Решение Санкт-Петербургского городского суда от 16 марта 2022 г. по делу N 3а-27/2022

ГАРАНТ:

Дата вступления в законную силу - 18 апреля 2022 г.

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Т.П.В." об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "Т.П.В." обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности - "... ", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", общей площадью "... " кв.м, с кадастровым N... кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 35 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт от 18.03.2021 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО "Агентство Консалтинга и Оценки".

Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, представил письменное ходатайство о назначении повторной экспертизы, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие данного представителя.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения явившегося участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 61 551 858, 39 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В соответствии с отчетом ООО "Агентство Консалтинга и Оценки" от 18.03.2021 об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составила 35 000 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N... от 10.02.2022 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной и достаточной.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 55 500 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (14 лет) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, устное ходатайство о вызове и допросе эксперта.

Представитель административного ответчика против удовлетворения данных ходатайств возражает, ссылаясь на их необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении данных ходатайств, исходя из следующего.

Заявляя ходатайство о вызове и допросе судебного эксперта, представитель истца указала, что хотела бы получить пояснения эксперта для выяснения того, чем он руководствовался при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Судом было разъяснено данному представителю, что текст экспертного заключения содержит достаточно полное описание процесса оценки, обоснования примененных экспертом методов и подходов. Представителю административного истца предлагалось ознакомиться с заключением эксперта, представить обоснованное ходатайство о вызове и допросе эксперта.

Однако соответствующего ходатайства содержащего доводы о необоснованности или противоречивости экспертного заключения не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая содержание экспертного заключения, мнение представителя административного ответчика, суд не находит оснований для вызова и допроса судебного эксперта.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако содержание заключения судебной экспертизы не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.

Единственным доводом ходатайства о назначении повторной экспертизы является довод о том, что рыночные стоимости объекта оценки, определенные экспертом и оценщиком имеют значительную амплитуду.

Однако, сама по себе значительная разница в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком и экспертом не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения. Как следует из обстоятельств дела, указанная разница образовалась вследствие нарушений, допущенных оценщиком при составлении отчета. При этом, суд учитывает, что представителем административного истца не представлено каких-либо доводов о необоснованности заключения судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы,, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы заключения судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчета не опровергнуты.

В частности, по указанию эксперта проведенный оценщиком анализ рынка не может характеризовать сегмент рынка объекта оценки, а приведенные стоимостные показатели не позволяют судить о возможном диапазоне рыночной стоимости данного объекта оценки. Объект оценки расположен в престижной части "адрес", в доме бизнес-класса, в том время как оценщик при анализе рынка выбрал жилье массового спроса.

Кроме того, при использовании сравнительного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги не относящиеся к сегменту рынка объекта оценки (комфорт-класса, а не бизнес-класса). При этом, оценщиком использовались объекты-аналоги информация о которых опубликована значительно позже даты оценки, что является нарушением п.8 ФСО N1.

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оценивая заключения судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: "... ", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", общей площадью "... " кв.м, с кадастровым N... в размере рыночной стоимости, составляющей 55 500 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой обращения ООО "Т.П.В." с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 09.11.2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев