квартиры ФИО9 и ФИО10 в течение 30 дней с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования указанным жилым помещением (квартирой) после перехода права собственности на него к покупателю (часть 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации), отсутствуют.
В соответствии с пунктом 17 договора, стороны пришли к соглашению о том, что в случае признания настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим до заключения настоящего договора по вине продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятии квартиры у покупателя, продавец обязуется приобрести покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе "адрес" или предоставить покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры.
Согласно передаточному акту от 16 января 2012 г. и расписке от 20 декабря 2011 г, ФИО7 передала ФИО1 (Тодуа) М.А. указанную квартиру, ключи от квартиры, документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, и получила от ФИО1 (Тодуа) М.А. денежную сумму в размере 4 500 000 руб.
При покупке указанной квартиры истцом проверялось отсутствие обременений со стороны третьих лиц.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 26 декабря 2017 г, вступившим в законную силу 31 января 2018 г, удовлетворены исковые требования ФИО10 к ФИО7, ФИО1 (Тодуа) М.А. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", от 23 августа 2011 г. между ФИО9 и ФИО7, признании недействительной доверенности, выданной 8 августа 2011 г. от имени ФИО9 на имя ФИО7, а также договора купли-продажи указанной квартиры от 20 декабря 2011, заключенного между ФИО7 и ФИО1 (Тодуа) М.А, признании права собственности на спорную квартиру за ФИО10 в порядке наследования по закону после смерти ФИО9, умершего 3 декабря 2016 г.
Исходя из отчета ИП ФИО11, представленного истцом, по состоянию на 20 июля 2020 г. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: "адрес", составляет 8 823 000 руб.
Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость спорного жилого помещения составляет 6 062 062, 76 руб.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 454, 460, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований для их частичного удовлетворения, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между истцом и ответчиком 20 декабря 2011 г, был признан незаключенным по требованию третьего лица - ФИО10, и указанное жилое помещение было изъято у ФИО1 (Тодуа) М.А. в связи с признанием на спорный объект недвижимости права собственности ФИО10 С учетом данных обстоятельств и условий договора купли-продажи от 20 декабря 2011 г. у истца возникло право требования возмещения понесенных убытков.
При определении размера убытков суд исходил из кадастровой стоимости спорной квартиры, учитывая, что решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 26 декабря 2017 г. установлено, что при заключении договора купли-продажи квартиры с истцом ответчик не вправе была совершать указанную сделку.
Суд апелляционной инстанции согласился с вводами суда первой инстанции и правовым обоснованием.
Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Пунктом 1 статьи 461 этого же кодекса предусмотрено, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Таким образом, обязанность доказать тот факт, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на спорное жилое помещение, возлагается на продавца.
В силу пункта 1 статьи 431.2 названного кодекса сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своем
