Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2022 г. по делу N 8Г-8548/2022[88-11703/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Асатиани Д.В, судей Попова В.В. и Шостак Р.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора недействительным

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 11 июня 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 марта 2021 г.

Заслушав доклад судьи ФИО9, выслушав объяснения представителя истца ФИО3 - ФИО8, возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратился с иском к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований указал, что 14 августа 2019 г. между ФИО1, в лице представителя по доверенности от 15 января 2016 г. ФИО10, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилых зданий N. Условия договора купли-продажи определены по усмотрению сторон. Стороны согласовали, что цена договора составляет 7 370 000 руб. и оплачивается в следующем порядке: 3 340 000 руб. передается представителю собственника путем наличного расчета в момент подписания договора, 4 030 000 руб. в течение 5 банковских дней с момента подписания договора перечисляются на расчетный счет продавца. До момента заключения сделки покупателем получены выписки из ЕГРН на объекты недвижимости, согласно которым обременения отсутствуют. Покупатель по расписке от 14 августа 2019 г. оплатил представителю собственника ФИО10 3 340 000 руб. 14 августа 2019 г. сторонами договора был подписан акт приема-передачи объектов недвижимости, представителем собственника покупателю передан комплект ключей от нежилых зданий. 19 августа 2019 г. покупатель оплатил продавцу 4 030 000 руб. по платежному поручению N. 14 августа 2019 г. ФИО3 и ФИО10 обратились в МФЦ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, но 27 августа 2019 г. Управлением Росреестра по Московской области документы были возвращены без рассмотрения. Причиной возврата послужило заявление ФИО1 о запрете регистрационных действий без ее личного участия. Покупатель выполнил свои обязательства по договору. Цена договора соразмерна реальной стоимости недвижимости. ФИО1, получив денежные средства по договору, не возвратила их и не отказалась от исполнения договора. Несмотря на то, что покупатель выполнил обязательства по оплате цены недвижимости, а ответчик передал недвижимость по акту приема-передачи, действия продавца препятствуют государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

ФИО1 обратилась со встречным иском к ФИО3 о признании договора недействительным

В обоснование заявленных требований указала, что о заключении договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий не знала до октября 2019 г, условия договора с ней не обсуждались, денежные средства, полученные представителем ФИО10 по договору купли-продажи, она не получала. Против государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество ФИО1 возражала, так как договор заключен на явно невыгодных для неё условиях, о чем лица, подписавшие договор не могли не знать: общая цена отчуждаемых объектов недвижимости значительно меньше их совокупной кадастровой стоимости, а также рыночной стоимости. 15 октября 2019 г. ФИО1 отменила генеральную доверенность, выданную на имя ФИО10 15 января 2016 г.

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 11 июня 2020 г, в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 марта 2021 г. указанное решение было отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3, в отменённой части постановлено новое решение, которым иск ФИО3 к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворён, в апелляционном определении указано на то, что оно является основанием для внесения записи в ЕГРН, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2021 г. данное апелляционное определение было оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО1 в части разрешения встречных исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора недействительным - без рассмотрения по существу, в остальной части - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО2, лицо, не привлеченное к участию в деле, просит судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций отменить как незаконные, направить дело на новое рассмотрение.

Проверив законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, возражениях на нее, применительно к части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно выпискам из ЕГРН ФИО1 на основании договора купли-продажи от 6 ноября 2015г, заключенному с ФИО10, принадлежат объекты недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН 14 декабря 2015 г.: административное здание, 2-этажное, общая площадь - 444, 6 кв.м, инвентарный N г. завершения строительства, адрес месторасположения: "адрес", кадастровый N; основное строение, 2-этажное, общая площадь - 549, 2 кв.м, инвентарный N, 1971 г. завершения строительства, по тому же адресу месторасположения, кадастровый N; земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь - 10762 кв.м, по указанному адресу, кадастровый N.

14 августа 2019 г. ФИО10, действовавшей от имени ФИО1 по доверенности от 15 января 2016 г, и ФИО3 был подписан договор купли-продажи земельного участка и нежилых зданий N в отношении объектов недвижимости: административное здание, 2-этажное, общая площадь - 447 кв.м, инвентарный N, Лит.А, адрес месторасположения: "адрес" "адрес", кадастровый N; здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь - 561, 7 кв.м, инвентарный N, Лит.А-А1, адрес месторасположения тот же, кадастровый N; земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь - 10762 кв.м, адрес месторасположения: "адрес", г. "адрес", ЗАО "Нара", уч. 14, кадастровый N.

Доверенность от 15 января 2016 г, выданная ФИО1 на имя ФИО10, отменена 15 октября 2019 г.

Согласно приложенному к исковому заявлению ФИО3 договору купли-продажи от 14 августа 2019 г. N общая цена продаваемого имущества составляет 7 370 000 руб.: административного здания - 2 800 000 руб, здания торгового центра - 4 470 000 руб, земельного участка - 100 000 руб.

Из представленных по запросу суда Наро-Фоминским отделом Управления Росреестра по Московской области документов следует, что на государственную регистрацию перехода права собственности представлен другой договор купли-продажи от 14 августа 2019 г. N, общая цена продаваемого имущества по которому составляет 4 030 000 руб.: административного здания - 2 800 000 руб, здания торгового центра - 1 130 000 руб, земельного участка - 100 000 руб. (пункт 2.1).

ФИО1 в Управление Росреестра по Московской области было подано заявление о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости без ее личного участия.

В ответе на запрос суда Наро-Фоминский отдел Управления Росреестра по Московской области от 24 марта 2020 г. сообщил, что договор от 14 августа 2019 г. был подан на государственную регистрацию ФИО3 и ФИО10 по доверенности от ФИО1 14 августа 2019 г. и 27 августа 2019 г. регистратором документы возвращены без рассмотрения на основании части 3 статьи 36 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Возврат документов осуществлен в связи с тем, что в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия ФИО1

ФИО3 оплатил цену по договору на общую сумму 7 370 000 руб.: по расписке от 14 августа 2019 г. ФИО3 передал ФИО10 3 340 000 руб, платёжным поручением от 19 августа 2019 г. N перечислил на банковский счёт ИП ФИО1 4 030 000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в договоре отсутствуют условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, так как описание предмета в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N не соответствует описанию объектов недвижимости в ЕГРН по площади и адресу, в связи с чем договор считается не согласованным сторонами, и, следовательно, не заключённым; условие о цене недвижимости не согласовано сторонами договора, поскольку подписаны два договора купли-продажи, содержащие разные условия о цене недвижимости; в регистрации договора было отказано в связи с неявкой ФИО1 в регистрирующий орган для подачи заявления на регистрацию перехода права собственности на объекты.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело, исходил из того, что ФИО1 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, что выражается в подаче ею заявления о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости без ее личного участия и в неявке в регистрирующий орган для подачи заявления на регистрацию перехода права собственности; при рассмотрении спора стороны не ссылались на незаключенность сделки, на несогласованность условий договора; из текстов договора следует, что при его заключении стороны достигли согласия по всем его существенным условиям, в том числе по предмету договора и по его цене; доказательств того, что истец приобрел имущество по цене, значительно ниже его кадастровой стоимости, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, не представлено.

Согласно части 1 статьи 376 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, указанные в части второй статьи 377 настоящего Кодекса, могут быть обжалованы в порядке, установленном настоящим параграфом, в кассационный суд общей юрисдикции лицами, участвующими в деле, и другими лицами, если их права и законные интересы нарушены судебными постановлениями.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" разъяснено, что если по результатам рассмотрения дела кассационным судом общей юрисдикции будет установлено, что обжалуемым судебным постановлением не нарушены права и (или) законные интересы лица, не привлеченного к участию в деле, кассационный суд общей юрисдикции оставляет его кассационную жалобу без рассмотрения по существу применительно к пункту 6 части 1 статьи 390 ГПК РФ.

По смыслу вышеуказанных норм и разъяснений лицам, не привлеченным к участию в деле, принадлежит право подачи кассационной жалобы при условии, что обжалуемым судебным постановлением разрешен вопрос об их правах и обязанностях.

При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Как следует из материалов дела, ФИО2 к участию в деле не привлекался.

Согласно копии соглашения от 15 июля 2019 г, приложенной к возражениям представителя ФИО3 на кассационную жалобу ФИО2, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 3 июня 2019 г, подписанного ФИО1 и ФИО2, предметом сделки которого являлись: административное здание с кадастровым номером N здание торгового центра с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N, - договор купли-продажи недвижимого имущества от 3 июня 2019 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был расторгнут настоящим соглашением с момента его подписания.

В соответствии с данным соглашением от 15 июля 2019 г. оно же является и актом возврата имущества, и подписание соглашения свидетельствует о произведенном продавцом осмотре имущества и его согласии принять имущество, при этом продавец обязуется произвести покупателю возврат денежных средств в размере 9 000 000 руб. в срок до 15 сентября 2019 г. В случае не возврата денежных средств в установленный срок покупатель имеет право потребовать уплаты пени. С момента подписания соглашения стороны не имеют друг к другу никаких претензий, за исключением обязанности продавца по возврату денежных средств. Соглашение вступает в силу с даты его подписания.

Согласно приложенной к кассационной жалобе ФИО2 копии договора купли-продажи недвижимого имущества от 3 июня 2019 г. между ним и ФИО1 последняя продала заявителю вышеназванное спорное имущество по цене 9 000 000 руб.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 18 мая 2022 г. представитель ФИО2 и ФИО1 подтвердили факт заключения соглашения от 15 июля 2019 г.

Таким образом, в связи с тем, что соглашением от 15 июля 2019 г. между ФИО2 и ФИО1 был расторгнут договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 3 июня 2019 г, а 14 августа 2019 г, то есть после расторжения договора между ФИО2 и ФИО1, был заключен договор между ФИО3 и ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу о том, что права и законные интересы ФИО2 обжалуемыми судебными постановлениями не нарушены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу ФИО2 на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 11 июня 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 марта 2021 г. оставить без рассмотрения по существу.

Председательствующий

Судьи