Кассационное определение СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2022 г. по делу N 8а-9665/2022[88а-11043/2022]

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сказочкина В.Н.

судей Алексеева Д.В, Кувшинова В.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи поданную 14 апреля 2022 года кассационную жалобу Шабан Л.Ф. на решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 августа 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2021 года по административному делу N 3а-27/2021 по административному исковому заявлению Шабан Л.Ф. к Правительству Удмуртской Республики, Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства нежилых помещений.

Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н, изложившего обстоятельства административного дела, содержание обжалуемых судебных постановлений, доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Шабан Л.Ф. по доверенности Лукьянцевой Т.А, поддержавшей доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Шабан Л.Ф. обратилась в Верховный Суд Удмуртской Республики с названным административным иском, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости в отношении нежилых помещений:

- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", с общей площадью 127, 4 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 3 776 000 руб.;

- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" с общей площадью 364, 8 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 11 538 000 руб.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, административный истец представил отчёты об оценке N 591/09-Б-20 и N 590/09-Б-20 от 24 сентября 2020 года, согласно которым рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами "адрес" по состоянию на 14 февраля 2018 года, составляет 3 776 000 руб. и 11 538 000 руб.

В обоснование заявленных требований Шабан Л.Ф. указала, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых помещений с кадастровыми номерами N по состоянию на 14 февраля 2018 года составляет 7 779 812, 22 руб. и 22 276 887, 74 руб, то есть не соответствует их рыночной стоимости, определённой в отчёте независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает её права и обязанности, как собственника, поскольку размер налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 августа 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2021 года, административное исковое заявление Шабан Л.Ф. удовлетворено, установлена кадастровая стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 14 февраля 2018 года:

- нежилого помещения с кадастровым номером N общей площадью 127, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 5 800 000 руб, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- нежилого помещения с кадастровым номером N общей площадью 364, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 17 400 000 руб, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Шабан Л.Ф. в кассационной жалобе просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворив требования в части установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере, определённом в отчётах независимого оценщика. Указывает, что экспертом не учтён существенный фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, а именно то обстоятельство, что земельный участок, расположенный под зданием, предоставлен административному истцу на праве аренды. Договор аренды, заключенный с Администрацией города Ижевска, может быть расторгнут или прекращён. Эксперт не мотивировал неприменение затратного подхода, не привёл анализ рынка, использовал информацию, не относящуюся к Удмуртской Республике. Также экспертом не учтена низкая капитальность здания, наличие парковки и аренды земельного участка под объектами оценки, а также то обстоятельство, что нежилое помещение с кадастровым номером 18:26:050658:676 фактически является чердачным помещением и большая его часть застеклена сплошными окнами, то есть зимой помещение охлаждается, а летом сильно прогревается. Кроме того, экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-Ф3 "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статьёй 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135-Ф3) предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 Федерального закона N 135-Ф3 устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

По результатам проведенной ООО "Агентство оценки "Регион" судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 26 февраля 2021 года N 5295/Э, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, по состоянию на 14 февраля 2018 года составляет 8 533 800 руб. и 21 717 700 руб, соответственно.

По результатам проведённой ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" повторной судебной экспертизы представлено заключение эксперта Смирновой Р.В. от 15 июля 2021 года N 257, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N по состоянию на 14 февраля 2018 года составляет 5 800 000 руб. и 17 400 000 руб. Эксперт пришёл к выводу о том, что при подготовке отчётов об оценке NN 590/09-Б-20, 591/09-Б-20 от 24 сентября 2021 года оценщиком ООО "Экспертное бюро города Ижевска" допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию, к анализу рынка, подбору объектов-аналогов, методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе к определению факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Рассматривая требования по существу, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере их рыночной стоимости на основании заключения повторной судебной экспертизы.

При этом суд первой инстанции пришёл к выводу, а суд апелляционной инстанции с данным выводом согласился, что заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённых приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведённые в заключении повторной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

Оснований усомниться в правильности данного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.

Довод жалобы о том, что из-за низкой капитальности здания не была проведена соответствующая корректировка, обоснованно отклонён, так как при определении рыночной стоимости встроенных помещений эксперт не обязан анализировать величину и корректность расчёта кадастровой стоимости здания. Эксперт при определении рыночной стоимости помещения не учитывает кадастровую стоимость здания, так как оценка производится непосредственно для целей оспаривания/уточнения кадастровой стоимости.

Указание в жалобе на отсутствие корректировки на наличие/отсутствие парковки, а также на то обстоятельство, что нежилое помещение с кадастровым номером N является чердачным помещением, большая часть которого застеклена сплошными окнами, что влияет на температурные режимы в нём, также обоснованно отклонён, поскольку экспертом проведён анализ фактических данных по продаже помещений офисно-торгового назначения, расположенных в центральной части города Ижевска. Ни в одном из предложений не указана информация о наличии/отсутствии парковки, в связи с чем эксперт посчитал, что данный фактор не является ценообразующим, как и наличие панорамного остекления. На странице 24 заключения эксперта представлены основные элементы сравнения для помещений офисно-торгового назначения: передаваемые имущественные права; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия; местоположение внутри города; расположение относительно красной линии; этаж расположения; физическое состояние объекта; наличие отдельного входа; общая площадь (фактор масштаба); состояние отделки. По каждому элементу произведено обоснование отказа и применения корректировки.

Ссылка в жалобе на то, что земельный участок, расположенный под зданием, предоставлен административному истцу на основании договора аренды, заключенного с муниципальными органами, обоснованно отклонена.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу указанных норм новый собственник здания, строения, сооружения, в том числе доли такого имущества, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В связи с этим названное обстоятельство не может повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Вопреки доводам кассационной жалобы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по ценообразующим факторам, использованных при определении стоимости, приведены пояснения к расчётам, обеспечивающие проверку изложенных в отчёте выводов и результатов, что соответствует пункту 13 ФСО N 1.

Доводы жалобы относительно некорректного подбора объектов-аналогов несостоятельны, опровергаются содержанием экспертного заключения. В силу пункта 25 ФСО N 7, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, экспертом была определена рыночная стоимость объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода путём использования шести объектов-аналогов, с соответствующим внесением определённых корректировок.

При выборе объектов-аналогов экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объектов оценки. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введённых на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода.

Решением, основанное на выводах приведённого экспертного заключения, является правильным. Оснований для отмены состоявшихся судебных постановлений по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 августа 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Шабан Л.Ф. - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в полном объёме изготовлено 3 июня 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: