Решение Московского городского суда от 17 мая 2022 г. по делу N 3а-0078/2022

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Эксперт недвижимость" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Эксперт недвижимость" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО КГ "ПраймАудит", по состоянию на 1 сентября 2020 года, а именно в размере 298 182 375 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 сентября 2020 года определена в размере 1 075 476 316 рублей 25 копеек.

Поскольку ООО "Эксперт недвижимость" является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Эксперт недвижимость" по доверенности Сергеева А.В. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Родин В.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Яворский Д.Д. в судебном заседании представил письменные пояснения, возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец ООО "Эксперт недвижимость" является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, что подтверждается договором аренды земельного участка (т. 1, л.д. 12-19).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 сентября 2020 года утверждена кадастровая стоимость в размере 1 075 476 316 рублей 25 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 20).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Эксперт недвижимость" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 1 сентября 2020 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 19 октября 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Эксперт недвижимость" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка представили отчет, подготовленный по заданию заявителей ООО КГ "ПраймАудит", в котором рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 298 182 375 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" - *.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административными истцами не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 сентября 2020 года по результатам судебной экспертизы составляет 484 749 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО КГ "ПраймАудит", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО КГ "ПраймАудит", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителями Департамента городского имущества города Москвы, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административных ответчиков экспертом ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт пояснил, что корректирующий коэффициент, характеризующий отношение стоимости объектов, расположенных в различных условиях по отношению к магистральным улицам, определен не только на основании изучения карт в системе Интернет, а на основе детального обследования организации движения в этом районе. Несмотря на кажущуюся близость к ТТК и примыкание к ней улицы Старообрядческой, съезд на нее недостаточно сложен. Также данное место характеризуется плохим трафиком движения из-за того, что под эстакадой базируется коммунальная техника, периодически закрывающая проезжую часть.

Эксперт указал, что вид разрешённого использования объекта экспертизы должен рассматриваться как текущее использование в целях проведения экспертизы для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

Эксперт разъяснил, что объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, который является объектом исследования, обоснованно являются производственными и ставка капитализации должна применяться именно для такого типа недвижимости.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Не могут быть приняты во внимание иные доводы представителей административных ответчиков о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административных ответчиков и их представителей не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административных ответчиков о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ООО "Эксперт недвижимость" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административным истцом Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 сентября 2020 года, а именно в размере 484 749 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 19 октября 2021 года.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2021 г." утверждена новая кадастровая стоимость спорных объектов (приложение N 2 к Распоряжению), которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2022 года, постольку установленная судом кадастровая стоимость объекта подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2021 года.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * отличается от оспариваемой кадастровой на 54, 9%, что выходит за пределы допустимых отклонений. Таким образом, судебная экспертиза, по существу, подтвердила доводы административного истца о необоснованном завышении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *.

В такой ситуации, принимая во внимание, что настоящим решением требования административного истца удовлетворены, несмотря на то, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности; при этом доводы истца о завышении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * на которых он настаивал при обращении в суд, нашли свое подтверждение при проведении судебной экспертизы, суд полагает необходимым взыскать с ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" расходы по проведению экспертизы в сумме * рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 сентября 2020 года, в размере 484 749 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 октября 2021 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению по 31 декабря 2021 года.

Взыскать с ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" расходы по проведению судебной экспертизы в размере * рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 26 мая 2022 года