Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 мая 2022 г. по делу N 33-17394/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе: председательствующего наименование организации

судей фио, фио

при помощнике Алексий О.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

дело по апелляционной жалобе ответчика... а Ю.Г.

на решение Симоновского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

- исковые требования... ой Людмилы Игоревны к... у Юрию Генриховичу, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности, признании права собственности, обязании аннулировать запись о праве собственности, зарегистрировать право собственности, - удовлетворить частично, - признать договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение N... от дата заключенный между... фио и... ым Юрием Генриховичем, - недействительным, - признать за... ой Людмилой Игоревной преимущественное право покупки 78/200 долей в праве общей долевой собственности квартиры.., расположенной по адресу: адрес, общей площадью 87, 4 кв.м, жилой площадью 62, 3 кв.м, кадастровый номер.., - перевести права и обязанности покупателя... а Юрия Генриховича на... фио 78/200 долей в праве общей долевой собственности квартиры.., расположенной по адресу: адрес, общей площадью 87, 4 кв.м, жилой площадью 62, 3 кв.м, кадастровый номер.., по договору купли-продажи от дата, заключенному между... фио (продавец) и... ым Юрием Генриховичем (покупатель), удостоверенному фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио, зарегистрированному в реестре.., - взыскать с... ой Людмилы Игоревны в пользу... а Юрия Генриховича денежные средства в размере сумма в счет оплаты 78/200 долей квартиры по адресу: адрес.., по договору купли-продажи от дата, заключенному между... фио (продавец) и... ым Юрием Генриховичем (покупатель), удостоверенному фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио, зарегистрированному в реестре.., в порядке возмещения указанной денежной суммы, находящиеся на депозите Управления Судебного департамента адрес, - решение суда по вступлении в законную силу является основанием для погашения записи государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности... а Юрия Генриховича на 78/200 долей квартиры по адресу:

адрес... и регистрации права собственности на вышеуказанные доли квартиры за... ой Людмилой Игоревной, - в остальной части иска отказать,

УСТАНОВИЛА:

... фио обратилась в суд с иском к... у Ю.Г. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности, признании права собственности, обязании аннулировать запись о праве собственности, зарегистрировать право собственности.

В обоснование иска указала на то, что является собственником 78/200 доли в праве общей долевой собственности на 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес.., Сын истца -... фио также являлся собственником 78/200 доли в вышеуказанной квартире. В дата сын продал долю квартиры... у Ю.Г, о совершенной сделке истец узнала после ее совершения, истец не была уведомлена... фио о намерении заключить сделку с... ым Ю.Г. и её условиях. Сделка между... фио и... ым Ю.Г. нарушает права и охраняемые законом интересы истца, повлекла неблагоприятные для неё последствия. Истец... фио и ее представитель по доверенности фио в судебном заседании заявленные требования и обстоятельства иска поддержали в полном объеме, пояснили, что истец была готова приобрести отчуждаемые доли за сумма, однако,... фио после получения её согласия на сделку перестал выходить на связь, уехал с места жительства, сменил номер телефона.

Ответчик,... фио, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по доводам письменного ответа на исковое заявление, просил в иске отказать. В отзыве сослался на то. что уведомление о предстоящей сделке было направлено на правильный адресё конверт не вернулся нотариусу, значит получен, ошибка допущена на чеке (л.д1... -125).

Третье лицо,... фио, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что истец получила уведомление на сумма, но на сделку не вышла, по информации нотариуса уведомление на сумма истец получила.

Третьи лица нотариусы адрес фио и фио в суд не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Представитель третьего лица Управления Росреестра адрес в суд не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит... фио по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что суд неправильно установилюридически значимые обстоятельства по делу, неверно применил нормы материального права, указывает, что суд не привлек... фио к участию в деле в качестве соответчика, истец пропустил трехмесячный срок для обращения в суд с иском, документально не доказано согласие... ой Л.И. купить долю квартиры у сына в связи с предыдущим предложением, сообщение было направлено истцу и считается полученным.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения ответчика... а Ю.Г, истца... ой Л.И, ее представителя по доверенности фио, третьего лица фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменные пояснения нотариуса адрес фио, возражения истца, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим отмене в части признания договора купли-продажи доли квартиры недействительным в связи с нарушением норм материального права, в остальной части законным и обоснованным.

В соответствии с п. 1 - 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и следует из материалов дела,... ой Л.И, и третьему лицу,... фио, принадлежат по 78/200 долей квартиры N.., расположенной по адресу: адрес.

Указанные доли принадлежат... фио (Крыловой) Л.И. и... фио (Крылову) А.А. по праву общей долевой собственности на основании дубликата договора купли-продажи доли квартиры, удостоверенного фио, нотариусом адрес, дата в реестре за N 1ф-70, и договора купли-продажи, удостоверенного фио, нотариусом адрес, дата в реестре за N 1-1297, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от дата и от дата (л.д. 10, 11, 12, 13), дубликатом договора купли-продажи доли квартиры от 15.01.199г, договором купли-продажи от дата (л.д. 82, 83), справкой о рождении N дата от... дата Нагатинского отдела ЗАГС Управления ЗАГС Москвы (л.д. 91).

дата 78/200 долей, принадлежащие третьему лицу... фио, были отчуждены в пользу ответчика... а Ю.Г. на основании договора купли-продажи, заверенного фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио, который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве дата за N 77:05:0001014:2291-77/005/2019-2, что подтверждается выпиской ЕГРН (л.д.16-17). Продажа долей согласно договору произведена по цене сумма, В спорном жилом помещении зарегистрированы фио,... фио (ответчик)... фио (истец) и несовершеннолетние дети истца -... фиоД, паспортные данные, и... фио, паспортные данные (л.д. 20-21).

Решением Симоновского районного суда адрес от дата по делу N 2-56/17 определён порядок пользования квартирой коммунального заселения, в пользование... фио передана комната N 2 жилой площадью.., 6 кв.м, в пользование... ой Л.И. и её детей - комната N 1 жилой площадью.., 6 кв.м, решение вступило в законную силу дата (л.д. 137-140, 127-130).

Таким образом, в собственности... ой Л.И. и... фио находилось неделимое недвижимое имущество, поскольку комнаты, находящиеся в общей долевой собственности, как часть жилого помещения, предназначенные для самостоятельного использования для жилых целей и признаваемые единицей комплекса недвижимости, являются объектом общей собственности, а владельцы квартиры являются сособственниками доли в общей собственности на квартиру пропорционально находящейся в их собственности жилой площади.

Соответственно при продаже доли в квартире должно соблюдаться право преимущественной покупки истца, у которой по обстоятельствам настоящего спора, имелось преимущественное право покупки спорных долей жилого помещения.

Как следует из документов, представленных в материалы гражданского дела нотариусом фио (л.д. 75-104), дата... фио обратился к нотариусу адрес фио с заявлениями к фио и... ой Л.И. о намерении продать принадлежащие ему 78/200 долей квартиры... по адресу: адрес, за сумму сумма с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки на изложенных условиях в течение месяца со дня получения извещения (л.д. 94об, 95, 99).

дата фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио было направлено... фио вышеуказанное заявление о продаже 78/200 долей, предусмотренное п.2 ст.250 ГК РФ, за сумма (РПО 11704222030956).

Как следует из кассового чека, почтовое отправление с указанным номером РПО было отправлено на имя... фио по адресу: адрес,... кв, Москва г, 117105 (л.д. 101).

Согласно дубликату почтового отправления с РПО 11704222030956 заказное письмо направлено по адресу: адрес.., имеется отметка о вручении дата, а также рукописная надпись "подпись имеется" (л.д. 103).

Как следует из искового заявления и объяснений истца и её представителя, указанное почтовое отправление истец не получала, поскольку правильным адресом проживания истца является другой - адрес... В случае получения такого уведомления... фио приняла бы предложение. В дата истец была согласна приобрести спорные 78/200 долей за сумма, но третье лицо перестало выходить на связь. Намерение приобрести долю еще в дата подтверждается документами нотариуса адрес фио. которая дата зарегистрировала соответствующее заявление... ой Л.И. (л.д. 63).

дата нотариусом адрес фио вышеуказанное заявление было направлено... фио (л.д. 50, 52), дата им получено, что подтверждается уведомлением о вручении (л.д. 51, 53), Свидетельством о передаче заявлений и (или) документов, зарегистрированным нотариусом адрес фио дата в реестре N 77/20-н/77-2020-3-432 (л.д. 62).

... фио утверждал, что истец не явилась дата для заключения договора купли-продажи, доказательством чего является Свидетельство об удостоверении факта от дата, зарегистрированное нотариусом адрес фио в реестре за N 77/20-н/77-2018-1-91 (л.д. 134), однако... фио не представлено относимых и допустимых доказательств надлежащего уведомления истца о месте и времени заключения договора купли-продажи.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что договор купли-продажи, заключенный между... фио и... ым Ю.Г. нарушает права истца... ой Л.И. как преимущественного покупателя, в связи с чем, требование истца о признании данной сделки недействительной и переводе прав покупателя на истца судом удовлетворены.

В соответствии с абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Как следует из платежного поручения N 1 от дата сумма в размере сумма внесена истцом на депозит Управления Судебного департамента в адрес.

Поскольку исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя, в пользу... а Ю.Г. в порядке возмещения денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи, взысканы денежные средства в сумме сумма, размещенные на счете Управления Судебного департамента адрес.

Приведенные выводы решения коллегия полагает правильными, поскольку они сделаны на основании верно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права.

Указание в жалобе на необходимость участия в процессе... фио в качестве ответчика коллегия отклоняет как юридически ошибочные. Требование о переводе прав покупателя по сделке адресовано... у Ю.Г, который участвовал в процессе в качестве ответчика.... фио был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, что соответствует содержанию иска и характеру требования.

С утверждениями заявителя жалобы о состоявшемся уведомлении... ой Л.И. о предстоящей сделке и направлении уведомления по правильному адресу коллегия не согласна. Документа, содержащего личную подпись истца, ни нотариус, ни ответчик не предоставила, адрес, по которому было направлено уведомление, не совпадает с местом жительства истца.

Ссылки ответчика на то, что... фио пропустила трехмесячный срок для обращения в суд, опровергаются материалами дела. Переход права собственности к ответчику был зарегистрирован дата года, о чем истец узнала дата. Первоначальный иск был подан ею в суд дата, что следует из копий документов о направлении иска участникам процесса и апелляционного определения об отмене определения Симоновского районного суда адрес от дата о возврате иска с обязанием суда принять иск к производству. Кроме того, заявлений о пропуске... ой Л.И. срока для обращения в суд ответчик в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не делал, впервые его возражения по данному вопросу были заявлены в апелляционной жалобе, то есть в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда в указанной части, в том числе по доводам апелляционной жалобы, коллегия не усматривает.

Вместе с тем доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания сделки недействительной заслуживают внимания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума N 22\10 " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав от дата", в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Кроме того, перевод прав покупателя по сделке сам по себе означает сохранение действительности договора, в связи вывод суда о переводе прав покупателя противоречит выводу о признании сделки недействительным.

С учетом изложенного, решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи долей квартиры следует отменить, отказав в удовлетворении данной части иска.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК ПФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симоновского районного суда адрес от дата - отменить в части признания недействительным

договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от дата.

В удовлетворении иска... ой Людмилы Игоревны к... у Юрию Генриховичу о признании недействительным договора купли продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение N... от дата заключенного между... фио и... ым Юрием Генриховичем - отказать.

В остальной части решение Симоновского районного суда адрес от дата - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: