Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 мая 2022 г. по делу N 33-11730/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Федерякиной Е.Ю., судей Полковникова С.В., Ланина Н.А., при помощнике судьи Булгачевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Полковникова С.В. гражданское дело по апелляционным жалобам истцов Зверевой О.Л., фио, Плотниковой Е.В., Колесник Г.Ю., Колесника А.Ю., Нашапигова З.И., Каяджан К.А., Исаевой А.Н., фио, Леоновой Г.С., Нуникян М.Н., Беловой С.В., Агафоновой Е.А., Сафоновой И.И., фио, фио, Гука А.И., фио на решение Замоскворецкого районного суда адрес от 16 марта 2021 года с учетом определения об исправлении описки от 19 января 2022 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Нашапигова Заура Ибрагимовича, Плотниковой Екатерины Викторовны, Каяджан Ксении Александровны, Зверевой Оксаны Леонидовны, Колесник Галины Юсифовны, Колесник Андрея Юрьевича, Сорокотяга Илоны Анатольевны, Исаевой Айнуры Низамиевны, Спировой Ларисы Анатольевны, Акмеевой Динары Фаритовны, Леоновой Галины Серафимовны, Нуникян Маргариты Николаевны, Беловой Сусанны Владимировны, Агафоновой Екатерины Алексеевны, Сафоновой Ирины Игнатьевны, Колобова Романа Сергеевича, фио, Куцовой Елены Викторовны, Овсянникова Александра Игоревича, Гука Александра Ивановича, Новикова Сергея Николаевича к наименование организации об обращении взыскания на земельный участок, взыскании задолженности по обязательствам - отказать",

УСТАНОВИЛА:

Истцы Нашапигов З.И, Плотниковая Е.В, Каяджан К.А, Зверева О.Л, Колесник Г.Ю, Колесник А.Ю, Сорокотяга И.А, Исаева А.Н, Спирова Л.А, Акмеева Д.Ф, Леонова Г.С, Нуникян М.Н, Белова С.В, Агафонова Е.А, Сафонова И.И, Колобов Р.С, Сидорова А.А, Куцова Е.В, Овсянников А.И, Гук А.И, Новиков С.Н. обратились в суд с иском к наименование организации, в котором просили обратить взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: адрес, адрес, с кадастровым (условным) номером 77:17:0150111:2341, площадью 10945 кв.м, определив начальную продажную цену в размере 20000000 руб, взыскать задолженность по обеспеченному залогом обязательствам, установленным судебным актам в пользу: Нашапигова Заура Ибрагимовича в размере 4505868, 80 руб.; Плотниковой Екатерины Викторовны в размере 3820352, 33 руб.; Каяджан Ксении Александровны в размере 2158966, 54; Зверевой Оксаны Леонидовны в размере 1823018, 18 руб.; Колесник Галины Юсифовны и Колесник Андрея Юрьевича в размере 3205863, 49 руб. (в равных долях); Сорокотяга Илоны Анатольевны в размере 2477402, 29 руб.; Исаевой Айнуры Низамиевны в размере 2642970, 32 руб.; Спировой Ларисы Анатольевны в размере 1973617, 14 руб.; Акмеевой Динары Фаритовны в размере 2903675, 64 руб.; Леоновой Галины Серафимовны в размере 2114144, 77 руб.; Нуникян Маргариты Николаевны в размере 3851072, 05 руб.; Беловой Сусанны Владимировны в размере 2940291, 13 руб.; Агафоновой Екатерины Алексеевны в размере 1979636, 62 руб.; Сафоновой Ирины Игнатьевны в размере в размере 2284412, 50 руб.; Колобова Романа Сергеевича в размере 1157059, 99 руб.; Сидоровой Антонины Александровныв размере 1904153, 00 руб.; Куцовой Елены Викторовны в размере 1541984, 95 руб.; Овсянникова Александра Игоревича в размере 1671959, 95 руб.; Гука Александра Ивановича в размере 3346984, 95 руб.; Новикова Сергея Николаевича в размере 2148975, 31 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указали, что между истцами и застройщиком наименование организации были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с предметом которых, застройщик наименование организации обязалось построить малоэтажный жилой дом (строительный номер 5), на земельном участке, расположенном по адресу: адрес, наименование организации, уч. N XV-1, общей площадью 251 507 га, с кадастровым (условным номером) 50:21:0150111:15, принадлежащем наименование организации на праве собственности, и передать истцам объекты долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2015 года. Денежные средства по договорам истцами оплачены в полном объёме, однако застройщик свои обязательства по договорам не выполнил, дома в эксплуатацию не сдал, объекты долевого строительства в установленный в договорах срок истцам не передал. Впоследствии в пользу истцов вынесены многочисленные решения судов общей юрисдикции о взыскании с наименование организации в пользу истцов неустоек за нарушение срока передачи объектов долевого строительства и штрафов. Решением Арбитражного суда адрес от 13 марта 2019 года по делу N А40-251375/18-18-123-149Б наименование организации признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". На основании определений Арбитражного суда адрес истцы были включены в реестр требований кредиторов должника наименование организации. Несмотря на то, что обязательства наименование организации по передаче объектов долевого строительства, выплате неустоек и штрафов так и не были исполнены перед истцами, несмотря на наличие обременения земельного участка в виде залога, застройщик без согласия истцов произвел раздел земельного участка и отчуждение вновь образованных участков.

адрес, общей площадью 251 507 га, с кадастровым (условным номером) 50:21:0150111:15, был разделён на следующие земельные участки: 77:17:0000000:9709 общей площадью 5 158 м 2; 77:17:0000000:9710 общей площадью 209 442 м 2; 77:17:0150111:2133 общей площадью 2 256 м 2; 77:17:0150111:2134 общей площадью 9 854 м 2; 77:17:0150111:2135 общей площадью 11 701 м 2; 77:17:0150111:2136 общей площадью 2 930 м 2; 77:17:0150111:2137 общей площадью 10 137 м 2.

наименование организации в пользу наименование организации было отчуждено три земельных участка: 77:17:0150111:2134 общей площадью 9 854 м 2; 77:17:0150111:2135 общей площадью 11 701 м 2; 77:17:0150111:2137 общей площадью 10 137 м 2.

В связи со строительством автомобильной дороги Правительством Москвы было издано Распоряжение N 32024 от 29 сентября 2017 г, согласно которому были изъяты земельные участки для целей реконструкции и строительства автомобильной дорого от М-3 "Украина - адрес - адрес - адрес". Два земельных участка, затронутые указанным распоряжением, были образованы из земельных участков, принадлежащих ответчику. В результате участок с кадастровым номером 77:17:0150111:2137 общей площадью 10 137 м 2 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 77:17:0150111:2341 общей площадью 10 077 м 2 (правообладателем остался ответчик) и с кадастровым номером 77:17:0150111:2342 общей площадью 60 м 2 (правообладателем стал адрес); участок с кадастровым номером 77:17:0150111:2135 общей площадью 11 701 м 2 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 77:17:0150111:2334 общей площадью 10 945 м 2 (правообладателем остался ответчик) и с кадастровым номером 77:17:0150111:2335 общей площадью 756 м 2 (правообладателем стал адрес).

Истцы полагают, что разделение земельного участка общей площадью 251 507 га, с кадастровым (условным номером) 50:21:0150111:15, на отдельные земельные участки и их последующее отчуждение нарушает их права, поскольку земельный участок, на котором предполагалось возведение объектов долевого строительства, находилось у истцов в законной ипотеке, в разделённые участки также находятся под обременением в пользу участников долевого строительства.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались.

Суд постановилуказанное выше решение, об отмене которого просят истцы по доводам апелляционных жалоб, указывая, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Судебная коллегия выслушав истцов Агафонову Е.А, Белову С.В, Леонову Г.С, Сафонову И.И, Каяджан К.А, представителя истцов по доверенностям фио, поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя третьего лица наименование организации в лице конкурсного управляющего фио, возражавшую против доводов апелляционных жалоб, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановленного по делу решения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что между истцами и наименование организации были заключены договора участия долевого строительства многоквартирного дома, согласно которым наименование организации обязалось построить малоэтажные жилые дома, а также многоквартирные дома на земельном участке, расположенном по адресу: адрес адрес, адрес, наименование организации, уч. N XV-1, общей площадью 251 507 га, с кадастровым (условным) номером 50:21:0150111:15, принадлежащему наименование организации на праве собственности.

Застройщик обязался передать истца объекты долевого строительства не позднее 31 декабря 2015 года.

Обязательства по оплате стоимости объектов долевого строительства истцами выполнены в полном объеме.

Застройщик наименование организации свои обязательства по договорам не выполнило, дома в эксплуатацию не сданы, объекты строительства истцам не передало.

Истцы обратились в суд с исковыми требованиями о взыскании с застройщика неустоек и штрафов за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства, которые были удовлетворены, что подтверждается представленными суду в материалы дела решениями судов общей юрисдикции, вступившими в законную силу.

Решением Арбитражного суда адрес от 13 марта 2019 года по делу N А40-251375/18-18-123-149Б наименование организации было признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Также истцы на основании различных определений Арбитражного суда адрес были включены в различные очереди реестре требований кредиторов.

Из материалов дела также следует, что земельный участок, общей площадью 251 507 га, с кадастровым (условным номером) 50:21:0150111:15, был разделён на следующие земельные участки:

- 77:17:0000000:9709 общей площадью 5 158 м 2;

- 77:17:0000000:9710 общей площадью 209 442 м 2;

- 77:17:0150111:2133 общей площадью 2 256 м 2;

- 77:17:0150111:2134 общей площадью 9 854 м 2;

- 77:17:0150111:2135 общей площадью 11 701 м 2;

- 77:17:0150111:2136 общей площадью 2 930 м 2;

- 77:17:0150111:2137 общей площадью 10 137 м 2.

Застройщиком наименование организации в пользу наименование организации было отчуждено три земельных участка:

- 77:17:0150111:2134 общей площадью 9 854 м 2;

- 77:17:0150111:2135 общей площадью 11 701 м 2;

- 77:17:0150111:2137 общей площадью 10 137 м 2.

В связи со строительством автомобильной дороги Правительством Москвы было издано Распоряжение N 32024 от 29 сентября 2017 г, согласно которому были изъяты земельные участки для целей реконструкции и строительства автомобильной дорого от М-3 "Украина - адрес - адрес - адрес".

Два земельных участка, затронутые указанным распоряжением, были образованы из земельных участков, принадлежащих ответчику.

В результате участок с кадастровым номером 77:17:0150111:2137, общей площадью 10 137 м 2, был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 77:17:0150111:2341, общей площадью 10 077 м 2 (правообладателем остался ответчик) и с кадастровым номером 77:17:0150111:2342, общей площадью 60 м 2 (правообладателем стал адрес); участок с кадастровым номером 77:17:0150111:2135, общей площадью 11 701 м 2, был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 77:17:0150111:2334, общей площадью 10 945 м 2 (правообладателем остался ответчик) и с кадастровым номером 77:17:0150111:2335 общей площадью 756 м 2 (правообладателем стал адрес).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 345, 352, 353 Гражданского кодекса адрес адрес закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исходил из отсутствия доказательств, которые могли бы с достаточной достоверностью свидетельствовать о недобросовестностном поведении ответчика при приобретении спорного земельного участка, поскольку при приобретении спорного земельного участка ответчик не знал и не мог знать о наличии в отношении участка залога, каких-либо обременений в отношении имущественного права наименование организации органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на имущество, указано не было и ответчику таких сведений не представлено, при этом ответчик имел право полагаться на действия регистрационного органа и представленные им сведения.

Судом также принято во внимание, что истцы обращались в Симоновский районный суд адрес с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с требованием о внесении записи о залоге, в том числе, спорного участка. Однако решение по данному делу было вынесено лишь 19 июня 2020 года (вступило в законную силу 28 июля 2020 года), в то время спорный земельный участок был отчужден в 2016 году. Таким образом, запись о наличии ипотеки была внесена в ЕГРН спустя почти 4 года после заключения сделки.

В виду отсутствия доказательств, которые могли бы с достаточной достоверностью свидетельствовать о недобросовестностном поведении ответчика при приобретении спорного земельного участка, суд пришел к выводу о том, что истцы не могут требовать обращения взыскания на спорный земельный участок в виду прекращения залога на основании подпункта 2 пункта 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ч. 9 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения наименование организации.

Из абз. 2 ч. 5 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" следует, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с п. 4 ст. 341 Гражданского кодекса РФ законом в отношении залога недвижимого имущества может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13).

Частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. При этом положения указанной части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 Закона N 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1).

Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что в настоящее время застройщиком получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию всех домов, расположенных по адресу: адрес, ОАО "Марьинская птицефабрика, адрес.

В соответствии с п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

При этом при банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о банкротстве предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога.

Таким образом, удовлетворение требований участников строительства производится в соответствии со специальными положениями Закона о банкротстве.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционных жалобах, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Замоскворецкого районного суда адрес от 16 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: