Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 19 апреля 2022 г. по делу N 8Г-2482/2022[88-3596/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Украинской Т.И, судей Александровой М.В, Воробьевой Н.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савченко Александра Николаевича к Дудиной Екатерине Романовне о понуждении к регистрации сделки купли-продажи жилого помещения, по встречному иску Дудиной Екатерины Романовны к Савченко Александру Николаевичу о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании договора купли-продажи квартиры недействительным

по кассационной жалобе Савченко А.Н.

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 29 ноября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Александровой М.В, пояснения представителя Савченко А.Н. - Панкратовой Т.А, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Савченко А.Н. обратился в суд с иском к Дудиной Е.Р. о понуждении к регистрации сделки купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу г. "адрес" на основании договора купли-продажи от 31 октября 2019 года.

В обоснование требований указал, что 31 октября 2019 года между ним и Дудиной Е.Р. заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. "адрес". Часть денежных средств за квартиру он передал Дудиной Е.Р. до подписания договора, оставшуюся часть денежных средств положил в депозитарную ячейку. 6 декабря 2019 года на основании заявления Дудиной Е.Р. Управлением Росреестра принято решение об отказе в регистрации перехода права собственности на квартиру на его имя.

Дудина Е.Р. обратилась к Савченко А.Н. со встречным иском, уточнив исковые требования, просила расторгнуть договор (проект) купли-продажи квартиры от 31 октября 2019 года, заключенный между Дудиной Е.Р. и Савченко А.Н, признать указанный договор недействительным в силу его ничтожности.

В обоснование требований указала, что по договору купли-продажи от 31 октября 2019 года стоимость квартиры по спорному адресу составила 3 500 000 рублей, при этом, 1 900 000 рублей покупатель должен был передать ей до подписания договора, а остальная часть денежных средств в размере 1 600 000 рублей подлежала передаче после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и снятии с регистрационного учета Дудиной Е.Р, Дудиной И.А, Щетниковой Н.А. и Щетниковой А.В. В связи с тем, что первая часть оплаты за квартиру в размере 1 900 000 рублей ей передана не была, а получение второй части оплаты в размере 1 600 000 рублей ставилось в зависимость от действий третьих лиц, не желающих сниматься с регистрационного учета, она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. 6 ноября 2019 года Управление Росреестра по Приморскому краю приостановило осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности, а 6 декабря 2019 года приняло решение об отказе в государственной регистрации. Ее требование расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 31 октября 2019 года ответчиком Савченко А.Н. оставлено без ответа.

В ходе рассмотрения дела судом в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Приморскому краю, Семенова О.М. и Семенов Р.А.

Решением Первореченского районного суда г. Владивостока от 16 августа 2021 года исковые требования Савченко А.Н. удовлетворены. Зарегистрирована сделка: договор купли-продажи квартиры по адресу: г. "адрес", заключенный 31 октября 2019 года между Савченко А.Н. и Дудиной Е.Р. Произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру от бывшего владельца Дудиной Е.Р. к Савченко А.Н. В удовлетворении встречного иска Дудиной Е.Р. отказано.

Апелляционным определение судебной коллегией по гражданским делам Приморского краевого суда от 29 ноября 2021 года решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 16 августа 2021 года отменено по первоначальному иску полностью, по встречному иску - в части.

Принято по делу новое решение, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

"Иск Савченко А.Н. к Дудиной Е.Р. о регистрации права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.

Встречный иск иску Дудиной Е.Р. к Савченко А.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры и признании договора купли-продажи квартиры недействительным удовлетворить частично.

Расторгнуть договор (проект) купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. "адрес" заключенный 31 октября 2019 года между Дудиной Е.Р. и Савченко А.Н..

Исковое требование Дудиной Е.Р. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным оставить без удовлетворения". Апелляционная жалоба Семенова Р.А. и Семеновой О.М. оставлена без удовлетворения.

В кассационной жалобе Савченко А.Н. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 29 ноября 2021 года, просит оставить в силе решение суда от 16 августа 2021 года.

В обоснование доводов жалобы указал, что законодательством не предусмотрены требования к документам, подтверждающим произведенный между сторонами расчет по договору купли-продажи. Считает, что суд апелляционной инстанции не разрешилсудьбу второй части платежа за квартиру. Без личного участия Дудиной Е.Р. денежные средства из ячейки, в которой хранятся денежные средства, взять не получится. Также заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что право собственности является одним из объектов регистрации, считает, этот вывод не верный, поскольку с учетом характера возникших правоотношений регистрации подлежит не право собственности, а переход этого права. Также считает, что суд апелляционной инстанции неверно оценил условия договора купли-продажи в части оплаты, поскольку 1 900 000 рублей Дудина Е.Р. получила до подписания договора, о чем сказано в договоре, поэтому нет необходимости представлять платежные документы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, сочтя возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о наличии оснований для отмены апелляционного определения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 31 октября 2019 года между Дудиной Е.Р. (продавцом) и Савченко А.Н. (покупателем) заключен проект договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. "адрес"

По условиям договора квартира оценена сторонами в 3 500 000 рублей. При этом, договором предусмотрено, что 1 900 000 рублей переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора, 1 600 000 рублей будут получены продавцом после государственной регистрации права собственности на имя покупателя и снятия с регистрационного учета продавца, Дудиной И.А, Щетниковой Н.А. и Щетниковой А.В. (п.3 договора).

На момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней были зарегистрированы: Дудина Е.Р, Дудина И.А, Семенов Р.А, Семенова О.М, Щетников М.В.

После подачи в МФЦ документов о регистрации перехода права собственности по указанному договору Дудина Е.Р. обратилась в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением об отказе в регистрации данной сделки в связи с неполучением от покупателя 1 900 000 рублей за квартиру и наличием жильцов, имеющих право пожизненного проживания в квартире.

В результате Управлением Росреестра по Приморскому краю принято решение об отказе в регистрации перехода к Савченко А.Н. права собственности на спорное жилое помещение.

Дудина Е.Р. при подаче 5 ноября 2019 года заявления в Управление Росреестра по Приморскому краю об отказе от регистрации перехода права собственности по договору от 31 октября 2019 года ссылалась на то, что не получила первого платежа за квартиру в размере 1 900 000 рублей.

Судом первой инстанции принято решение об удовлетворении исковых требований Савченко А.Н, в удовлетворении встречного иска Дудиной Е.Р. отказано.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Савченко А.Н. не представил доказательств передачи Дудиной Е.Р. денежных средств в сумме 1 900 000 рублей. Указание в договоре на факт получения названной суммы до подписания договора, по мнению коллегии, является недостаточным. Судебная коллегия, толкуя пункт 3 договора от 31 октября 2019 года, сделала вывод, что сторонами определены только размер и порядок оплаты за жилое помещение. При этом в тексте договора не включено положение, подтверждающее фактическую передачу денежных средств. Суд апелляционной инстанции также указал, что суд при удовлетворении иска Савченко А.Н. не разрешилсудьбу второй части платежа за квартиру, тем самым фактически освободил покупателя от оплаты квартиры. Данные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения иска Дудиной Е.Р.

Суд кассационной инстанции с выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Савченко А.Н. в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 31 октября 2019 года в связи с отказом продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Из указанных правовых норм и акт их толкования следует, что рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом и покупателем своих обязательств по договору.

Между тем, это не было учтено судом апелляционной инстанции.

Юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости, и установление факта уклонения продавца от регистрации перехода права собственности по договору.

Однако указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции оставил без исследования и правовой оценки.

Так, стороны 31 октября 2019 года совместно обратились с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на основании договора купли-продажи от 31 октября 2019 года. Однако в государственной регистрации перехода права собственности было отказано на основании заявления Дудиной Е.Р. от 5 ноября 2019 г, в котором она указала, что деньги в сумме 1 900 000 рублей она не получала от покупателя, а также в связи с тем, что в квартире зарегистрированы лица, имеющие право на пожизненное проживание в спорной квартире.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не установил, было ли достаточно для государственной регистрации перехода права представленных документов, как и не установилпричин, по которым продавец просил ее приостановить. Документы на государственную регистрацию, в том числе правоподтверждающие и правообразующие представляются продавцом, покупатель обращается только с заявлением.

Как следует из положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 4, пункт 1 статьи 14, пункт 3 статьи 15, пункт 1 статьи 31), регистрация носит заявительный характер, заинтересованные лица обращаются заявлениями о государственной регистрации права, совместно с которыми представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Однако стороны могут подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации права до внесения записи о регистрации в реестр.

Не дал суд оценки добросовестности действиям Дудиной Е.Р, относительно того, имелись ли у нее основания для отказа от заключенной сделки, как она указала в своем заявлении (л.д.45).

Давая оценку положениям договора суд с учетом требований ст. 431 ГК РФ неверно истолковал его условия.

Так, согласно п. 3 договора квартира оценивается сторонами в 3 500 000 рублей, часть из которых в размере 1 900 000 рублей передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора, оставшаяся часть в размере 1 600 000 рублей будет получена продавцом после государственной регистрации права собственности на имя покупателя и снятия с регистрационного учета продавца, Дудиной И.А, Щетниковой Н.А, Щетниковой А.В.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 указанного Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 названного Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного кодекса (пункт 3).

Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, становившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из договора купли-продажи от 31 октября 2019 года следует, что на момент подписания договора покупатель произвел частичную оплату в сумме 1 900 000 рублей, а оставшаяся часть будет выплачена после государственной регистрации права собственности на имя покупателя и снятия с регистрационного учета ряда лиц (п. 3 договора). При этом в договоре не предусмотрена конкретная форма расчетов между сторонами.

Вместе с теми, выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств оплаты по договору купли-продажи приняты без учета указанных требований закона о толковании договора.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны законными. Они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы.

Ввиду изложенного апелляционное определение нельзя признать законным и обоснованным, оно принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, что согласно статье 379.7 ГПК РФ является основанием для отмены указанного судебного постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального и процессуального права и установленными по делу обстоятельствами.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 29 ноября 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий

Судьи