Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 мая 2022 г. по делу N 8Г-9461/2022[88-13059/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Тришкиной М.А, судей Лемякиной В.М, Солтыс Е.Е, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боковой Т. В. к обществу с ограниченной ответственностью "Социальный регион" о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости ремонта

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Социальный регион" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 декабря 2021 года

заслушав доклад судьи Лемякиной В.М, выслушав представителей ответчика - Кожевникова А.В, Иванову С.В, поддержавших доводы жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Бокова Т.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее-ООО) "Социальный регион", уточнив исковые требования, просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 3 152 365 руб. 70 коп, проценты за просрочку платежей по арендной плате в размере 151 105 руб. 49 коп, стоимость текущего ремонта жилого дома в размере 2 000 000 руб, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 688 руб. 10 коп, по оплате услуг представителя в размере 150 000 руб. 00 коп, по оплате экспертизы в размере 71 500 руб. 00 коп.

В обоснование заявленных требований указала, что 15 августа 2017 года между сторонами был заключен договор N аренды жилого дома, находящегося по адресу: "адрес", по условиям которого ответчик обязался платить истцу арендную плату в размере 157 472 руб. 00 коп. в месяц безналичным расчетом до 15 числа оплачиваемого месяца. С марта 2019 года ответчик перестал оплачивать арендные платежи, в связи с чем образовалась задолженность. При этом договор аренды не был расторгнут в порядке, предусмотренном договором, дом истцу ответчиком не был передан. По условиям договора аренды ответчик принял обязательства содержать объекты недвижимого имущества в сохранности, не реже одного раза в год проводить текущий и косметический ремонт за свой счет, своими силами, а по мере необходимости по письменному требованию арендодателя устранить существенные недостатки объекта, и передать объекты недвижимого имущества по окончании действия настоящего договора в полностью рабочем состоянии. 25 февраля 2020 года истец передал ответчику требование произвести ремонт, которое ответчик оставил без ответа.

Решением Дмитровского городского суда Московской области от 27 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02 июня 2021 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06 октября 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02 июня 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 декабря 2021 года решение Дмитровского городского суда Московской области от 27 октября 2020 года отменено, принято новое решение, которым исковые требования Боковой Т.В. к ООО "Социальный регион" о взыскании арендной платы по договору аренды и стоимости ремонта удовлетворены частично. Взыскано с ООО "Социальный регион" в пользу Боковой Т.В. 3 152 365 руб. 70 коп. - задолженность по договору аренды жилого дома от 15 августа 2017 года по состоянию на 16 августа 2020 года, проценты за просрочку уплаты арендных платежей в размере 151 105 руб. 49 коп, 1 805 000 руб. - стоимость текущего ремонта жилого дома, расходы на оплату госпошлины - 34 688 руб. 10 коп, расходы на проведение экспертизы - 71 500 руб, расходы на оплату услуг представителя- 60 000 руб.

В кассационной жалобе автор жалобы просит об отмене апелляционного определения, ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 15.08.2017 между Боковой Т.В. (арендодатель) и ООО "Социальный регион" (арендатор) был подписан договор аренды жилого дома N БТВ/СР-01, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование и владение (аренду): жилой дом, назначение - жилое, 3-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 391, 4 кв.м, лит.Б, Б1, б, б1, б2, расположенный по адресу: "адрес", а также огороженный земельный участок, прилегающий к дому.

В соответствии с п.2.2. договора аренды, дом передается в аренду с 15.08.2017 путем подписания сторонами акта приема-передачи. Возврат арендодателю арендуемого дома должен быть произведен в течение 5 рабочих дней с момента истечения срока действия настоящего договора путем подписания акта приема-передачи (п.2.3. договора аренды). Арендатор принял на себя обязательства своевременно вносить арендную плату в размерах и на условиях, установленных настоящим договором (п.3.3.2. договора аренды). Арендная плата за пользование помещением состоит из базовой и переменной составляющей.

Размер ежемесячной базовой составляющей арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет - с 15.08.2017 по 14.09.2017 162 072 руб. 00 коп. в месяц; с 15.09.2017 по 14.08.2020 157 472 руб. 00 коп. в месяц (п.4.2 договора аренды). Переменная часть арендной платы определяется расчетным путем, исходя из совокупного размера затрат арендодателя по оплате электроэнергии, газа, воды по показаниям прибора учета (п.4.5. договора аренды).

По договору срок аренды дома составляет период с 15.08.2017 по 14.08.2020 (п.5.1. договора аренды). Также 15.08.2017 между Боковой Т.В. и ООО "Социальный регион" был подписан акт-согласие, по условиям которого арендодатель не возражает против сдачи арендатором указанного жилого и земельного участка в субаренду ООО "Родина".

15.03.2019 Бокова Т.В. получила от ООО "Социальный регион" уведомление о расторжении договора аренды.

05.05.2019 между Боковой Т.В. и ООО "Социальный регион" было заключено соглашение, по которому стороны в связи с досрочным расторжением договора аренды жилого дома и в целях подготовки дома и прилегающего земельного участка к передаче арендодателю по акту приема-передачи, пришли к согласию осуществить ремонтные и восстановительные работы, указанные в п. 1 соглашения срок до 30 июня 2019 года. Согласно п. 2 соглашения арендатор обязуется передать объект аренды, а арендодатель принять по акту приема-передачи после проведения и принятия вышеуказанных ремонтных работ.

17.02.2020 Бокова Т.В. направила ООО "Социальный регион" претензию с требованием об уплате арендной платы и неустойки, которая была получена ответчиком 02.03.2020. 28.02.2020 Бокова Т.В. направила ООО "Социальный регион" требование о ремонте жилого дома, которое было получено ответчиком 06.03.2020 года.

Ответчик не исполнил своих обязательств по осуществлению ремонтных работ надлежащим образом.

Для правильного разрешения спора по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр Экспертизы и Оценки".

Из заключения эксперта следует, что необходимо проведение восстановительного ремонта фасада и внутренней отделки спорного жилого дома, стоимость восстановительного ремонта определена экспертом в размере 1 805 000 руб.

Разрешая заявленный спор, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614, 622, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований указав, что поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то данный договор нельзя считать заключенным, а у ООО "Социальный регион" не возникло прав арендатора и обязанности по уплате арендной платы, содержанию жилого дома, проведению ремонтных работ, а кроме того, истцом не представлено доказательств пользования ответчиком жилым домом в период с марта 2019 года по октябрь 2020 года включительно.

Суд апелляционной инстанции, установив, что выводы суда первой инстанции основаны на неверном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение отменил.

Принимая новое решение, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 609, 614, 450, 453, 622, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с учетом исследованных доказательств, в том числе установив, что в период с 31.08.2017 по 28.02.2019 ответчиком осуществлялись платежи по договору аренды, а также учитывая пояснения ответчика, пришел к обоснованному выводу, что между сторонами был заключен договор аренды жилого дома на условиях указанных истцом, ответчик принял на себя соответствующие обязательства.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о его не заключении и не является основанием для освобождения ответчика от исполнения обязательств, поскольку по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Исходя из того, что по условиям договора аренды (п.п. 7.1, 7.3) расторжение договора возможно по соглашению сторон, при этом, из материалов дела следует, что сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды и возврате истцу указанного жилого дома после выполнения ответчиком ремонтных работ, указанных в п. 1 соглашения от 05.05.2019, однако, доказательств проведения ремонтных работ и прекращения использование спорного жилого помещения ответчиком, не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, договор аренды сторонами расторгнут не был, в связи с чем взыскал арендные платежи за период с марта 2019 года по октябрь 2020 года в размере 3 152 365, 70 руб, а также проценты за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.03.2019 года по 14.10.2020 года в размере 151 105 руб. 49 коп.

Доводы ответчика о прекращении пользования жилым домом со ссылкой на документы свидетельствующие о прекращении деятельности субарендатора ООО "Родина" получили надлежащую оценку суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены, поскольку не свидетельствуют о прекращении пользования помещением самим ответчиком.

Разрешая вопрос о возмещении убытков связанных с необходимостью ремонта жилого дома, от проведения которого ответчик в нарушение достигнутого соглашения от 05.05.2019 уклонился, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что представленными доказательствами подтверждается нахождение жилого дома на момент передачи ответчику в удовлетворительном техническом состоянии; обязанность арендатора производить текущий ремонт за свой счет в согласованном с арендодателем объеме, а также содержать дом и коммуникации в нем в надлежащем состоянии предусмотрена договором аренды; при этом факт невыполнения указанной обязанности, а также стоимость устранения данного нарушения, установлены в ходе разбирательства по настоящему делу, в связи с чем пришел к выводу о возмещении истцу за счет ответчика стоимости текущего ремонта жилого дома, приняв за основу заключение экспертизы, проведённой по поручению суда.

Вопрос о распределении судебных расходов разрешен судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном положениями статей 88, 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, проверяя законность судебного постановления в пределах доводов жалобы, не находит оснований для его отмены, поскольку выводы суда апелляционной инстанции основаны на совокупности исследованных доказательств, которым дана надлежащая оценка, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, на правильном применении норм материального права.

Доводы жалобы о расторжении договора с марта 2019 года, о чем истец был устно уведомлён заблаговременно; о прекращении использования жилого дома с указанного времен; о недействительности соглашения от 05.05.2019 года, поскольку представитель ответчика полномочий на его подписание не имел, не свидетельствуют о незаконности судебного постановления, поскольку исследованными судом доказательствами подтверждается уведомление истца о досрочном расторжении договора аренды в марта 2019 года, что в соответствии с пунктом 7.5 договора аренды свидетельствует о возможности его расторжения через 2 месяца, то есть в мае 2019 года. Однако, 05.05.2019 между сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого передача объекта и расторжение договора отложены до 30 июня 2019 года, то есть до проведения ответчиком ремонтных работ в арендованном помещении. Также следует отметить, что ранее в судах первой и апелляционной инстанции ответчик о недействительности соглашения от 05.05.2019 не заявлял, доводов в указанной части не приводил.

Доводы жалобы направлены на иную оценку установленных судами обстоятельств и исследованных доказательств.

Несогласие с оценкой судами доказательств и установленными судами обстоятельствами не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Нарушений норм материального и процессуального права, вопреки доводам жалобы, влекущих отмену судебного постановления, допущено не было.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебного постановления.

Руководствуясь статьями 379.5 - 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 декабря 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Социальный регион" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи