Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 мая 2022 г. по делу N 33-11607/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Антоновой Н.В., судей Мухортых Е.Н. и Филипповой О.В., при помощнике судьи Ивановой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционным жалобам истцов Колобова Р.С., Плотниковой Е.В., Колесник Г.Ю., Колесник А.Ю., истца Зверевой О.Л., представителя истцов Нашапигова З.И., Каяджан К.А., Исаевой А.Н., Акмеевой Д.Ф., Леоновой Г.С., Нуникян М.Н., Агафоновой Е.А., Сафоновой И.И., Сидоровой А.А., Овсянникова А.И., Гука А.И., Новикова С.Н. по доверенности Тхамаковой Ж.Ю. на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 16 марта 2021 года, в редакции определения Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 17 января 2022 года об исправлении описки, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Нашапигова Заура Ибрагимовича, Плотниковой Екатерины Викторовны, Каяджан Ксении Александровны, Зверевой Оксаны Леонидовны, Колесник Галины Юсифовны, Колесник Андрея Юрьевича, Сорокотяга Илоны Анатольевны, Исаевой Айнур Низамиевны, Спировой Ларисы Анатольевны, Акмеевой Динары Фаритовны, Леоновой Галины Серафимовны, Нуникян Маргариты Николаевны, Беловой Сусанны Владимировны, Агафоновой Екатерины Алексеевны, Сафоновой Ирины Игнатьевны, Колобова Романа Сергеевича, Сидоровой Антонины Александровны, Куцовой Елены Викторовны, Овсянникова Александра Игоревича, Гука Александра Ивановича и Новикова Сергея Николаевича к ООО "Архибилд" об обращении взыскания на имущество, взыскании задолженности по обеспеченному залогом обязательству отказать,

УСТАНОВИЛА:

Нашапигов З.И, Плотникова Е.В, Каяджан К.А, Зверева О.Л, Колесник Г.Ю, Колесник А.Ю, Сорокотяга И.А, Исаева А.Н, Спирова Л.А, Акмеева Д.Ф, Леонова Г.С, Нуникян М.Н, Белова С.В, Агафонова Е.А, Сафонова И.И, Колобов Р.С, Сидорова А.И, Куцова Е.В, Овсянников А.И, Гук А.И, Новиков С.Н. обратились в суд с иском к ООО "Архибилд" и после уточнения исковых требований просили обратить взыскание на предмет залога - земельный участок, расположенный по адресу: ***, с кадастровым (условным) номером ***, площадью *** кв.м, определении начальной продажной цены земельного участка для реализации на открытом аукционе, взыскании задолженности по обеспеченному залогом обязательствам, установленным судебными актами в пользу истцов: Нашапигова З.И. в размере 4 502 868 руб. 80 коп.; Плотниковой Е.В. в размере 3 820 352 руб. 33 коп.; Каяджан К.А. в размере 2 158 966 руб. 54 коп.; Зверевой О.Л. в размере 1 823 018 руб. 18 коп.; Колесник Г.Ю. и Колесник А.Ю. в размере 3 205 863 руб. 49 коп. (в равных долях); Сорокотяга И.А. в размере 2 477 402 руб. 29 коп.; Исаевой А.Н. в размере 2 642 970 руб. 32 коп.; Спировой Л.А. в размере 1 973 617 руб. 14 коп.; Акмеевой Д.Ф. в размере 2 903 675 руб. 64 коп.; Леоновой Г.С. в размере 2 114 144 руб. 77 коп.; Нуникян М.Н. в размере 3 851 072 руб. 05 коп.; Беловой С.В. в размере 2 940 291 руб. 13 коп.; Агафоновой Е.А. в размере 1 979 636 руб. 62 коп.; Сафоновой И.И. в размере в размере 2 284 412 руб. 50 коп.; Колобова Р.С. в размере 1 157 059 руб. 99 коп.; Сидоровой А.И. в размере 1 904 153 руб.; Куцовой Е.В. в размере 1 541 984 руб. 95 коп.; Овсянникова А.И. в размере 1 671 959 руб. 95 коп.; Гука А.И. в размере 3 346 984 руб. 95 коп. и Новикова С.Н. в размере 2 148 975 руб. 31 коп.

В обоснование заявленных требований указали, что между истцами и застройщиком ООО "МарьиноСтрой" были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с предметом которых, застройщик ООО "МарьиноСтрой" обязалось построить малоэтажный жилой дом (строительный номер 5), на земельном участке, расположенном по адресу: ***, общей площадью *** га, с кадастровым (условным номером) ***, принадлежащем ООО "МарьиноСтрой" на праве собственности, и передать истцам объекты долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2015 года. Денежные средства по договорам истцами оплачены в полном объёме, однако застройщик свои обязательства по договорам не выполнил, дома в эксплуатацию не сдал, объекты долевого строительства в установленный в договорах срок истцам не передал. Впоследствии в пользу истцов вынесены многочисленные решения судов общей юрисдикции о взыскании с ООО "МарьиноСтрой" в пользу истцов неустоек за нарушение срока передачи объектов долевого строительства и штрафов. Решением Арбитражного суда г..Москвы от 13 марта 2019 года по делу N А40-251375/18-18-123-149Б ООО "МарьиноСтрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". На основании определений Арбитражного суда г..Москвы истцы были включены в реестр требований кредиторов должника ООО "МарьиноСтрой". Несмотря на то, что обязательства ООО "МарьиноСтрой" по передаче объектов долевого строительства, выплате неустоек и штрафов так и не были исполнены перед истцами, несмотря на наличие обременения земельного участка в виде залога, застройщик без согласия истцов произвел раздел земельного участка и отчуждение вновь образованных участков.

Так, земельный участок, общей площадью *** га, с кадастровым (условным номером) ***, был разделён на земельные участки: N *** общей площадью *** кв.м, N *** общей площадью *** кв.м, N *** общей площадью ***, N *** общей площадью *** кв.м, N *** общей площадью *** кв.м, N *** общей площадью *** кв.м. и N ***, общей площадью *** кв.м. Впоследствии, земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м. был отчужден ООО "МарьиноСтрой" в пользу ООО "Архибилд" по договору купли-продажи от 22 ноября 2016 года. Договор был зарегистрирован в Управление Росреестра. Истцы полагают, что раздел земельного участка общей площадью 251 507 га, с кадастровым (условным номером) ***, на отдельные земельные участки, в том числе: на участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м, и их последующее отчуждение застройщиком ответчику, нарушает их права, поскольку земельный участок, являющийся пустым участком, предназначенным для строительства парковки/гаража, находилось у истцов в законной ипотеке, в связи с чем, они полагают, что и разделённые участки также находятся под обременением в пользу участников долевого строительства.

Судом к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по г. Москве, конкурсный управляющий ООО "МарьиноСтрой" и Ассоциация "Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих".

Истцы Каяджан К.А, Агафонова Е.А, Леонова Г.С, Сафонова И.И, Белова С.В, представители истцов по доверенности Хрымов М.В. и Тхамокова Ж.Ю. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "Архибилд" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель третьего лица конкурсного управляющего ООО "МарьиноСтрой" по доверенности Мильчехина Е.В. в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать по доводам письменных возражений на иск.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве и Ассоциации "Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, выслушав объяснения истцов Белова С.В, Леоновой Г.С, Каяджан К.А, Сафоновой И.Е, Агафоновой Е.А, представителя истцов Нашапигова З.И, Каяджан К.А, Исаевой А.Н, Акмеевой Д.Ф, Леоновой Г.С, Нуникян М.Н, Агафоновой Е.А, Сафоновой И.И, Сидоровой А.

А, Овсянникова А.И, Гука А.И, Новикова С.Н. по доверенности Тхамаковой Ж.Ю, поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя третьего лица конкурсного управляющего ООО "МарьиноСтрой" по доверенности Мильчехиной Е.В, полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между истцами Нашапиговым З.И, Плотниковой Е.В, Каяджан К.А, Зверевой О.Л, Колесник Г.Ю, Колесник А.Ю, Сорокотяга И.А, Исаевой А.Н, Спировой Л.А, Акмеевой Д.Ф, Леоновой Г.С, Нуникян М.Н, Беловой С.В, Агафоновой Е.А, Сафоновой И.И, Колобовым Р.С, Сидоровой А.А, Куцовой Е.В, Овсянниковым А.И, Гука А.И, Новиковым С.Н. и ООО "МарьиноСтрой" были заключены договоры участия долевого строительства многоквартирного дома.

В соответствии с условиями данных договоров застройщик ООО "МарьиноСтрой" обязалось построить малоэтажные жилые дома на земельном участке, расположенном по адресу: ***, общей площадью *** га, с кадастровым (условным) номером ***, принадлежащем застройщику ООО "МарьиноСтрой" на праве собственности.

ООО "МарьиноСтрой" обязалось передать истцам в собственность объекты долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2015 года.

Обязательства по оплате стоимости объектов долевого строительства истцами были выполнены в полном объеме.

В то время, как застройщиком ООО "МарьиноСтрой" обязательства по договорам долевого участия в строительстве выполнены не были, дома в эксплуатацию в установленный срок сданы не были, объекты долевого строительства истцам не переданы.

Истцы обратились в суд с исковыми требованиями о взыскании с застройщика неустоек и штрафов за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства, которые были удовлетворены, что подтверждается представленными суду в материалы дела решениями судов общей юрисдикции, вступившими в законную силу.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2019 года по делу N А40-251375/18-18-123-149Б ООО "МарьиноСтрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

На основании определений Арбитражного суда г. Москвы истцы включены в реестр требований кредиторов должника ООО "МарьиноСтрой".

Судом установлено, что ООО "МарьиноСтрой" решения судов о взыскании в пользу истцов неустоек и штрафов не исполнило.

Застройщик, несмотря на наличие обременения (залога) земельного участка, на котором велось строительство, без согласия истцов, произвел раздел земельного участка и отчуждение трёх вновь образованных участков.

Так, земельный участок общей площадью *** га с кадастровым (условным номером) *** был разделён на земельные участки:

- *** общей площадью *** кв.м, - *** общей площадью *** кв.м, - *** общей площадью *** кв.м, - *** общей площадью *** кв.м, - *** общей площадью *** кв.м, - *** общей площадью *** кв.м, - *** общей площадью *** кв.м.

Впоследствии, в 2016 году ООО "МарьиноСтрой" в пользу ООО "Архибилд" по договорам купли-продажи было отчуждено три земельных участка, в том числе и земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м.

29 сентября 2017 года, в связи со строительством автомобильной дороги, Правительством Москвы было издано Распоряжение N 32024 об изъятии земельных участков для целей реконструкции и строительства автомобильной дороги от М-3 "Украина - деревня Середнево - деревня Марьино - деревня Десна". Два земельных участка, затронутые указанным Распоряжением, были образованы из земельных участков, принадлежащих ответчику. Участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м. был преобразован в земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м. (правообладатель ответчик) и с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м. (правообладатель г. Москва); участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м. был преобразован в земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м. (правообладатель ответчик) и с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м. (правообладатель г. Москва).

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истцы утверждают о том, что отчуждение застройщиком ответчику выделенного земельного участка нарушает их права, так как земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости, находился у истцов в законной ипотеке, в связи с чем, разделённые участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м, также находятся под обременением у участников долевого строительства.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 345, 352, 353 Гражданского кодекса РФ, ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исходил из отсутствия доказательств, которые могли бы с достаточной достоверностью свидетельствовать о недобросовестностном поведении ответчика при приобретении спорного земельного участка, поскольку при приобретении спорного земельного участка, на момент заключения договора ответчик не знал и не мог знать о наличии в отношении участка залога, каких-либо обременений в отношении имущественного права ООО "МарьиноСтрой" органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на имущество, указано не было и ответчику таких сведений не представлено, при этом ответчик имел право полагаться на действия регистрационного органа и представленные им сведения. Залог земельного участка прекращен на основании пп. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ.

Судом также принято во внимание, что истцы обращались в Симоновский районный суд г. Москвы с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с требованием о внесении записи о залоге, в том числе, спорного участка. Однако решение по данному делу было вынесено лишь 19 июня 2020 года (вступило в законную силу 28 июля 2020 года), в то время спорный земельный участок был отчужден в 2016 году. Таким образом, запись о наличии ипотеки была внесена в ЕГРН спустя почти 4 года после заключения сделки.

Судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ч. 9 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Абз. 2 ч. 5 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с п. 4 ст. 341 ГК РФ законом в отношении залога недвижимого имущества может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13).

Частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. При этом положения указанной части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 Закона N 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1).

Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что в настоящее время застройщиком получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию всех домов, расположенных по адресу: ***.

В соответствии с п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

При этом при банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о банкротстве предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога.

Таким образом, удовлетворение требований участников строительства производится в соответствии со специальными положениями Закона о банкротстве.

Более того, поддерживая вывод суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 29.09.2021 по делу N А40-251375/18-123-149Б, оставленный без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2022, договор купли-продажи земельного участка от 22.11.2016 между ООО "МарьиноСтрой" и ООО "Архибилд" признан недействительным, спорный земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м. по адресу: ***, возвращен в собственность ООО "МарьиноСтрой". То есть, в настоящее время ООО "Архибилд" собственником спорного земельного участка не является.

Учитывая изложенное, вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований является правильным.

Довод апелляционной жалобы представителя истцов о том, что, суд первой инстанции вышел за рамки исковых требований, самостоятельно изменив предмет иска, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный. Решение суда первой инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 N 22, согласно которой, принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Иные доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с принятым судом первой инстанции решением, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционных жалобах, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 16 марта 2021 года, в редакции определения Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 17 января 2022 года об исправлении описки, оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи