Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2022 г. по делу N 33-16871/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе:

председательствующего Федерякиной Е.Ю.

и судей Сурниной М.В, Полковникова С.В.

при помощнике судьи Казимирской Н.С, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю.

дело по апелляционной жалобе истца Дудиной В.Н. на решение Хамовнического районного суда города Москвы от 28 июля 2021 года, которым постановлено: в удовлетворении иска Дудиной Валентины Николаевны к ЗАО "МетМедМебель" о взыскании реального ущерба, упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Дудина В.Н. обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО "МетМедМебель" о взыскании реального ущерба, упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая в обоснование заявленных требований на то, что 22 июня 2017 года между сторонами был заключен предварительный договор, предметом которого являлось обязательство в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей проектной площадью 102, 4 кв.м по адресу: г.Москва, 12-й адрес. Согласно предварительному договору, на дату его заключения продавец осуществлял капитальный ремонт здания, помещение должно было быть результатом такого капитального ремонта и по его окончании должно было быть сформировано как отдельный объект недвижимости. Истец Дудина В.Н. в июне 2017 года произвела оплату гарантийного платежа в размере, эквивалентном стоимости помещения. Первоначально срок заключения основного договора был определен не позднее 31 декабря 2017 года. По инициативе ответчика были заключены дополнительные соглашения N1 и N2, которыми срок заключения основного договора был продлен до 31 декабря 2018 года, затем до 31 декабря 2019 года. Основной договор заключен не был. 26 июня 2020 года ответчик возвратил истцу гарантийный платеж.

В этой связи истец Дудина В.Н. с учетом уточнений уточнила просила суд взыскать с ЗАО "МетМедМебель" в возмещение реального ущерба (составляющие разницу между рыночной стоимостью указанного в договоре помещения и суммой возвращенного гарантийного платежа) и упущенной выгоды (доход от сдачи в аренду недвижимости) денежные средства в размере 14 537 588 руб. 20 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 14 537 588 руб. 20 коп. за период с 01 марта 2021 года по дату вынесения решения суда. В обоснование уточненного иска истец Дудина В.Н. дополнительно указала на то, что помещение ответчиком создано не было, в связи с чем основной договор не мог быть заключен.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно иска.

Суд постановилуказанное выше решение, об отмене которого как незаконного и необоснованного просит истец Дудина В.Н. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, не соглашаясь с выводами суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2021 года, в редакции апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2021 года об исправлении арифметической ошибки, решение Хамовнического районного суда города Москвы от 28 июля 2021 года отменено. По делу принято новое решение. С ЗАО "МетМедМебель" в пользу Дудиной В.Н. взысканы денежные средства в размере 5 491 157 руб, составляющие разницу между рыночной стоимостью указанного в договоре помещения - 21 985 597 руб. и суммой возвращенного гарантийного платежа - 16 494 080 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения (т.2 л.д.190-195, 197).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15 марта 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2021 года с учетом определения того же суда об исправлении описки от 16 сентября 2021 года отменено в части удовлетворения требований Дудиной В.Н. к ЗАО "МетМедМебель" о взыскании реального ущерба. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2021 года оставлено без изменения, кассационные жалобы Дудиной В.Н, ЗАО "МетМедМебель" - без удовлетворения (т.2 л.д.254-261).

При повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, проверив материалы гражданского дела в отмененной части, выслушав представителя истца Дудиной В.Н. по доверенности фио, представителя ответчиков ЗАО "МетмедМебель" по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в части отказа во взыскании реального ущерба, как постановленное с нарушением норм материального права.

Разрешая заявленные требования истца о взыскании реального ущерба и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что на момент предъявления в суд настоящего иска 19 сентября 2020 года обязательства сторон по предварительному догвору N71 от 22 июня 2017 года были прекращены, так как в указанный в нем срок до 31 декабря 2019 года основной договор купли-продажи нежилого помещения заключен не был, а в суд с иском о понуждении к заключению такого договора Дудина В.Н. обратилась за пределами шестимесячного срока, установленного ст.429 ГК РФ. Установив факт полного возврата ответчиком истцу гарантийного платежа, указанного в предварительном договоре, районный суд не усмотрел какого-либо неправомерного отказа ответчика от исполнения своих обязательств по этому договору, которое могло бы послужить основанием для возмещения истцу убытков в виде реального ущерба.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако обжалуемое решение в указанной части названным требованиям закона не отвечает.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями ст.487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.3 и п.4 ст.487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.2, п.3 и п.5 вышеуказанного Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абз.3 п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом установлено и следует из материалов настоящего гражданского дела, что 22 июня 2017 года между продавцом ЗАО "Завод металлической и медицинской мебели" (ЗАО "МетМедМебель") и покупателем Дудиной В.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N71, в соответствии с которым продавец ЗАО "МетМедМебель" и покупатель Дудина В.Н. обязались заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей проектной площадью 102, 4 кв.м по адресу: г.Москва, 12-й адрес (т.1 л.д.8-24).

Согласно п.1.1 предварительного договора, на дату его заключения продавец осуществлял капитальный ремонт здания, помещение должно было быть результатом такого капитального ремонта и по его окончании должно было быть сформировано как отдельный объект недвижимости.

Положениями п.3.1 предварительного договора была предусмотрена обязанность покупателя внести на счет продавца гарантийный платеж в размере 16 494 080 руб, являющийся способом обеспечения исполнения обязательств покупателя по договору по смыслу п.1 ст.329 ГК РФ.

Согласно п.3.3.1 предварительного договора, окончательный размер гарантийного платежа напрямую зависит от итоговой площади созданного помещения по данным кадастрового учета и цены 161 075 руб. за 1 кв.м.

Истец произвел оплату гарантийного платежа в размере 16 494 080 руб, что подтверждается чек-ордером по операции N5014 от 23 июня 2017 года (т.2 л.д.2).

В соответствии с п.1.1 предварительного договора первоначально срок заключения основного договора был определен не позднее 31 декабря 2017 года.

С учетом заключения указанных дополнительных соглашений просрочка исполнения обязательств продавца до 31 декабря 2019 года отсутствовала.

По своей природе гарантийный платеж является предварительной оплатой. Поскольку составляет 100% цены помещения по основному договору и подлежит зачету в счет оплаты полной продажной цены помещения.

Истец произвел оплату гарантийного платежа в размере 16 494 080 руб, что подтверждается чек-ордером по операции N5014 от 23 июня 2017 года (т.2 л.д.2).

Дополнительным соглашением N1 от 21 декабря 2017 года к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения N71 от 22 июня 2017 года его сторонами продлен срок завершения отделочных работ и заключения основного договора до 31 декабря 2018 года, а также уменьшен размер гарантийного платежа до 16 199 680 руб, продавец принял на себя обязательство в срок до 15 мая 2018 года возвратить покупателю сумму излишне внесенных на расчетный счет денежных средств в размере 294 400 руб. (т.1 л.д.25-26).

Возврат излишне уплаченной части гарантийного платежа в размере 249 400 руб. произведен ответчиком истцу платежным поручением N826 от 18 мая 2018 года (т.2 л.д.6).

Дополнительными соглашениями N2 от 04 декабря 2018 года к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения N71 от 22 июня 2017 года его сторонами продлен срок завершения отделочных работ в отношении фасада здания и общих зон, а также срок заключения основного договора до 31 декабря 2019 года, уменьшен размер гарантийного платежа до 15 551 692 руб. 80 коп, продавец принял на себя обязательство в срок до 28 февраля 2019 года возвратить покупателю сумму излишне внесенных на расчетный счет денежных средств в размере 647 987 руб. 20 коп. (т.1 л.д.27-28).

Возврат излишне уплаченной части гарантийного платежа в размере 647 987 руб. 20 коп. произведен ответчиком истцу платежным поручением N924 от 21 марта 2019 года (т.2 л.д.7).

Между тем, из материалов дела следует, что в установленный договором срок в редакции дополнительного соглашения N2 (до 31 декабря 2019 года) сторонами по делу не был заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения общей проектной площадью 102, 4 кв.м по адресу: г.Москва, 12-й адрес.

Данные о создании предусмотренного предварительным договором объекта не представлены ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.

Напротив, из материалов дела следует, что на дату заключения сторонами договора и получения ответчиком от истца оплаты, здание по адресу: г.Москва, 12-й адрес имело площадь 2 764, 4 кв.м (т.1 л.д.19), а на дату 24 февраля 2021 года его площадь составляет всего 632, 4 кв.м (т.2 л.д.203), что объективно не возможно без проведения реконструкции и сноса строения или его части.

Возврат гарантийного платежа в размере 15 551 692 руб. 80 коп. произведен ответчиком, что подтверждается платежным поручением N209 от 26 июня 2020 года (т.2 л.д.8).

Таким образом, истец не мог реализовать право на заключение основного договора по вине ответчика, который умышленно нарушил принятые на себя обязательства, не создал спорное помещение, как отдельный объект недвижимости, право собственности на него в ЕГРН не зарегистрировал. По состоянию на дату истечения срока договора 31 декабря 2019 года ответчик не обладал возможностью заключить основной договор и передать помещение.

Положениями п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, ответчиком ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции доказательств создания объекта недвижимого имущества, предусмотренного договором предварительной купли-продажи нежилого помещения N71, не представлено. При этом истец от договора не отказывался, о чем также свидетельствует переписка сторон.

Согласно абз.6 п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.3 и п.4 ст.487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно отчету N36/0221 от 05 марта 2021 года ООО "Столичное агентство экспертизы собственности" по состоянию на 26 февраля 2021 года рыночная стоимость нежилого помещения, аналогичного объекту недвижимости, указанному в договоре N71 от 22 июня 2021 года, определенная затратным способом, составляет 21 985 597 руб. Приведенные в том же заключении результаты оценки с использованием доходного (18 988 972 руб.) и сравнительного (24 982 221 руб.) методов, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку по условиям договора истцу подлежал передаче вновь созданный объект недвижимости после проведения капитального ремонта здания, что предполагает несение расходов на его создание.

Судебная коллегия принимает представленный стороной истца отчет о рыночной стоимости объекта, определенную в период рассмотрения дела судом первой инстанции, как надлежащее доказательство по делу, составленную квалифицированным специалистом. Доказательства, отвечающие требованиям относимости, допустимости, достоверности, опровергающие правильность и обоснованность заключения ООО "Столичное агентство экспертизы собственности" ответчиком не представлено.

При определении размера реального ущерба, причиненного истцу в связи с виновным неисполнением ответчиком обязанности по передаче нежилого помещения, судебная коллегия исходит из того, что итоговая цена объекта недвижимости была согласована сторонами в размере 15 551 692 руб. 80 коп.

В этой связи размер реального ущерба составляет 6 433 904 руб. 20 коп, исходя из расчета: 21 985 597 руб. (рыночная стоимость указанного в договоре помещения) - 15 551 692 руб. 80 коп. (сумма гарантийного платежа в редакции дополнительного соглашения N2 от 04 декабря 2018 года к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения N71 от 22 июня 2017 года).

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании реального ущерба нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем в данной части оно подлежит отмене с принятием нового решения о взыскании с ЗАО "МетМедМебель" в пользу Дудиной В.Н. в счет возмещения реального ущерба 6 433 904 руб. 20 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хамовнического районного суда города Москвы от 28 июля 2021 года отменить в части отказа во взыскании реального ущерба.

Взыскать с ЗАО "Завод металлической и медицинской мебели" в пользу Дудиной Валентины Николаевны в счет возмещения реального ущерба 6 433 904, 20 рублей.

Председательствующий:

Судьи: