Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2022 г. по делу N 33-19118/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Ворониной И.В, судей Лемагиной И.Б, Мошечкова А.И, при помощнике Чельдиеве Г.А, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское

дело N 2-4912/2021 по апелляционным жалобам Амелиной Татьяны Николаевны, ООО "Судебные инвестиции" на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 20 декабря 2021 г, которым постановлено:

Исковые требования Амелиной Т.Н. к ООО "Судебные инвестиции", Хавину В.А. о прекращении права залога, регистрации права собственности удовлетворить частично.

Прекратить залог (ипотеку) квартиры, расположенной по адресу: *** кадастровый номер ***, установленный в пользу ООО "Судебные инвестиции".

Решение суда является основанием для погашения регистрационной записи N*** от 09.08.2019 г. в Едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) в отношении жилого помещения - квартиры с кадастровым номером объекта недвижимости: ***, расположенной по адресу: ***.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

УСТАНОВИЛА:

Амелина Т.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Судебные инвестиции", Хавину В.А. о прекращении права залога, регистрации права собственности. Мотивировала тем, что 22 сентября 2015 г..между АО "Банк ЖилФинанс" и Хавиным В.А. заключен кредитный договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому был установлен залог (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной. 3 октября 2017 г..решением Зюзинского районного суда г..Москвы, вступившим в законную 10.11.2017, постановлено: обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, путем ее продажи с публичных торгов. 18 июля 2019 г..между АО "Банк ЖилФинанс" и ООО "Судебные инвестиции" заключен договор купли-продажи закладной, в соответствии с которой к последнему перешли права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. О пределением Зюзинского районного суда г..Москвы от 12.11.2019 по делу произведена замена взыскателя с АО "Банк ЖилФинанс" на ООО "Судебные инвестиции". В связи с чем, новым залогодержателем и лицом, в пользу которого установлено ограничение прав на указанную квартиру в виде залога (ипотеки), стало ООО "Судебные инвестиции, о чем Управлением Росреестра по Москве 09.08.2019 г..в ЕГРН внесена соответствующая запись регистрации за N ***. 3.02.2020 г..судебным приставом-исполнителем Зюзинского ОСП ГУФССП России по Москве возбуждено исполнительное производство N 6957/20/77032-ИП в отношении Хавина В.А, 1.03.2021 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, которые проведены 21.04.2021, победителем торгов признана Амелина Т.Н, она произвела оплату в ТУ Роимущества в г..Москве всего в сумме 5 261 600 руб. 26.04.2021 между ТУ Росимущества в г..Москве в лице поверенного ООО "СОКРАТ", и Амелиной Т.Н. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 21 в отношении квартиры по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Все запрещения на совершение регистрационных действий в отношении указанного акта недвижимости, ранее вынесенные ФССП России, отменены. 25.05.2021 истец направила в ООО "Судебные инвестиции" обращение с просьбой явиться 3.06.2021 в 12 ч. 00 мин. в МФЦ района Зюзино г..Москвы для подачи в заявление Управление Росреестра по Москве документов для проведения государственной регистрации прекращения залога (ипотеки) квартиры, однако ответчик не явился. 03.06.2021 г..истец самостоятельно подала заявление N КУВД-001/2021-22760972 С-0558/2021-945509) с имеющимся у нее пакетом документов на регистрацию, но переход права собственности не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве в связи с тем, что регистрация перехода права собственности и прекращения ипотеки возможна на основании соответствующих заявлений залогодержателя и при предъявлении необходимых для регистрации документов. Истец просил суд п рекратить залог (ипотеку) указанной квартиры, произвести государственную регистрацию права собственности Амелиной Т.Н. на жилое помещение по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Амелина Т.Н. и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, остальные участники в суд не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствии в соответствии сост. 167 ГПК РФ.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит ООО "Судебные инвестиции", Амелина Т.Н. по доводам своих апелляционных жалоб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из содержания пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ следует, что залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что 22 сентября 2015 г. между АО "Банк ЖилФинанс" и Хавиным В.А. заключен кредитный договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому был установлен залог (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной.

3 октября 2017 г. решением Зюзинского районного суда г. Москвы, вступившим в законную силу 10.11.2017, с обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, путем ее продажи с публичных торгов.

18 июля 2019 г. между АО "Банк ЖилФинанс" и ООО "Судебные инвестиции" заключен договор купли-продажи закладной, в соответствии с которой к последнему перешли права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству.

О пределением Зюзинского районного суда г. Москвы от 12.11.2019 по делу произведена замена взыскателя с АО "Банк ЖилФинанс" на ООО "Судебные инвестиции", о чем Управлением Росреестра по Москве 09.08.2019 в ЕГРН внесена соответствующая запись регистрации за N ***.

На решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 3 октября 2017 г. Выдан исполнительный лист, на основании которого 3.02.2020 судебным приставом-исполнителем Зюзинского ОСП ГУФССП России по Москве возбуждено исполнительное производство N 6957/20/77032-ИП, а 1.03.2021 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.

21.04.2021 проведены торги по продаже имущества должника Хавина В.А, победителем торгов признана Амелина Т.Н.

За приобретенное имущество истцом произведена оплата в ТУ Росимущество в г. Москве всего в размере 5 261 600 руб.

26.04.2021 между ТУ Росимущества в г. Москве и Амелиной Т.Н. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 21, в соответствии с которым к последней перешла в собственность квартира по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Все запрещения на совершение регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости, ранее вынесенные ФССП России, отменены, записи о их наличии в ЕГРН отсутствуют.

25.05.2021 истец направила в ООО "Судебные инвестиции" обращение с просьбой явиться 3.06.2021 г. в 12 ч. 00 мин. в МФЦ района Зюзино г. Москвы для подачи заявления в Управление Росреестра по Москве и документов для проведения государственной регистрации прекращения залога (ипотеки) квартиры.

Представитель ООО "Судебные инвестиции" для проведения государственной регистрации прекращения залога (ипотеки) квартиры без уважительных причин не явился.

Поскольку залогодержатель ООО "Судебные инвестиции" не представил необходимые документы для государственной регистрации прекращения залога (ипотеки) квартиры, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру по заявлению истицы была приостановлена и не была возобновлена.

Разрешая спор, районный суд исходил из того, что ввиду прекращения обеспеченного залогом обязательства в связи с его исполнением залог, установленный в пользу ООО "Судебные инвестиции" подлежит прекращению, при этом, запись об ипотеке в пользу последнего имеет срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, который к настоящему времени истек, указанный ответчик-залогодержатель от проведения государственной регистрации прекращения залога (ипотеки) квартиры уклонился. При таком положении залог должен быть прекращен в судебном порядке. Решение суда является основанием для погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) в отношении указанного жилого помещения.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу, что прекращение залога, установленного в пользу ООО "Судебные инвестиции", не лишает впоследствии истца права в установленном законом порядке произвести регистрацию права собственности на квартиру путем подачи соответствующих документов, в связи с чем, оснований для проведения государственной регистрации права собственности истца на спорную квартиру не усмотрел, в этой части в иске отказал.

Судебная коллегия проверяет решение суда по доводам апелляционных жалоб ООО "Судебные инвестиции" и истца.

Вопреки доводам жалобы ответчика, оснований для отмены судебного постановления не имеется.

Как следует из материалов дела, 21.04.2021 проведены торги по продаже заложенного имущества должника Хавина В.А, победителем торгов признана Амелина Т.Н.

За приобретенное имущество истцом произведена полная оплата в ТУ Росимущество в г. Москве всего в размере 5 261 600 руб.

26.04.2021 между ТУ Росимущества в г. Москве и Амелиной Т.Н. заключен договор купли-продажи N 21 квартиры по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Все ограничения на совершение регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости, ранее вынесенные ФССП России, отменены, записи о их наличии в ЕГРН отсутствуют.

Проведенные торги и договор купли-продажи указанной квартиры не оспорены, недействительными не признаны, расчеты произведены.

25.05.2021 в рамках исполнительного производства в адрес залогодержателя и взыскателя ООО "Судебные инвестиции" перечислена часть вырученной от продажи залогового имущества суммы в размере 1 796 895, 42 руб. по платежному поручению N 834273 и в размере 2 335 339, 03 руб. по платежному поручению N 834290.

Из содержания пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ следует, что залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

При таком положении районный суд пришел к правильному выводу о прекращении залога.

Доводы ООО "Судебные инвестиции" о том, что права по закладной были им переданы на основании договора купли-продажи и записи в закладной от 1.04.2021 не влекут отмену судебного постановления, так как с учетом приведенной выше нормы залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя, при этом не имеет правового значения в данном деле, что не все обязательства должника перед взыскателем были погашены за счет предмета залога.

ООО "Судебные инвестиции" 25.05.2021 получило в погашение долгов должника Хавина В.А. денежные средства, вырученные в результате торгов, на дату их проведения и расчетов смена взыскателя произведена не была, запись о новом залогодержателе в ЕГРН не вносилась, при таком положении возражения ООО "Судебные инвестиции" против прекращения залога на том основании, что права по закладной были передан еще 1.04.2021 ООО "Цифровое право" не отвечают признакам добросовестного поведения, направлены на причинение вреда истцу, который не может нести ответственность по долгам Хавина В.А. В настоящем споре нарушаются права добросовестного приобретателя предмета залога с торгов, которые подлежат защите в судебном порядке.

Также судом установлено, что ООО "Судебные инвестиции" уклонилось от совместной подачи с приобретателем заложенного имущества заявления в Управление Росреестра по Москве и документов для проведения государственной регистрации прекращения залога (ипотеки) квартиры, что послужило основанием для фактического отказа в проведении регистрационных действий.

Из содержания п. 1 ч. 1 ст. 50 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" следует, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, необходимо представить в Управление Росреестра по Москве совместное с залогодержателем заявление о переходе права собственности и прекращении залога на квартиру.

Из содержания п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что регистрационная запись об ипотеке погашается: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

При этом, в соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 7 ст. 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, при указанных обстоятельствах районный суд необоснованно отказал в проведении регистрации права собственности истицы на приобретенную квартиру, поскольку она должна в силу закона проводится одновременно с регистрацией погашения ипотеки и доказан факт отказа залогодержателя, о котором внесена запись в ЕГРН, участвовать в регистрации, что также обязательно в силу закона.

При этом судебная коллегия отмечает, что суд рассматривает дело по заявленным требованиям, которые удовлетворяет при наличии к тому оснований, либо отказывает, для чего в настоящем случае не было причин.

Решение подлежит отмене в части отказа в проведении регистрации права собственности, с принятием в этой части нового о проведении государственной регистрации права собственности Амелиной Т.Н. на жилое помещение - квартиру N *** по адресу: ***, кадастровый номер: ***.

В остальной части решение необходимо оставить без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 20 декабря 2021 г. отменить в части отказа в проведении регистрации права собственности.

Произвести государственную регистрацию права собственности Амелиной Т.Н. на жилое помещение - квартиру N *** по адресу: ***, кадастровый номер: ***.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи