Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 15 июня 2022 г. по делу N 8Г-8197/2022[88-9604/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи

Какурина А.Н, судей

Птоховой З.Ю, Шевчук Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1304/2021 по иску Гуляева Владимира Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью "КераМакс Девелопмент. Кредитные решения", обществу с ограниченной ответственностью "Гринекс", Созоновой Елене Александровне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, прекращении права собственностипо кассационной жалобе Созоновой Елены Александровны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 января 2022 года. Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Какурина А.Н, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Гуляев В.Н. обратился в суд с иском к ООО "Гринекс", ООО КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения", Созоновой Е.А, с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, указывая, что 24 марта 2017 года заключил с ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" предварительные договоры купли-продажи земельного участка и дачного дома. 21 мая 2018 года заключил соглашение о замене стороны по договору купли-продажи земельного участка с ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" на ООО "Гринекс". 6 сентября 2018 года с ООО "Гринекс" заключил основной договор купли-продажи земельного участка, обязательства по которому ООО "Гринекс" были исполнены, участок передан в собственность истца по акту приема-передачи. Истцом оплата по данному договору произведена частично в размере 2 291 000 рублей при цене договора в 3 578 000 рублей. 26 февраля 2019 истец был уведомлен об уступке прав требования Созоновой Е.А. по договору купли-продажи земельного участка. Истцом обязательства по договору купли-продажи дома исполнены, денежные средства уплачены в полном объеме, тогда как ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" обязательства по передаче дома не исполнены, строительство дома не начато, в связи с чем им отправлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения основного договора купли-продажи земельного участка, а также уведомление о расторжении договора купли-продажи дома с требованием вернуть уплаченные денежные средства, на которые ответчиками не исполнены.

Просил взыскать с ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" уплаченные по предварительному договору купли-продажи дома денежные средства в размере 2 629 000 рублей, расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный 6 сентября 2018 года между Гуляевым В.Н. и ООО "Гринекс", взыскать с ООО "Гринекс" уплаченные по договору купли- продажи земельного участка денежные средства в размере 1 598 500 рублей, взыскать с Созоновой Е.А. уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в размере 544 500 рублей, прекратить право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером N и исключить сведения о собственнике данного земельного участка из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 июня 2021 года исковые требования Гуляева В.Н. удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи дачного дома от 24 марта 2017 года, заключенный между Гуляевым В.Н. и ООО "КераМакс Девелоплмент. Кредитные решения". С ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные решения" в пользу Гуляева В.Н. взысканы уплаченные по договору денежные средства в размере 2 629 000 рублей, штраф в размере 1 314 500 рублей. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 января 2022 года решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 июня 2021 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскания денежных средств уплаченных по договору, прекращении права собственности на земельный участок. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка заключенный 6 сентября 2018 год между Гуляевым В.Н. и обществом с ограниченной ответственностью "Гринекс". С Общества с ограниченной ответственностью "Гринекс" в пользу Гуляева В.Н. взысканы уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2018 года денежные средства в размере 1 598 500 рублей. С Созоновой Е.А. в пользу Гуляева В.Н. взысканы уплаченные но договору купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2018 года денежные средства в размере 544 500 рублей. Прекращено право собственности Гуляева В.Н. на земельный участок, площадью 700 кв.м, с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: дачные дома (сезонного проживания), находящийся по адресу: "адрес", номер государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, исключены сведения о собственнике данного земельного участка из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

В кассационной жалобе Созонова Е.А. апелляционное определение просила отменить как незаконное.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явилась представитель ответчика Созоновой Е.А. по доверенности адвокат Кондидатова Е.В.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя Созоновой Е.А. по доверенности адвоката Кондидатову Е.В, поддержавшую доводы кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений права в пределах доводов кассационной жалобы не имеется.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 24 марта 2017 года истец и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" заключили договор купли-продажи дачного дома, поименованный как предварительный, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи дачного дома, общей площадью 147, 96 кв.м, с характеристиками, указанными в приложении к договору, который будет расположен на земельном участке, приобретенном истцом по договору купли-продажи земельного участка от 24 марта 2017 года.

Согласно п. 4.1. договора истец вносит в пользу ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" в качестве обеспечения своих обязательства по предварительному договору обеспечительный платеж в размере 2 629 000 рублей, в рассрочку в соответствии с графиком платежей, который приведен в Приложении N N к договору.

Стороны договорились, что обеспечение по договору, перечисленное в качестве обеспечительного платежа, будет зачтено в стоимость цены основного договора (п. 2.2. договора). Во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи дома истцом вносилась оплата в размере 2 629 000 рублей.

Разрешая заявленные исковые требования суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 429, 445, 454, 455, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", установив, что предварительный договор купли-продажи содержит условие о полной оплате объекта недвижимости, пришел к выводу о том, что фактически заключенный между сторонами договор от 24 марта 2017 года является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. При этом, установив, что объект недвижимости (жилой дом) приобретался истцом для личных нужд, суд первой инстанции пришел к выводу о применении к спорным правоотношением положений Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Суд апелляционной инстанции с выводами суда в указанной части согласился.

Судебные постановления в указанной части в кассационной жалобе не оспариваются, соответственно, не являются предметом проверки суда кассационной инстанции.

Судом также установлено, что 24 марта 2017 года истец и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные решения" заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в будущем до 1 июня 2022 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью около 700 кв.м, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", по цене 3 578 000 рублей.

В договоре стороны определили, что основной договор будет ими заключен только после внесения в полном объеме обеспечительного платежа в сумме эквивалентной цене договора в размере 3 578 000 рублей, который уплачивается истцом согласно графику платежей.

21 мая 2018 года между Гуляевым В.Н. и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные решения" и ООО "Гринекс" заключено соглашение, согласно которому все права и обязанности по предварительному договору купли-продажи земельного участка ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные решения" передаются ООО "Гринекс".

6 сентября 2018 года между истцом и ООО "Гринекс" заключен основной договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ООО "Гринекс" передает в собственность Гуляеву В.Н. земельный участок с кадастровым номером N, площадью 700 кв.м, а Гуляев В.Н. оплачивает сумму в размере 3 578 000 рублей, в соответствии с графиком платежей в ежемесячной сумме в размере 49 500 рублей.

Стороны подтвердили, что Гуляевым В.Н. часть цены договора в размере 1 251 500 рублей уже уплачена, а неоплаченный остаток составляет 2 326 500 рублей.

6 сентября 2018 года земельный участок принят истцом по акту приема- передачи.

Право собственности Гуляева В.Н. 20 ноября 2018 года зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за номером N.

9 января 2019 года между ООО "Гринекс" и Созоновой Е.А. был заключен договор уступки прав требования к Гуляеву В.Н, возникших на основании договора купли-продажи земельного участка.

Во исполнение обязательств по договору купли-продажи земельного участка истцом внесена оплата в пользу ООО "Гринекс" в размере 1598 500 рублей, внесено в пользу Созоновой Е.А. 544 500 рублей, что подтверждается представленными истцом в материалы дела платежными документами.

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2018 года и взыскании уплаченных денежных средств на основании положений п.1 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Гуляевым В.Н. не представлены достаточные доказательства, что в сложившихся правоотношениях наступило такое существенное изменение обстоятельств, которых было бы достаточно для расторжения договора купли-продажи земельного участка. Также судом указано на то обстоятельство, что истец добровольно выдал свое согласие на передачу всех прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка, а впоследствии заключил основной договор купли-продажи земельного участка именно с ООО "Гринекс", следовательно, он разделял для себя предметы договора и должен был знать, что при передаче прав и обязанностей по договору иное лицо несет бремя его исполнения.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции в указанной части не согласился, указав, что при рассмотрении настоящего спора было установлено то обстоятельство, что при заключении договоров купли-продажи дома и земельного участка истец исходил из достигнутых между ним ООО "КераМаксДевелопмен. Кредитные решения" договоренностей о том, что на приобретенном им земельном участке ответчиком будет возведен жилой дом. Обязательства перед истцом ответчиком не выполнено, материалами дела доказано, что истец был заинтересован в приобретении земельного участка вместе с домом в благоустроенном коттеджном поселке Новая Проба, направлял в адрес ответчика письма с требованием об исполнении обязательств.

Приобщенный к материалами дела рекламный материал, выданный ООО "КераМаксДевелопмен. Кредитные решения" Гуляеву В.Н, свидетельствует о том, что ответчиком было принято на себя обязательство строительства готового коттеджного поселка с полностью благоустроенной территорией, освещением, гостевой парковкой, асфальтированной дорогой, детской площадкой, озеленением общей территории поселка, с газификацией, канализацией и газоснабжением.

Поскольку обязательства по строительству поселка не были выполнены ООО "КераМаксДевелопмен. Кредитные решения", а из заключенных сторонами договоров купли-продажи дома и земельного участка, следует, что истец был заинтересован в приобретении земельного участка с домом в благоустроенном коттеджном поселке, материалами дела доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка и взыскания денежных средств.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Селин А.А. являлся директором и учредителем как ООО "КераМаксДевелопмен. Кредитные решения", так ООО "Гринекс", следовательно, заключенное истцом соглашение о замене продавца не свидетельствует о том, что Гуляев В.Н. был заинтересован в приобретении земельного участка, без соблюдения условий строительства на нем жилого дома. Факт внесения денежных средств за приобретаемый земельный участок доказан материалами дела и не оспаривался ответчиками. То обстоятельство, что при рассмотрении иного судебного спора с Гуляева В.Н. в пользу ответчика взысканы денежные средства, недоплаченные на основании договора купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2018 года, не препятствует истцу в судебном порядке заявить требование о расторжении указанного договора купли-продажи.

По указанным основаниям суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования в отменённой части.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции в полной мере соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям, оснований не согласиться с ними не имеется.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что истцом был приобретён земельный участок, исходя из тех условий, что ответчиком будет исполнено обязательство строительства готового коттеджного поселка с полностью благоустроенной территорией, освещением, гостевой парковкой, асфальтированной дорогой, детской площадкой, озеленением общей территории поселка, с газификацией, канализацией и газоснабжением. Поскольку обязательства по строительству поселка не были выполнены ООО "КераМаксДевелопмен. Кредитные решения", а из заключенных сторонами договоров купли-продажи дома и земельного участка следует, что истец был заинтересован в приобретении земельного участка с домом в благоустроенном коттеджном поселке, обстоятельства, из которых исходил истец, изменились существенно, истец их предвидеть не мог, исполнение договора в значительной степени лишает истца того, на что он рассчитывал при заключении договора. Выводы суда мотивированны, основаны на нормах материального права.

Иные доводы заявителя по существу повторяют его позицию при разбирательстве дела в судах первой и апелляционной инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и объёма доказательств по спору. Вновь приведенные в кассационной жалобе, они не могут повлечь отмену судебных постановлений.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Принцип правовой определенности предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления.

Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления в кассационном порядке.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебного акта кассационным судом общей юрисдикции.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного постановления, поскольку нарушений судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права по доводам кассационной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 января 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Сазоновой Елены Александровны - без удовлетворения.

ПредседательствующийСудьи