Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 01 июня 2022 г. по делу N 8Г-9003/2022[88-11049/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Асатиани Д.В, судей Гольман С.В, Князькова М.А, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Соколова П. С, Шабановой В. С. к Стукаловой Ю. В. о государственной регистрации перехода права собственности, встречному иску Стукаловой Ю. В. к Соколову П. С, Шабановой В. С. о признании договора купли-продажи незаключённым, по кассационной жалобе Стукаловой Ю. В.

на решение Мытищинского городского суда Московской области от 21 июля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 января 2022 г, заслушав доклад судьи Гольман С.В, выслушав представителя Стукаловой Ю.В. по ордеру адвоката Соколовскую П.Н, поддержавшую кассационную жалобу,

УСТАНОВИЛА:

Соколов П.С. и Шабанова В.С. обратились в суд с иском к Стукаловой Ю.В. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: "адрес", - на основании договора купли-продажи от 17 июля 2020 г. между Стукаловой Ю.В. и Соколовым П.С, Шабановой В.С, мотивируя уклонением продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору.

Стукалова Ю.С. обратилась в суд с встречным иском к Соколову П.С. и Шабановой В.С. о признании договора купли-продажи от 17 июля 2020 г. незаключённым, в обоснование заявленных требований указав на прекращение договора аренды индивидуального сейфа от 17 июля 2020 г, отсутствие передачи денежных средств за земельный участок продавцу, взаимоисключаемость пунктов 2.3.2 и 2.3.3 договора купли-продажи, отсутствие установления способа оплаты товара в договоре. По мнению Стукаловой Ю.В. воля покупателей не была направлена на добросовестное заключение договора, договор купли-продажи не был исполним.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 21 июля 2021 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 января 2022 г, исковые требования Соколова П.С. и Шабановой В.С. удовлетворены, произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", - на основании договора купли-продажи от 17 июля 2020 г, заключённого между Стукаловой Ю.В. и Соколовым П.С, Шабановой В.С. В удовлетворении встречных исковых требований Стукаловой Ю.В. к Соколову П.С. и Шабановой В.С. о признании договора купли-продажи от 17 июня 2020 г. незаключённым отказано. В решении суда указана, что оно является основанием для осуществления государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк в отношении земельного участка после осуществления государственной регистрации права собственности на него за Соколовым П.С. и Шабановой В.С.

В кассационной жалобе Стукалова Ю.В. просит об отмене решения суда и апелляционного определения как незаконных и необоснованных.

Из материалов дела следует и судами первой и апелляционной инстанций установлено, что Стукаловой Ю.В. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

17 июля 2020 г. между Стукаловой Ю.В. и Соколовым П.С, Шабановой В.С. был заключён договор купли-продажи означенного земельного участка по цене 6600000 рублей, на условиях оплаты стоимости товара в том числе за счёт кредитных средств, предоставленных покупателям ПАО Сбербанк по кредитному договору от 17 июля 2020 г. N 480489, в размере 4600000 рублей, в порядке, определённом пунктами 2.3.1 - 2.3.2 договора.

Согласно пункту 2.3.1 договора купли-продажи, расчёты по сделке купли-продажи объекта в сумме 50000 рублей между покупателями и продавцом проведены на дату подписания договора.

Пунктом 2.3.2 договора предусмотрено, что передача денежных средств продавцу в счёт оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 21 рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2.3.3 договора купли-продажи расчёты по договору производятся с использованием индивидуального сейфа Банка (ПАО Сбербанк).

Соколов П.С. и Шабанова В.С. надлежащим образом исполнили обязательства по оплате земельного участка, разместили в индивидуальном сейфе денежные средства в сумме 6550000 рублей.

Индивидуальный сейф был открыт в ПАО Сбербанк 7 сентября 2020 г. в связи с неявкой арендатора в установленный срок, и денежные средства в сумме 6550000 рублей были переданы в кассово-инкассаторский центр ПАО Сбербанк для хранения.

Также судами установлено, что подачу документов для государственной регистрации права собственности осуществляло ООО "ЦНС" в рамках договора от 17 июля 2020 г. N 29-023-1589348. Документы для государственной регистрации перехода права собственности были поданы в Управление Росреестра по Московской области в электронной форме 18 июля 2020 г.

Из уведомления от 17 июля 2020 г, направленного сотрудником ПАО Сбербанк в Управление Росреестра по Московской области следует, что Соколов П.С. и Шабанова В.С. изначально представили свидетельство о заключении брака для направления в Управление Росреестра по Московской области. Вина покупателем в приостановлении государственной регистрации отсутствовала.

При этом 30 июля 2020 г. Стукалова Ю.В. подала в адрес ПАО Сбербанк заявление о расторжении договора купли-продажи в связи с несоблюдением стороной условий.

Дальнейшие действия для государственной регистрации перехода права собственности сотрудниками ООО "ЦНС" не предпринимались, при том, что покупатели не были должным образом уведомлены о данном обстоятельстве.

30 октября 2020 г. в государственной регистрации перехода права собственности было отказано в связи с непредставлением свидетельства о заключении брака.

С учётом изложенного суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что государственная регистрация перехода права собственности не состоялась по вине сотрудников ООО "ЦНС", однако в дальнейшем Стукалова Ю.В. от государственной регистрации перехода права собственности уклонилась.

Удовлетворяя исковые требования Соколова П.С. и Шабановой В.С. и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Стукаловой Ю.В, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 154, 160, 432, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что письменная форма договора купли-продажи соблюдения, соглашение по всем существенным условиям договора сторонами достигнуто, продавец от государственной регистрации перехода права уклоняется, в связи с чем оснований для признания договора купли-продажи незаключённым не имеется.

Нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли или могли повлиять на исход дела, судами первой и апелляционной инстанций не были допущены.

По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по спору о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании договора его купли-продажи являются, в частности, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сторонами, принадлежность спорного объекта недвижимости продавцу, исполнение сторонами обязанностей по передаче недвижимости продавцом покупателю и по оплате товара покупателем, когда договором продажи недвижимости не предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, а покупателя - оплатить его цену.

В соответствии с пунктом 3.6 договора купли-продажи от 17 июля 2020 г. объект передаётся на основании настоящего договора, который является документов, подтверждающим передачу объекта продавцом и его приём покупателями (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.3.1 договора стороны подтвердили получение в счёт оплаты цены товара 50000 рублей. Пункт 2.3.2 договора купли-продажи устанавливает обязанность покупателей по оплате оставшейся части цены договора в течение 21 рабочего дня с момента государственной регистрации права собственности на объект к покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

В связи с этим ссылки кассатора на отсутствие получения оплаты товара не могут свидетельствовать об отсутствии оснований для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Факт уклонения продавца от государственной регистрации договора, о чём свидетельствуют в том числе её действия, направленные на подачу заявления в ПАО о расторжении договора купли-продажи и последующего бездействия, установленные судами, нашёл своё подтверждение в ходе рассмотрения дела судами нижестоящих инстанций, и несогласие кассатора с выводами судов о том направлено на переоценку доказательств по делу, оснований к чему судебная коллегия не имеет.

Факт принадлежности земельного участка Стукаловой Ю.В. также установлен и сторонами не оспаривался.

Оснований для признания договора купли-продажи незаключённым у судов нижестоящих инстанций не имелось, поскольку существенные условия договора купли-продажи земельного участка от 17 июля 2002 г, письменная форма которого соблюдена, сторонами согласованы, договор сторонами подписан.

Пункты 2.3.2 и 2.3.3 договора купли-продажи друг друга не исключают, поскольку получение денежных средств за товар продавцом предусмотрено после государственной регистрации перехода права на него к покупателям и обременения в пользу банка, предоставившего кредит, и с использованием индивидуального сейфа банка.

Сторонами договора купи-продажи был заключён с ПАО Сбербанк договор аренды индивидуального сейфа от 17 июля 2020 г. сроком на 31 день, доступ продавца к которому в отсутствие покупателей осуществляется после представления совокупности документов, установленных договором, в том числе подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности на товар к покупателям (пункт 3.2.3.3 договора аренды), и после вложения денежных средств - только для их изъятия (пункты 3.3.1, 3.3.2, 3.3.5 договора аренды).

Прекращение договора аренды сейфа либо его отсутствие не исключают обязанности покупателей по оплате товара и применительно к настоящему спору не влекут утрату продавцом возможности получения помещённых на хранение в сейф, впоследствии открытый банком, денежных средств, оставленных ПАО Сбербанк на хранение.

Доводы кассатора о наличии в договоре купли-продажи неисполнимых обязательств, влекущих незаключённость договора купли-продажи земельного участка от 17 июля 2020 г, несостоятельны и основаны на неправильном толковании условий договора.

При таком положении, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования Соколова П.С. и Шабановой В.С. и отказали в удовлетворении встречного иска Стукаловой Ю.В.

Несогласие кассатора с оценкой судом доказательств и установленными судом обстоятельствами, на что направлены доводы кассатора, не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций являются мотивированными, отвечающими установленным по делу обстоятельствам. Произвольной оценки доказательств не допущено.

Иных доводов, влекущих в соответствии со статьёй 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмену или изменение решения суда и апелляционного определения кассационная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.

Предусмотренных частью 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нарушений не допущено.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Мытищинского городского суда Московской области от 21 июля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 января 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Стукаловой Ю. В. - без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подпись)