Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чеченской Республики от 22 февраля 2022 г. по делу N 33-173/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чеченской Республики в составе:

председательствующего Узиевой Т.А, судей Мовлаевой Т.И, Хасиева У.А, при секретаре Патаевой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-76/21 по иску Кусаиновой Ольги Александровны к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СпецСтройКубань" о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне оплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа, по апелляционной жалобе представителя Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СпецСтройКубань" Каширина С.П. на решение Октябрьского районного суда города Грозного от 12 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Узиевой Т.А, судебная коллегия

установила:

Татаринцев Д.Ю, действующий в интересах Кусаиновой Ольги Александровны по доверенности, обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СпецСтройКубань" (далее - ООО "СпецСтройКубань") о признании недействительным пункта 4.4 договора от 14 апреля 2016 года N К/821/2016 участия в долевом строительстве жилого дома, исключающего возврат участнику долевого строительства и потребителю данного товара (услуги) части денежных средств, полученных от участника долевого строительства, взыскании излишне оплаченных денежных средств в размере 187 126 (ста восьмидесяти семи тысяч ста двадцати шести) рублей 74 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37 940 (тридцати семи тысяч девятисот сорока) рублей 55 копеек, компенсации морального вреда в размере 10 000 (десяти тысяч) рублей и штрафа в размере 93 563 (девяносто трех тысяч пятисот шестидесяти трех) рублей 37 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что 14 апреля 2016 года между Кусаиновой О.А. и ООО "СпецСтройКубань" заключен договор N К/821/2016 об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик обязался передать истцу квартиру по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Дмитрия Благоева, 31, "Литер 1", общей проектной площадью 67, 84 квадратных метров, а истец обязалась произвести оплату в размере 3 142 247 (трех миллионов ста сорока двух тысяч двухсот сорока семи) рублей.

Истцом обязательства по оплате по договору об участии в долевом строительстве жилого дома исполнены полностью.

16 ноября 2017 года истец приняла квартиру по акту приема-передачи, из которого следует, что площадь квартиры составляет 63, 8 квадратных метра. Та же площадь указана в выписке из ЕГРН от 11 декабря 2017 года.

Таким образом, имеется расхождение между общей площадью, заявленной в договоре об участии в долевом строительстве жилого дома (67, 84 кв.м.), и фактической, указанной в акте приема-передачи квартиры (63, 8 кв.м.), которое составляет более 4, 04 квадратных метра.

Досудебное обращение к ответчику о выплате указанной суммы осталось без удовлетворения.

Решением Октябрьского районного суда города Грозного от 12 марта 2021 года исковые требования Кусаиновой О.А. удовлетворены в части признания недействительным пункта 4.4 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 14 апреля 2021 года N К/821/2016 и взыскания с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СпецСтройКубань" в ее пользу денежных средств в сумме 286 537 (двухсот восьмидесяти шести тысяч пятисот тридцати семи) рублей 55 копеек, в том числе: излишне уплаченная по договору сумма в размере 187 126 (сто восемьдесят семь тысяч сто двадцать шесть) рублей 74 копеек, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 847 (восемьсот сорок семь) рублей 44 копеек, штраф в размере 93 563 (девяносто три тысячи пятьсот шестьдесят три) рубля 37 копеек и компенсация морального вреда в размере 5 000 (пять тысяч) рублей.

В апелляционной жалобе представитель ООО Специализированный застройщик "СпецСтройКубань" Каширин С.П. просит названное решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что заключенный с истцом договор соответствует установленной форме договора участия в долевом строительстве. Заключая договор, истец добровольно выразил согласие на определенные им условия, в том числе, о стоимости квартиры, порядке ее определения. В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной сторонами, в связи с чем оснований для возврата денежных средств и связанных с этим штрафных санкций не имеется.

Письменных возражений на жалобу не поступало.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чеченской Республики от 15 июля 2021 года решение суда от 12 марта 2021 года отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований истицы отказано.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чеченской Республики от 15 июля 2021 года отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции Верховного Суда Чеченской Республики.

Информация о месте и времени рассмотрения настоящего гражданского дела в апелляционном порядке заблаговременно размещена на интернет сайте Верховного Суда Чеченской Республики.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, либо их представители в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Об уважительных причинах неявки ответчик не заявил, об отложении рассмотрения дела не просил. Истица в письменном заявлении просила рассмотреть дело без её участия и участия её представителя.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и материалов дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 1, части 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Правосудие по гражданским делам согласно требованиям статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. При этом каждая из сторон согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалованное решение указанным требованиям не противоречит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 апреля 2016 года между ООО "СпецСтройКубань" в качестве застройщика и Кусаиновой Ольгой Александровной в качестве участника долевого строительства, заключен договор N К/821/2016 участия в долевом строительстве жилого дома - "Жилой комплекс Каскад", расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, ул. Им. Дмитрия Благоева, 31, "Литер 1", на земельном участке площадью 20 002 кв.м. с кадастровым номером 22:43:0428016:1015, принадлежащем застройщику на праве собственности.

Согласно пунктам 1.1.2. и 1.1.3. договора объектом долевого строительства является часть жилого дома-квартира N 821, состоящая из двух комнат, общей проектной площадью 67, 84 кв.м, жилой проектной площадью 34, 29 кв.м, этаж 17/14-24, подъезд 12/1, которая по завершению строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию подлежит оформлению в установленном порядке и передаче в собственность участнику долевого строительства.

Общая проектная площадь квартиры является ориентировочной согласно проектной документации жилого дома по внутреннему периметру стен квартиры и состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Пунктом 4.1 данного договора предусмотрено, что цена договора (стоимость квартиры) составляет 3 142 247 (три миллиона сто сорок две тысячи двести сорок семь) рублей 00 копеек. Цена договора (стоимость квартиры) является фиксированной и изменению не подлежит.

Обязательства по оплате определенной в договоре стоимости квартиры истцом выполнены в полном объеме.

16 ноября 2017 года истцу передана по акту приема-передачи двухкомнатная квартира N 276 (строительный условный номер 821) в 4-м подъезде (строительный номер 12), на 17 этаже, расположенная по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Карасункий округ, ул. Им. Дмитрия Благоева, 31, корпус 1, а также общее имущество многоквартирного дома.

Согласно пункту 1 акта приема-передачи участнику долевого строительства застройщиком общая площадь квартиры составляет 63, 8 кв.м. без учета площади лоджии и балкона, общая площадь с учетом балкона и лоджии - 67, 8 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру от 11.12.2017 года общая площадь квартиры составляет 63, 8 кв. м.

08 октября 2020 года Кусаинова О.А. направила обществу претензию о возврате денежных средств в размере 187 126 рублей 74 копеек в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с 67, 84 кв.м. до 63, 8 кв. м, которая в добровольном порядке не была удовлетворена со ссылкой на условия договора.

Данные обстоятельства сторонами по делу не оспариваются.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом "О защите прав потребителей" от 07.09.1992 N 2300-1, исходил из того, что Общество передало истцу объект долевого строительства, общая площадь которого ниже определенной договором участия в долевом строительстве.

По мнению суда, то обстоятельство, что площадь квартиры без учета площади лоджии и балкона меньше на 4, 04 кв.м. площади, определенной договором участия в долевом строительстве, свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве в смысле, заложенном законодателем в положениях части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что данное отступление от условий договора основано на обязательных требованиях технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требованиях.

Признавая недействительным пункт 4.4. договора, согласно которому, если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей площади, указанной в пункте 1.1.2. договора, перерасчет цены договора, указанной в пункте 4.1 договора, доплата/возврат полученных от участника долевого строительства средств не производится, суд первой инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 16 ФЗ от 07.09.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", которым предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, поскольку передача застройщиком истцу квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, в частности, предусматривающих площадь квартиры, и свидетельствует о наличии недостатка предмета договора.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции обоснованными по следующим основаниям.

Согласно "Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно подпункту 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора, поскольку по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Отказывая Кусаиновой О.А. в удовлетворении её досудебной претензии ответчик указал на то, что по данным технического отчета, выполненного специализированной организацией, площадь квартиры составила 67, 80 кв.м. с учетом понижающих коэффициентов для балконов и лоджий, балконы которой составляют 5, 3 кв.м. (с учетом понижающих коэффициентов для балконов и лоджий - 2, 65 кв.м. (к=0, 5%) и 2, 7 кв.м. (с учетом понижающих коэффициентов для балконов и лоджий - 1, 35 кв.м. (к=0, 5%). Указывает на то, что квартира уменьшилась после сдачи объекта в эксплуатацию лишь на 0, 04 кв.м. (67, 80 кв.м.- 67, 84 кв.м.).

Между тем, по условиям договора частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не являются лоджия, веранда, балкон, терраса, площадь жилого помещения в договоре приведена без учета балкона, лоджии, террасы, в связи с чем цена договора не может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения, где общая приведенная площадь жилого помещения исчисляется из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

Исходя из условий договора и фактической площади квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию площадь квартиры без учета площади лоджии, балконов (как это и предусмотрено абзацем 2 пункта 1.1.2. договора долевого участия) меньше на 4, 04 кв.м. площади, определенной договором участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 4, 04 кв. м, в связи с чем выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований истца, согласующиеся с правовой позицией Президиума Верховного Суда РФ, выраженной в Обзоре судебной практики от 10.11.2021 года, основанные на установленных им юридически значимых обстоятельствах, исследованных им доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в их законности и обоснованности не вызывают.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на иную оценку доказательств, основанные на неправильном толковании норм материального права, не могут повлечь отмену или изменение правильного по существу решения суда, в связи с чем предусмотренных статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалованного решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда города Грозного от 12 марта 2021 года по гражданскому делу N2-76/21 по иску Кусаиновой Ольги Александровны к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СпецСтройКубань" о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне оплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СпецСтройКубань" - без удовлетворения.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 25.02.2022 года.

Председательствующий

Судьи