Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 мая 2022 г. по делу N 8Г-4174/2022[88-7697/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Марченко А.А, судей Коренева А.С, Сапрыкиной Н.И. -

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-5868/2021 по иску Краева Ильи Владимировича, Мельникова Андрея Александровича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка действующим

по кассационной жалобе Краева Ильи Владимировича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 29.11.2021.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С, объяснения представителя Краева Ильи Владимировича - Шлыковой О.И, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Краев И.В, Мельников А.А. предъявили иск к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) с требованиями:

- признать недействительным уведомление от 05.02.2021 N 17-01-82/425нз МУГИСО об отказе от договора аренды земельного участка;

- признать договор аренды земельного участка от 20.12.2017 N Т-428 действующим.

В обоснование требований указано, что Мельников А.А. является арендатором земельного участка площадью 1 051 кв.м, кадастровый номер "данные изъяты", территория "данные изъяты", категория - земли населённых пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства (далее - земельный участок) на основании договора от 20.12.2017, сроком действия - до 31.03.2020. После окончания срока, договор продолжил своё действие на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

30.03.2021 Мельников А.А. переуступил права по договору аренды Краеву И.В, однако при регистрации переуступки права аренды стало известно, что 05.02.2021 МУГИСО направило в адрес Мельникова А.А. отказ от договора аренды.

Полагают, что односторонний отказ от договора аренды со стороны МУГИСО является незаконным, поскольку после истечения срока действия договора 31.03.2020, ни одна из сторон не отказалась от договора, земельный участок осваивался и использовался по назначению. Кроме того, на земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие Краеву И.В. и Мельникову А.А, незавершенный строительством жилой дом, степенью готовности, 20% и гараж, права на которые зарегистрированы в ЕГРН.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Администрации г. Екатеринбурга, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга от 31.08.2021 удовлетворены требования в части и договор аренды признан действующим. В удовлетворении требований о признании недействительным уведомления от 05.02.2021 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 29.11.2021 решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении требований отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить апелляционное определение, ссылаясь на его незаконность.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при установленной явке, поскольку все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве в суде кассационной инстанции (ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела и законность обжалуемого апелляционного определения в пределах доводов кассационной жалобы кассационных жалоб (ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 20.12.2017 был заключен договор аренды земельного участка N Т-428, по условиям которого МУГИСО передало индивидуальному предпринимателю Попову В.М. спорный земельный участок для индивидуального жилищного строительства.

Срок аренды участка установлен с 16.10.2017 по 31.03.2020 (п. 2.1 договора).

На основании уступки будущего требования (договор от 17.03.2017 с учетом дополнительного соглашения к нему от 20.06.2018) права и обязанности арендатора по спорному договору от ИП Попова В.М. перешли к Мельникову А.Г, а в соответствии с дополнительным соглашением от 30.10.2017 к договору от 17.03.2017 - к Мельникову А.А.

25.11.2020 в адрес МУГИСО направлено уведомление об уступке прав и обязанностей по договору аренды N Т-428 от Мельникова А.Г. к Мельникову А.А.

05.02.2021 МУГИСО направило уведомление N 170182/425нз об отказе от договора аренды земельного участка от 20.12.2017 N Т-428 в адрес Мельникова А.А. со ссылкой на п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное уведомление не было вручено Мельникову А.А.

18.02.2021 зарегистрировано право собственности Мельникова А.А. на объект недвижимости - гараж.

09.03.2021 зарегистрировано право общей долевой собственности (4/5 доли) Краева И.В. и Мельникова А.А. (1/5) на индивидуальный жилой дом (20% готовности).

30.03.2021 между Мельниковым А.А. и Краевым И.В. заключен договор N 02/21, согласно которого Краеву И.В. переданы права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, поскольку пришёл к выводу, что земельный участок осваивается, используется по назначению, соответственно, договор аренды является действующим, а отказ от договора со стороны МУГИСО является недействительным, поскольку отсутствуют нарушения при использовании земельного участка.

Суд исходил из того, что согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации Мельников А.А. как арендатор вправе был уступить права по договору аренды без заключения нового договора аренды. После истечения договора аренды земельного участка арендатор продолжил им пользоваться, соответственно, договор аренды продолжил действовать на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды").

Поскольку отказ от договора аренды земельного участка (в том числе заключенного на неопределенный срок) возможен только при наличии специальных оснований, в том числе при неиспользовании (подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации), при существенном нарушении условий договора (п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответственно, в отсутствие таких оснований арендодатель не вправе отказаться от договора досрочно необоснованно (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации), Кроме того, в срок действия договора не подлежит включению период, необходимый для освоения земельного участка, тогда как до настоящего времени проводится активное освоение такого участка со значительными затратами, более того, на участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцам на праве собственности.

При этом суд отказал в признании недействительным уведомления от 05.02.202 МУГИСО, указав на отсутствие правовых оснований.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда и отказал в удовлетворении требований, указав, что с 01.03.2015 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ). Договор аренды земельного участка публичной собственности может считаться возобновленным на неопределенный срок только при наличии совокупности следующих условий: договор правомерно заключен без проведения торгов до 01.03.2015 и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против этого. Поскольку спорный договор был заключен 20.12.2017, соответственно, он не возобновился на новый срок, поэтому договор прекратил свое действие по истечении установленного срока аренды (31.03.2020), независимо от фактических действий сторон.

Вместе с тем, арендатор земельного участка при наличии предусмотренных законом оснований может претендовать на заключение нового договора аренды без проведения торгов, и, как следует из письма министерства от 15.10.2021 в адрес Краева И.В, приложенного к отзыву на апелляционную жалобу, такой договор министерством подготовлен, соответственно, спор исчерпан.

В кассационной жалобе Краев И.В. ссылается на то, что положения Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ не применимы, поскольку договор аренды от 20.12.2017 заключен не по результатам торгов и после 01.03.2015, суд апелляционной инстанции не учёл факт длительного периода освоения участка, который необходим для эксплуатации участка, а также на то, что отсутствие нарушений при использовании участка.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным обстоятельствам, при этом спор разрешен при правильном применении норм материального права.

Вопреки доводам жалобы, в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" после 01.03.2015 порядок оформления пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности, изменился, поскольку было предусмотрено не продление договора аренды по истечении его срока, а заключение нового договора аренды. Правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которые приводит заявитель в жалобе, были сформулированы применительно к прежнему правовому регулированию.

Не имеет значения и тот факт, что договор аренды после 01.03.2015 был заключен не на торгах. Соответственно, подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, регулирующие отношения по поводу возникновения и прекращения права пользования земельным участком, в том числе с учётом возможного наличия права на преимущественное заключение такого договора, а не общие положения о договоре аренды (ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции признала, что истец реализовал свое право на заключение нового договора аренды земельного участка, что соответствует выводу суда апелляционной инстанции о том, что спор исчерпан.

Таким образом, апелляционное определение не может быть отменено по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 29.11.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу Краева Ильи Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи