Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 30 мая 2022 г. по делу N 8Г-3682/2022[88-4601/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО7

судей Усмановой Г.Ф, ФИО5

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи имущества, о применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе представителя ФИО1 - ФИО3 на решение Степновского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи Усмановой Г.Ф, выслушав представителя истца ФИО3 в поддержку доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и СПК колхоз "Степной" в лице председателя ФИО6, о применении последствий недействительности сделки путем приведения в первоначальное состояние, о признании самовольными строениями построек: "данные изъяты", расположенные на земельном участке с кадастровым номером N, адрес объектов: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир "адрес", "данные изъяты" подлежащими сносу. В обоснование требований указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Степновского муниципального района "адрес" и истцом был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4574 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", вид разрешенного использования: для производственных целей. Согласно пункту 1.2. договора аренды, участок сервитутом не обременен. Ограничений прав на земельный участок по основаниям, установленным земельным законодательством, не имелось. После раздела земельного участка с кадастровым номером N площадью 4574 кв.м на два земельных участка - с кадастровым номером N площадью 1468 кв.м и с кадастровым номером N площадью 3106 кв.м, с истцом были заключены два дополнительных соглашения к договору N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, которыми, внесены изменения, касающиеся вида разрешенного использования и суммы арендной платы. Также ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Степновского муниципального района "адрес" и истцом был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 3106 кв.м, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование. В пункте 1.2. договора аренды указано, что на участке объектов недвижимости не имеется.

Тем самым при заключении договора аренды земельного участка орган местного самоуправления гарантировал его законность и предусмотрел исчерпывающий перечень существенных нарушений договора, при которых договор досрочно прекращается при его расторжении в судебном порядке по требованию арендодателя. В последующем истец узнал, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 заключил договор купли-продажи имущества с СПК колхоз "Степной", согласно которому приобрел "данные изъяты" расположенные на земельном участке с кадастровым номером N который является собственностью Администрации Степновского муниципального района "адрес" и арендована истцом сроком на десять лет. Отсутствие в договоре купли-продажи имущества сведений об основных характеристиках объектов недвижимости и отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты свидетельствует об отсутствии кадастрового учета и разрешений на их строительство либо возведении на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в качестве самовольного строения. СПК колхоз "Степной" возвело сооружения при существенном нарушении градостроительных и строительных норм и правил при строительстве этих спорных объектов, которые создают реальную угрозу жизни и здоровью граждан вследствие их аварийного состояния. Кроме того, постановлением главы Степновского муниципального района "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N на два участка с присвоением каждому кадастрового номера.

Решением Степновского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе представитель ФИО1 - ФИО3 просит отменить судебные акты со ссылкой на неверное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились стороны, третьи лица, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и заблаговременно.

В ходатайстве третьего лица Администрация Степновского муниципального района "адрес" содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. При этом нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения стороны ответчика, Судебная коллегия по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции находит состоявшиеся по делу судебные акты подлежащими отмене.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. При этом лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. Данный интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, разрешая спор, и отказывая в удовлетворении требований истца, исходил из того, что он стороной оспариваемой сделки не является, при заключении договоров аренды земельного участка знал о нахождении спорных объектов на их территории, вместе с тем принял земельный участок в аренду с ограничениями, факт наличия построек и принадлежности СПК колхозу "Степной" подтверждаются имеющейся землеустроительной документацией за ДД.ММ.ГГГГ сведениями перечня балансового имущества в ДД.ММ.ГГГГ документами об уплате налогов, права колхоза на это имущество истец не оспаривает.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами, дополнительно указав на то, что решением Степновского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворен иск Администрации Степновского муниципального округа "адрес" к ФИО1 о признании договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, постановления об утверждении схемы расположения земельных участков недействительными, земельный участок возвращен в муниципальную собственность, тем самым права и интересы ФИО1 каким-либо образом оспариваемой сделкой не затрагиваются.

Между тем суд первой инстанции, принимая решение по настоящему делу ДД.ММ.ГГГГ, не учел, что решение "адрес" суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, которым заключенные с ФИО1 соглашения об аренде земельного участка и акты органа местного самоуправления о формировании земельного участка и его разделе были признаны недействительными, не вступило в законную силу и находилось на стадии апелляционного обжалования.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на то, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ названное решение оставлено без изменения, указанное обстоятельство не учел.

К тому же согласно общедоступным сведениям системы ГАС "Правосудие", в последующем определением Судебной коллегии по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При таком положении выводы о том, что права и интересы истца оспариваемым договором купли-продажи не затрагиваются являлся преждевременными.

Далее, в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абзац первый).

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно копии свидетельства N от ДД.ММ.ГГГГ АО "Степное" был предоставлен земельный участок площадью 16 875 га для ведения сельскохозяйственного производства, к нему приложены копии деклараций об уплате налога на землю за ДД.ММ.ГГГГ г. ("данные изъяты").

В землеустроительном материале на указанный земельный участок имеется пояснительная записка, из которой следует, что указанный земельный массив сформирован из земель сельскохозяйственных паев членов колхоза ("данные изъяты").

Вместе с тем, документарных доказательств о наличии разрешительной документации на строительство на этом земельном участке объектов недвижимого имущества, о регистрации права собственности за АО "Степное", СПК колхоз "Степное" (до "данные изъяты") к перечисленным выше документам не приложено.

Суды ссылались на то, что истец не оспаривал принадлежность СПК колхоз "Степное" недвижимого имущества, однако оставили без внимания, что приведенные выше обстоятельства являлись одним из оснований его иска.

Далее, из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между СПК колхоз "Степной" (продавец) и ФИО2 (покупатель), усматривается, что продавец обязуется передать в собственность покупателю по акту приема-передачи объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N: "данные изъяты" покупатель - принять имущество и уплатить на него 500 000 рублей после подписания договора в течение 5 дней ("данные изъяты").

Вместе с тем суды оставили без внимания, что предмет договора - нежилые помещения, в договоре купли-продажи не индивидуализированы, кроме указания на то, что они располагаются на земельном участке с кадастровым номером N, других данных о площади, этажности и т.п. этих строений в договоре не имеется.

Судебные инстанции в обоснование выводов о достоверности принадлежности строений СПК колхоз "Степное" указали на то, что объекты недвижимости состояли на балансе колхоза, включены в инвентарные карточки учета основных средств, эти объекты на день заключения сделки имелись в натуре на местности, что установлено актом обследования.

Между тем суды не сопоставили сведения указанных документов при том, что сведения об объектах, указанные в этих документах, различны.

Так, согласно копий инвентарных карточек учета основных средств на балансе колхоза состояли: сторожка (домик), ДД.ММ.ГГГГ постройки (под N), дом-контора (мастерская), ДД.ММ.ГГГГ постройки (под N), административное здание строительной бригады, ДД.ММ.ГГГГ постройки (под N), склад строительный, ДД.ММ.ГГГГ постройки (пол N) ("данные изъяты").

Вместе с тем суды не привели оценку тому, что в инвентарных карточках учета основных средств данных об объектах, помимо года возведения, строительных материалов и стоимости, иных сведений о площади, этажности и т.п, не имеется.

Согласно акту осмотра (обследования) объектов специалистами Администрации Степновского муниципального округа "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером N обнаружены объекты недвижимости: капитальный объект производственного назначения примерной площадью 70 кв.м, выполненный из кирпича, капитальный объект производственного назначения примерной площадью 15 кв.м, выполненный из кирпича и капитальный объект производственного назначения примерной площадью 300 кв.м, выполненный из камня, предположительно использовался для переработки лесоматериалов (пилорама), с навесом из шифера примерной площадью 100 кв.м; на земельном участке с кадастровым номером N обнаружен объект: некапитальное деревянное строение хозяйственного назначения, отмечено, что на участке проведены коммуникации (электроэнергия, водоснабжение). На обороте этого акта имеется запись ФИО1 о том, что объекты в аварийном состоянии, возможно принадлежали колхозу, правоустанавливающие документы на эти объекты не представлены. К акту приложена фототаблица строений ("данные изъяты").

Кроме того, к материалам дела приобщен представленный истцом документ о визуальном обследовании объектов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составленный инженером ООО "Геостройсервис", согласно которому на указанном земельном участке обнаружены три нежилых здания в аварийном и разрушенном состоянии общей площадью 136 кв.м, 17 кв.м, 136 кв.м, приложены фототаблица ("данные изъяты"

В материалах дела имеется справка колхоза с снятии имущества с баланса в связи с его продажей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ("данные изъяты").

В этой связи обращает на себя внимание тот факт, что указанный в договоре купли-продажи акт приема-передачи объектов недвижимости судами не исследовался.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Принимая во внимание изложенное, то обстоятельство, что истец указывал в обоснование своих требований на то, что объекты являются аварийными и не могли стать предметом продажи ответчику, судам следовало установить, какие именно объекты явились предметом купли-продажи по спорному договору, их индивидуальные признаки и техническое состояние, что сделано не было.

Кроме этого, в силу части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В данном случае договор купли-продажи содержит сведения о стоимости объектов недвижимости - 500 000 рублей.

К материалам дела приобщены копия выписки по лицевому счету банковских операций СПК колхоз "Степное" за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из которой усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО2 на дебетовый счет колхоза в АО "Россельхозбанк" внесена денежная сумма 500 000 рублей, а также справка о денежной проводке на указанном счету, отражающая те же сведения ("данные изъяты").

Между тем суды оставили без внимания, что указанные сведения заверены только печатью колхоза, а не банком.

Также судами не учтено, что "адрес" объявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N было опубликовано в средствах массовой информации ДД.ММ.ГГГГ ("данные изъяты").

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером N заключен с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и начал свое действие с этой даты, в этот же день оформлен акт-приема передачи земельного участка, то есть до заключения оспариваемого по настоящему делу договора купли-продажи имущества, к тому же договор аренды зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ ("данные изъяты"

Вместе с тем указанные выше обстоятельства судами не были приняты во внимание.

Кроме того, остался без исследования в суде вопрос о том, в каком порядке ответчик несет бремя содержания имущества, на которое он претендует, владеет ли он им реально.

В соответствии с положениями статьи 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

В силу статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Одним из основных принципов судебного разбирательства является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом в судебном заседании (статья 157 ГПК РФ).

Принимая во внимание изложенное, состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, исследовать совокупность собранных по делу доказательств, правильно установить юридически значимые обстоятельства и вынести по делу законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Степновского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий ФИО7

Судьи Г.Ф. Усманова

ФИО5