Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 мая 2022 г. по делу N 66а-903/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Сицинской О.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1434/2021 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Строй Интернейшенл" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 17 ноября 2021 г, которым административные исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, судебная коллегия

установила:

закрытое акционерное общество "Строй Интернейшенл" (далее - ЗАО "Строй Интернейшенл") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В обоснование требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, как арендатора земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 17 ноября 2021 г. заявленный административный иск удовлетворен частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2016 г. в размере его рыночной стоимости 91 813 000 руб. с периодом действия с 1 января 2018 г. до 1 января 2021 г, и по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости 110 603 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка определено считать 9 июля 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Полагает, что кадастровая оценка земельного участка проведена в соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель, уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влияет на наполняемость бюджета. Выражает несогласие с результатами положенной в основу решения суда судебной экспертизы по определению кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г, Указывает, что объекты-аналоги N 1, N 2, N 3 отличаются по площади от объекта исследования, а применение понижающих корректировок искажают рыночную стоимость объекта оценки. Выражает несогласие с применением экспертом понижающей корректировки на местоположение относительно красной линии в размере 17 % для объектов-аналогов N 1 и N 3 Указывает на необоснованное отсутствие применения к объектам-аналогам корректировок на инженерные коммуникации.

Заинтересованным лицом администрацией муниципального образования города Краснодар также подана апелляционная жалоба с просьбой об отмене судебного акта, вынесении нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влияет на наполняемость бюджета муниципального образования города Краснодар.

Определением Краснодарского краевого суда от 20 января 2022 г. апелляционная жалоба администрации муниципального образования город Краснодар была возвращена в связи с неустранением недостатков, указанных в определении суда от 27 декабря 2021 г. об оставлении апелляционной жалобы без движения.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 апреля 2022 г. по частной жалобе администрации муниципального образования город Краснодар определение от 20 января 2022 г. было отменено, апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

Относительно доводов апелляционных жалоб представителем административного истца по доверенности Петрий Н.Г. представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ, Кодекс) судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) закреплены аналогичные положения.

Как следует из материалов дела, в том числе из документов, поступивших в суд апелляционной инстанции, ЗАО "Строй Интернейшенл" является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" арендная плата за который исчисляется из его кадастровой стоимости.

Административным истцом оспаривается установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость как на 1 января 2016 г, так и на 1 января 2020 г.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 199 574 567, 4 руб, утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края".

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, 134 782 367, 2 руб, утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882.

Судом первой инстанции, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правомерно рассмотрены требования административного истца о пересмотре архивной кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г, с учетом сохранившегося права на ее пересмотр, а также правового интереса в возможности пересчета арендных платежей.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец представил отчеты, составленные индивидуальным предпринимателем ФИО8. от ДД.ММ.ГГГГ г. N и N, согласно которым рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составила 79 470 000 руб. (отчет об оценке N) и по состоянию на 1 января 2020 г. составила 91 474 000 руб. (отчет об оценке N).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчеты об оценке земельного участка, определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр экспертизы и оценки ЛУЧ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненной экспертом ООО "Центр экспертизы и оценки ЛУЧ" ФИО9, отчеты от ДД.ММ.ГГГГ г. N и N не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Согласно вышеуказанному заключению эксперта рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка составила: на 1 января 2016 г. - 91 813 000 руб, на 1 января 2020 г. - 110 603 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, в том числе письменными пояснениями эксперта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Суд первой инстанции, оценивая заключение, исходил из того, что составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования.

Согласно представленным суду апелляционной инстанции письменным пояснениям эксперта ФИО10 на доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, отбор земельных участков с отличающейся от объекта оценки площадью был обусловлен отсутствием иных предложений по продаже участков большей площади, приближенной к площади объекта оценки и сопоставимых по местоположению на рынке на дату оценки. Величина корректировок на площадь определена на основании данных Справочника оценщика недвижимости. Том 3 Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2014 г.

В части доводов апелляционной жалобы на необоснованное применение понижающих корректировок на местоположение относительно "красной линии" у объектов-аналогов N 1 и N 3 эксперт пояснила, что объект оценки расположен на первой линии второстепенной улицы (ул. "адрес" объекты-аналоги N 1 ("адрес") и N 3 (ул. "адрес") расположены на первой линии улиц с высоким автомобильным и пешеходным трафиком, поэтому к данным аналогам была применена корректировка на уровне минимальной границы интервала в размере - 17 %. Объект-аналог N 2 расположен по ул. "адрес", которая относится к второстепенной дороге, как и объект оценки, корректировка на местоположение относительно "красной линии" не вводилась.

По доводам апелляционной жалобы на необоснованное отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов экспертом учтено, что на дату оценки объект оценки расположен в развивающемся районе "адрес" с активной новой застройкой территории и развитой инфраструктурой. Отобранные объекты-аналоги расположены по соседству с застроенными действующими объектами, поэтому возможность подведения коммуникаций к аналогам имелась. В настоящее время данный микрорайон продолжает активно застраиваться жилыми и коммерческими объектами недвижимости. Информации о том, что к объектам-аналогам невозможно подвести коммуникации на дату проведения оценки у эксперта отсутствовала.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости на даты оценки нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена по состоянию на 1 января 2016 г. и на 1 января 2020 г. на основании заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ г. N.

Вопреки доводам апелляционных жалоб о незаконности судебного решения и необходимости его отмены суд апелляционной инстанции находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 17 ноября 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования города Краснодар - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 1 июня 2022 г.

Председательствующий

Судьи