Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 мая 2022 г. по делу N 8Г-8042/2022[88-9291/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Чуньковой Т.Ю, судей Вульферт С.В, Умысковой Н.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1250/2021 (УИД N 24RS0018-01-2021-002064-96) по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка

третьи лица - публичное акционерное общество "Сбербанк России", Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное казенное учреждение "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", по кассационной жалобе ФИО1 на решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 24 ноября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 09 февраля 2022 г.

Заслушав доклад судьи С.В. Вульферт, установила

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 24.02.2021 жилого дома и земельного участка, стайки, теплицы, расположенных по адресу "адрес" аннулировании записи от 02.06.2021, содержащейся в ЕГРП и сделок с ним, регистрации недвижимого имущества, расположенного по адресу "адрес"", прекращении права собственности на недвижимое имущество - "адрес", 8 кв.м кадастровый N, земельный участок общей площадью 1077 кв.м кадастровый N, стайка общей площадью 60, 5 кв.м кадастровый N, теплица общей площадью 63, 5 кв.м кадастровый N, теплица общей площадью 16.3 кв.м кадастровый N, признании права собственности на спорные объекты недвижимости.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по оплате в рамках заключенного 24.02.2021 договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Ответчику направлялось требование о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой, на которое ответа не последовало. Поскольку оплата составила менее половины стоимости недвижимого имущества, данные обстоятельства являются существенными нарушениями покупателем условий договора, в связи с чем, имеются основания для его расторжения, прекращения права собственности ответчика на объекты недвижимости с восстановлением этого права за истцом.

Решением Зеленогорского городского суда Красноярского края от 24.11.2021 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 09.02.2022 решение суда было отменено в части определения специального порядка его исполнения. Из резолютивной части решения было исключено указание на определение порядка исполнения судебного решения по осуществлению государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и признания права собственности за истцом ФИО1 на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора от 24.02.2021, под условием первоначального исполнения ФИО1 решения суда в части возврата полученных им по договору от 24.02.2021 денежных средств в размере 1 050 000 руб. ответчику ФИО5

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений в части взыскания с него в пользу ответчика 1 050 000 руб, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В обоснование кассационной жалобы указывает, что денежные средства в размере 1 050 000 руб. по условиям предварительного договора купли-продажи являлись именно задатком, следовательно, они не подлежат возврату ответчику, так как сделка не состоялась по вине самого покупателя. Кроме того, указывает, что на момент подписания договора ответчик заведомо знала, что кредитные средства из банка и по "военной ипотеке" ей не предоставлены, следовательно, только она несет полную ответственность за неисполнение договора.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверяя законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (часть 1 статьи 379.6 ГПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усмотрел.

Из установленных судами обстоятельств следует, что 05.03.2020 между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) был подписан предварительный договор (в редакции дополнительного соглашения от 26.05.2020) купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу "адрес". Стоимость объектов определена в общей сумме 4 500 000 руб, из которых 50 000 руб. являются задатком и уплачены Покупателем Продавцу полностью 05.03.2020 и 1 000 000 руб. в качестве задатка уплачены Покупателем Продавцу 26.05.2020.

24.02.2021 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого истец продал, а ответчик приобрела в собственность: жилой дом, общей площадью 263, 8 кв.м с кадастровым номером N; земельный участок, общей площадью 1077 кв.м с кадастровым номером N стайку, общей площадью 60, 5 кв.м с кадастровым номером N, теплицу, общей площадью 63, 5 кв.м с кадастровым номером N; теплицу, общей площадью 18, 3 кв.м с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес".

Согласно пункту 1.4 договора общая стоимость объектов составляет 4 500 000 руб, при этом: стоимость жилого дома определена сторонами в 4 120 000 руб.; земельного участка - 289 000 руб.; стайки - 30 000 руб.; теплиц - 31 000 руб. и 30 000 руб, соответственно, которые приобретаются за счет: средств целевого жилищного займа по ипотечному кредиту от 24.02.2021, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита жилого помещения в размере 1 714 901, 10 руб.; кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк по кредитному договору от 24.02.2021 в размере 2 050 000 руб.; собственных средств покупателя в размере 644 098, 90 руб.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора денежная сумма в размере 3 764 901, 10 руб. выплачивается Покупателем Продавцу с текущего счета "военная ипотека" в сумме 1 711 901, 10 руб. и с текущего счета "кредитный" в сумме 1 735 098, 90 руб. в течение 7-ми и 10-ти рабочих дней, соответственно, с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за покупателем ФИО2 Денежная сумма в размере 91 000 руб. за стайку и теплицы выплачены Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора - 24.02.2021 (пункт 3.1.3).

Таким образом, ответчик выплатила истцу 1 050 000 руб. в счет приобретаемых объектов недвижимости, оставшаяся сумма в размере 3 450 000 руб. до настоящего времени не уплачена.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.02.2021 зарегистрировано за ФИО2 02.07.2021.

Из пояснений представителя ответчика в суде первой инстанции следует, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 24.02.2021 был подписан сторонами только 29.05.2021 после обращения ФИО2 в суд с иском к ФИО1 о понуждении к заключению сделки; по этой причине денежные средства, предоставленные ей по "военной ипотеке", а также кредитные средства банка, предназначавшиеся для оплаты стоимости приобретаемого имущества, были отозваны ввиду истечения срока согласования их предоставления. После оформления предварительного договора ФИО1 всячески препятствовал совершению основной сделки, "тянул время", не желал снимать со счета деньги, перечисленные ПАО Сбербанк в счет оплаты части стоимости приобретаемого спорного имущества. При сдаче договора в МФЦ государственная регистрация была приостановлена для урегулирования вопроса с ипотекой, от совместного написания заявления о приостановления госрегистрации на 3 месяца истец отказался, в связи с чем, договор был зарегистрирован в Росреестре.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 450, 453, 454, 488, 489, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N23 "О судебном решении", установив, что обязательства по оплате ФИО8 стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи в полном объеме ответчик не исполнила, фактически произведена оплата менее половины стоимости имущества, с учетом размера общей стоимости недвижимого имущества и размера неисполненного обязательства, а также исходя из длительности периода неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости жилого помещения, пришел к выводу, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата всего переданного покупателю имущества.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, согласился с указанными выводами суда первой инстанции как основанных на исследованных доказательствах, их оценке в соответствии с правилами, установленными в статье 67 ГПК РФ, и правильном применении норм материального права, регулирующих спорное правоотношение.

Между тем, суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции об определении порядка исполнения решения в части осуществления государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и регистрации права собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимости только после исполнения истцом решения суда по возврату ответчику денежных средств в размере 1 050 000 руб, со ссылкой на статью 209 ГК РФ указал, что такой порядок нарушает права истца по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы.

Судом кассационной инстанции признается несостоятельным довод кассационной жалобы о том, что, взысканные с заявителя денежные средства следует квалифицировать как задаток, следовательно, они не подлежат возврату покупателю, при наличии вины последнего в неисполнении сделки.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя указанный довод заявителя, правильно указал, что задаток был предоставлен по предварительному договору, обязательство по которому ответчиком были исполнены путем заключения основного договора. Переход права собственности был зарегистрирован. В договоре купли-продажи не содержится условия о передаче продавцу задатка.

Следовательно, обеспечительная функция задатка прекратилась, он трансформировался в авансовый платеж, тогда как при расторжении договора, стороны в силу положений абзаца 2 пункта 4 статьи 453, пункта 3 статьи 1103 ГК РФ должны вернуть друг другу все полученное по сделке.

Доводы заявителя получили оценку судов со ссылкой на положения норм действующего законодательства применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела и были мотивированно отклонены.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений судами норм права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационной порядке.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 379.7 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Исходя из изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 390, 390.1, 390.2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила

решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 24 ноября 2021 г. в неотмененной части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 09 февраля 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий Т.Ю. Чунькова

Судьи С.В. Вульферт

Н.Г. Умыскова