Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 апреля 2022 г. по делу N 8Г-2160/2022[88-6905/2022]

N 88-6905/2022

70RS0006-01-2021-000555-35

г. Кемерово 26 апреля 2022 г.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Дмитриевой О.С, судей Нестеренко А.О. и Прудентовой Е.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Смолянской Ксении Александровны, Скороходова Павла Витальевича к Пасынковой Валентине Панфиловне о взыскании задатка, по кассационной жалобе Скороходова П.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 6 октября 2021 г, заслушав доклад судьи Нестеренко А.О, объяснения представителя истцов - Вавилова Д.Н. по доверенности, представителя ответчика - Шалыгиной С.Ю. по доверенности, присутствовавших в судебном заседании путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Кировского районного суда г. Томска,

УСТАНОВИЛ:

иск о взыскании в пользу истцов по 100000 рублей обоснован тем, что по предварительному договору купли-продажи квартиры истцы как покупатели передали ответчице как продавцу 100000 рублей, однако основной договор не был заключен по вине последней.

Решением Асиновского городского суда Томской области от 12 июля 2021 г. иск удовлетворен, в пользу каждого из истцов взыскано по 100000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 6 октября 2021 г. указанное решение суда отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ответчик просил отменить апелляционное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, пришёл к выводу о том, что она подлежит удовлетворению по следующим мотивам.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права; нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Такие основания по настоящему делу имеются.

Как установлено судами и следует из материалов дела, сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 30 октября 2020 г, по условиям которого основной договор должен быть заключен в срок до 15 ноября 2020 г, Скороходов П.В. и Смолянская К.А. как покупатели передали Пасынковой В.П. как продавцу 100000 рублей в качестве задатка, продавец взяла на себя обязательство предоставить документы, необходимые для государственной регистрации права в срок до 15 ноября 2020 г, цена квартиры 4523300 рублей, из которых 4000000 рублей оплачивается покупателем за счет средств ипотечного кредита банка "Открытие".

Основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не предоставила доказательства отсутствия своей вины в неисполнении обязательства по заключению основного договора.

При этом суд первой инстанции дал оценку содержанию предварительного договора, пояснениям сторон, их представителей, письменных пояснений риэлтора Гавриленко, протоколу осмотра доказательств в виде нотариально заверенной переписке стороны покупателя и этим риэлтором, сделав выводы о том, что отсутствие контактных данных покупателей в предварительном договоре купли-продажи было известно продавцу, это всех устраивало, объяснялось тем, что продавцы свою квартиру продали, снялись с регистрации по прежнему месту жительства и иной регистрации не имели, связь с продавцом квартиры держали через указанного риэлтора, о том, что необходимо явиться 15 ноября 2020 г. в офис риэлтора для заключения основного договора покупателям сообщено не было, пояснения риэлтора о том, что об этом она договорилась с покупателями, опровергаются пояснениями истцов и вышеуказанным протоколом осмотра доказательств, сторона продавца не представила необходимого пакета документов.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что вины ответчика в незаключении основного договора не имеется, его незаключение обусловлено поведением самих истцов.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что истцы не ссылались на то, какие конкретно документы не были представлены ответчиком для заключения основного договора, судом первой инстанции не учтено, что ответчик не имела контактных данных покупателей ввиду их отсутствия в предварительном договоре, она направила выписку из единого государственного реестра недвижимости на квартиру риэлтору, а риэлтор 13 ноября 2020 г. направила ее посредством мессенджера Смолянской К.А, истцы же в срок до 15 ноября 2020 г. не направили ответчику предложение заключить основной договор, несмотря на это 15 ноября 2020 г. ответчик явилась в офис риэлтора для заключения основного договора. Кроме того, поведение ответчика и после 15 ноября 2020 г. свидетельствует о ее намерении заключить основной договор, поскольку она подписала в офисе банка "Открытие" 28 ноября 2020 г. основной договор купли-продажи, о чем 30 ноября 2020 г. направила уведомление покупателям с предложением подписать основного договор 11 декабря 2020 г, в то время как покупатели 7 декабря 2020 г. заключили с другим лицом предварительный договор купли-продажи иной квартиры, а 9 декабря 2020 г. - основной договор, в то время как ответчик отчуждение своей квартиры не произвела.

Однако судами не учтено следующее.

В соответствии со ст. 153 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Как установлено ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

На основании п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Статьей 434 ГК РФ определено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1); договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 настоящего Кодекса (пункт 2); письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 настоящего Кодекса (пункт 3); в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что договор, в том числе основной договор во исполнение предварительного договора, может быть заключен вследствие действий соответствующих лиц, направленных на его заключение, а в случае, если речь идет о договоре купли-продажи недвижимости, то одна из сторон предварительного договора обязана направить другой стороне подписанный ей основной договор, чтобы он был заключен.

Суды исходили из наличия или отсутствия вины той или другой стороны спора в том, что основной договор не заключен.

Однако прежде, чем обсуждать вину, следует установить факт нарушения обязательства.

В нарушение приведенных норм права и положений ст. 56 ГПК РФ суд первой инстанции не устанавливал, а направлялось ли вообще той или другой стороной до 15 ноября 2020 г. предложение другой стороне заключить основной договор.

Суд апелляционной инстанции установил, что истцы этого не сделали, но не устанавливал, сделала ли это ответчица.

Ссылка на то, что она пришла в офис риэлтора для заключения основного договора, не соответствует тем действиям, с которыми вышеуказанные нормы закона связывают заключение договора.

Ссылка на то, что ответчик подписала 28 ноября 2020 г. основной договор, о чем 30 ноября 2020 г. направила уведомление покупателям с предложением подписать основного договор 11 декабря 2020 г, также не соответствует положениям закона о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор (как установили суды - до 15 ноября 2020 г.), он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если ни одна из сторон не совершила до истечения установленного срока действий, с которыми закон связывает заключение договора, в данном случае - основного договора купли-продажи недвижимости, то никакой ответственности за нарушение предварительного договора наступить не может, обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекращаются и задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права привели к принятию неправильного судебного постановления, что в силу ч. 1, 3 ст. 379.7 ГПК РФ является основанием для его отмены.

Исходя из характера нарушений суд кассационной инстанции не вправе принять новое судебное постановление (ч. 3 ст. 390 ГПК РФ), а потому дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела надлежит устранить допущенные нарушения закона и разрешить дело с правильным применением указанных норм.

Суд кассационной инстанции, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390, ст. 390.1 ГПК РФ, определил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 6 октября 2021 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий О.С. Дмитриева

Судьи А.О. Нестеренко

Е.В. Прудентова