Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 07 июня 2022 г. по делу N 66а-1562/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Щербаковой Н.В, при секретаре Молотиевской В.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-102/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "На Минской" (далее - ООО "СЗ "На Минской") об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Московской области "Центр кадастровой оценки" (далее -ГБУ МО "Центр кадастровой оценки") об отказе в пересчете кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости и возложении обязанности по исключению и включению сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, по апелляционной жалобе ООО "СЗ "На Минской" на решение Московского областного суда от 31.01.2022, которым административный иск оставлен без удовлетворения, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, пояснения представителя административного истца Першина И.М, представителя заинтересованного лица ПАО "Росбанк" Стольниковой М.В, возражения представителей ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" Сербина Д.С, Коляпина И.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "СЗ "На Минской" обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением в котором просил суд:

- признать решение ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" N от 09.11.2021 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N незаконным;

- установить с 12.04.2021 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 837 925 120.00 рублей;

- обязать Управление Росреестра по Московской области исключить из ЕГРН сведения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 10 380 872 262 рублей и включить в ЕГРН с 12.04.2021 сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 2 837 925 120 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1 523 800 кв.м. категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства с объектами социального и культурно-бытового назначения, образованного 12.04.2021 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N.

ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" в отношении указанного объекта недвижимости была определена кадастровая стоимость по состоянию на 12.04.2021 в размере 10 380 872 262 рублей, утвержденная актом N от 20.04.2021.

Между тем, собственником земельного участка с кадастровым номером N ПАО "Росбанк" в рамках статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N237-ФЗ) была проведена процедура оспаривания кадастровой стоимости данного объекта недвижимости и решением Московского областного суда от 12.05.2020 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 22.06.2018 - 3 407 819 500 рублей, вместо определенной актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от 29.03.2019 N в размере 12 022 920 476 руб..

Административный истец указывал, что кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка определена практически в три раза больше, чем рыночная стоимость материнского объекта, установленная в отношении него судебным решением в качестве кадастровой, что нарушает его права, как плательщика земельного налога.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость участка с кадастровым номером N должна была быть определена бюджетным учреждением путем умножения площади вновь образованного земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) преобразуемого (исходного) земельного участка, определенного исходя из судебного решения.

При этом, УПКС преобразуемого земельного участка должна рассчитываться путем деления кадастровой стоимости земельного участка на его площадь, то есть УПКС участка с кадастровым номером N составляет 1862, 4 руб. (3 407 819 500/1 829 800 кв. м), а, следовательно, кадастровая стоимость вновь образованного участка должна была быть рассчитана ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" в размере 2 837 925 120 рублей (1 862, 4 рублей х 1 523 800 кв. м.).

Исходя из изложенного, административный истец полагал, что ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N была допущена ошибка, требующая исправления.

Отмечал, что при определении стоимости вновь образованного земельного участка ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" без достаточных на то оснований был применен УПКС, рассчитанный не из кадастровой стоимости, действующей на момент раздела объекта, а кадастровой стоимости, установленной по результатам массовой государственной кадастровой оценки, проведенной в 2018 году, которая в последующем была оспорена в судебном порядке.

Также указывал, что использованный ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" при расчете кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером N УПКС превышает средний показатель по городскому округу Домодедово, утвержденный распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области N15ВР-1634 от 27.11.2018, что свидетельствует о допущенной бюджетным учреждением ошибке при определении кадастровой стоимости вновь образованного объекта недвижимости, и, как следствие, незаконности принятого решения об отказе в ее исправлении.

Решением Московского областного суда от 31.01.2022 в удовлетворении административного искового заявления ООО "СЗ "На Минской" отказано.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административный истец подал апелляционную жалобу, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

Податель жалобы указывает, что судом не применен закон, подлежащий применению, не учтено, что законодателем предусмотрено преимущество, в том числе для целей налогообложения, в применении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, перед кадастровой стоимостью земельных участков, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель.

Полагает, что вопреки выводам суда, к спорным правоотношениям должны применяться положения приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 N514, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельных участков, образованных в результате раздела, выдела из земельного участка, кадастровая стоимость которого установлена (преобразуемый земельный участок), определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. При этом кадастровая стоимость преобразуемого земельного участка определяется пропорционально изменению его площади.

Обращал внимание, что приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N226 утратил силу с 01.03.2022. В настоящее время действуют иные методические указания, утвержденные приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке", положения пункта 73 которых подтверждают логику законодателя, а также судебную практику о том, что в случае оспаривания кадастровой стоимости и установления в отношении земельного участка рыночной стоимости, при разделе такого участка (при условии изменения лишь его площади) кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка должна рассчитываться исходя из его рыночной стоимости.

Отмечал, что вопреки выводов суда первой инстанции, законодатель не ограничивает полномочия бюджетного учреждения по применению исключительно методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N226, а статья 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) устанавливает полномочия бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области, администрации городского округа Домодедово Московской области не явились. О дате и месте слушания по делу извещены своевременно и надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое решение принято компетентным органом с соблюдением действующего на дату принятия решения законодательства, в том числе подзаконных нормативных правовых актов в области государственной кадастровой оценки, является обоснованным и отмене по доводам иска не подлежит.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции не может в полной мере согласится с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административный истец ООО "СЗ "На Минской" 19.07.2021 приобрел право собственности на земельный участок площадью 1 523 800 кв.м. с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства с объектами социального и культурно-бытового назначения, местоположение: "адрес".

Согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования, утвержденных решением Совета Депутатов городского округа Домодедово Московской области 28.12.2017 N 1-4/865, указанный земельный участок отнесен к территориальной зоне КУРТ-8, к основным видам разрешенного использования которой относятся:

2.1.1 Малоэтажная многоквартирная жилая застройка

2.5 Среднеэтажная жилая застройка

2.6 Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)

2.7 Обслуживание жилой застройки

2.7.1 Объекты гаражного назначения

3.1 Коммунальное обслуживание

3.2 Социальное обслуживание

3.3 Бытовое обслуживание

3.4.1 Амбулаторно-поликлиническое обслуживание

3.4.2 Стационарное медицинское обслуживание

3.5.1 Дошкольное, начальное и среднее общее образование

3.5.2 Среднее и высшее профессиональное образование

3.6 Культурное развитие

3.8 Общественное управление

4.1 Деловое управление

4.2 Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры

(комплексы))

4.4 Магазины

4.5 Банковская и страховая деятельность

4.6 Общественное питание

4.8 Развлечения

4.9 Обслуживание автотранспорта

5.1 Спорт

7.1 Железнодорожный транспорт

7.2 Автомобильный транспорт

8.3 Обеспечение внутреннего правопорядка

9.3 Историко-культурная деятельность

12.0 Земельные участки (территории) общего пользования.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка соответствует градостроительным регламентам, а, следовательно, он может использоваться правообладателем по назначению.

Из материалов дела следует, что участок не застроен, расположен в окружении свободных земельных участков с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, и для многоэтажной жилой застройки. В шаговой доступности водоем и лесной массив, расстояние до МКАД 18, 26 км.

По сведениям, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости указанный земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером N от 04.07.2014, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: в пределах приаэродромной территории запрещается проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов, без согласования в порядке установленном законодательством Российской Федерации. Запрещается размещать в полосах воздушных подходов на удалении до 30 км, а вне полос воздушных подходов - до 15 км от контрольной точки аэродрома объекты выбросов (размещения)отходов, животноводческие фермы, скотобойни и другие объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. В пределах границ района аэродрома (ветродрома, посадочной площадки) запрещается строительство без согласования старшего авиационного начальника аэродрома (ветродрома, посадочной площадки):

а) объектов, высотой 50 м и более относительно уровня аэродрома (ветродрома);

б) линий связи и электропередачи, а также других источников радио - и электромагнитных излучений, которые могут создавать помехи для работы радиотехнических средств;

в) взрывоопасных объектов;

г) факельных устройств для аварийного сжигания сбрасываемых газов высотой 50 м и более (с учетом высоты пламени);

д) промышленных и иных предприятий и сооружений, деятельность которых может привести к ухудшению видимости в районе аэродрома (ветродрома).

Строительство и размещение объектов вне района аэродрома (ветродрома) если их истинная высота превышает 50 м согласовываются с территориальным органом Федерального агентства воздушного транспорта. Вид /наименование: Зона с особыми условиями использования территории - приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово), тип: охранная зона транспорта, решения:

-24.02.2014 N наименование ОГВ/ОМСУ "данные изъяты";

-02.04.2014 N наименование ОГВ/ОМСУ "данные изъяты"";

-11.05.2011 N наименование ОГВ/ОМСУ "данные изъяты";

-09.11.2010 N наименование ОГВ/ОМСУ Минтранс России;

-11.03.2010 N наименование ОГВ/ОМСУ Правительство Российской Федерации;

-22.04.2014 наименование ОГВ/ОМСУ ООО кадастровый инженер;

-29.05.2014 наименование ОГВ/ОМСУ ООО Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;

-22.04.2014 наименование ОГВ/ОМСУ кадастровый инженер.

В разделе выписки из ЕГРН особые отметки также указаны конкретные основания для установления ограничения прав на земельный участок, предусмотренных статьями 56, 56.1 ЗК РФ с 12.04.2021 касающиеся охранных зон объектов электросетевого хозяйства, линий и сооружений связи, водоохранных зон, объектов энергетики федерального значения, доля зон с особыми условиями использования территории составила 221 161, 53 кв.м. или 15% от общей площади земельного участка.

Данный земельный участок был образован 12.04.2021 путем раздела земельного участка с кадастровым номером N (далее - по тексту определения также - материнский земельный участок) на два участка.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером N был поставлен на кадастровый учет 09.09.2003 и по состоянию на 27.09.2019 (дату формирования выписки из ЕГРН, представленной в материалы административного дела N3а-1470/2020) имел следующие характеристики: площадь 1 829 800 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для жилищного строительства с объектами социального и культурно-бытового назначения. Данный земельный участок на основании соглашения об установлении частного сервитута от 01.09.2017 имел указанное обременение в пользу ФИО8 площадью 493 200 кв.м. с 19.10.2017. В разделе "Особые отметки" ЕГРН указано, что сведения о видах разрешенного использования имеют статус "актуальные незасвидетельствованные". Право зарегистрировано на данный объект с видами разрешенного использования "для объектов жилой застройки".

С 1 июля 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Московской области урегулированы Законом N237-ФЗ, поскольку Постановлением Правительства Московской области от 23.05.2017 N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки Московской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлена дата перехода в Московской области к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом - 1 июля 2017 года, следовательно, кадастровая оценка в регионе после указанной даты проводится по правилам данного нормативного правового акта.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 N 15ВР-1633 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, за исключением категории земель лесного фонда, на дату Государственной кадастровой оценки - 01.01.2018, проведенной государственным бюджетным учреждением Московской области "Центр кадастровой оценки". Результаты указанной оценки содержатся в отчете от 16.11.2018 N 01/2018 "Об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области".

Как следует из представленных ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" по запросу суда апелляционной инстанции разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости от 26.01.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 12 022 920 476 руб. по состоянию на 22.06.2018 в порядке, установленном частью 5 статьи 16 Закона N237-ФЗ, как в отношении ранее учтенного объекта недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости.

Земельный участок для целей установления кадастровой стоимости был отнесен к оценочной подгруппе 2.1.1. "Объекты под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку в ГПН с неполными характеристиками". Расчет кадастровой стоимости объектов данной подгруппы произведен в рамках сравнительного подхода методом моделирования на основе УПКС 6 812, 49 руб./кв.м. с применением корректировки на ЗОУИТ: охранных зон инженерных коммуникаций, в том числе охранной зоны линий и сооружений связи 0, 964496.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости данного земельного участка его правообладатель ПАО "Росбанк" обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Решением Московского областного суда от 12.05.2020, вступившим в законную силу 22.09.2020, административный иск был удовлетворен. Кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в размере, равном его рыночной стоимости 3 407 819 500 руб. по состоянию на 22.06.2018.

Из истребованного судом апелляционной инстанции административного дела N 3а-493/2020 следует, что в целях определения достоверной величины рыночной стоимости земельного участка по делу была назначена и экспертом ФИО9 проведена судебная экспертиза.

Эксперт ФИО9 установила, что земельный участок с кадастровым номером N на дату оценки не использовался по назначению, подъездные пути в удовлетворительном состоянии, инженерные коммуникации отсутствуют. Участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории : приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово) и в охранных зонах ВЛ 110 кВ "данные изъяты" с отпайкой на ПС "данные изъяты" ЛЭП "данные изъяты", воздушной линии электропередачи 110 кВ "данные изъяты", воздушной линии элекропередачи 220 кВ "данные изъяты", воздушной линии электропередачи 220 кВ "данные изъяты" ВЛ 35 кВ "данные изъяты" с отпайкой на ПС N "данные изъяты" кольцевого магистрального нефтепродуктопровода с отводами, "реконструкции московского продуктопроводного кольца. Сети связи. Строительство. Первый этап" на территории г.о. Домодедово. При этом эксперт определила, что доля объекта недвижимости занятая сервитутом составила менее половины площади оцениваемого объекта.

Эксперт учла, что участок расположен в "адрес" на удалении от крупных автодорог. Расстояние до МКАД по данным портала Яндекс карты с использованием функции "маршрут" составило 21 км в южном направлении по "адрес", ближайшая остановка общественного транспорта - на расстоянии около 500 м от исследуемого земельного участка. Проанализировав сегмент недвижимости к которому относился оцениваемый земельный участок: земли под жилищное строительство, эксперт пришла к выводу, что на дату оценки диапазон цен предложений по данному сегменту составил от 737, 1 кв.м. до 3 267, 1 кв.м. Определенное экспертом значение составило 1862, 4 руб./кв.м. или 3 407 819 500 руб. за весь оцениваемый участок.

Из объяснений лиц, участвующих в деле установлено, что по вступлении решения Московского областного суда в законную силу, собственник указанного выше земельного участка принял решение о его разделе путем образования двух земельных участков, в том числе участка, являющегося предметом настоящего спора, с кадастровым номером N, площадью 1 523 800 кв.м.

Судебная коллегия отмечает, что в силу положений частей 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Правила присвоения кадастрового номера вновь образованному объекту недвижимости установлены Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 N 877 "Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ" (далее -Порядок).

Согласно пункту 2 Порядка кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором вносятся в ЕГРН, в том числе при государственном кадастровом учете в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

Пунктом 5 Порядка предусмотрено, что кадастровый номер объекта недвижимости состоит из учетного номера кадастрового квартала, в котором расположен такой объект недвижимости, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера записи об объекте недвижимости в ЕГРН в пределах данного кадастрового квартала.

В рассматриваемом случае, первые две цифры определяют кадастровый округ (Московская область). Вторые две цифры означают, в каком кадастровом районе находится объект (Домодедовский). Следующие семь цифр говорят о кадастровом квартале, а последние - о номере самого объекта.

В силу пункта 3 Порядка, кадастровый номер присваивается объекту недвижимости в кадастровом квартале, в границах которого такой объект располагается целиком.

В случае если объект недвижимости располагается одновременно на территории нескольких кадастровых округов, кадастровый номер такому объекту присваивается в кадастровом квартале с учетным номером "0:0:0", границы которого совпадают с границами кадастрового округа "Общероссийский".

В случае если объект недвижимости располагается одновременно на территории нескольких кадастровых районов одного кадастрового округа или нескольких кадастровых кварталов одного кадастрового района, кадастровый номер такому объекту присваивается в кадастровом квартале с порядковым номером "0", границы которого совпадают, соответственно, либо с границами кадастрового округа, либо с границами кадастрового района.

По сведениям публичной кадастровой карты спорный земельный участок находится в пределах нескольких кадастровых кварталов, поэтому имеет кадастровый номер в виде 0 при обозначении кадастрового квартала.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 7 Закона N237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, отнесено к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости.

Согласно части 1 статьи 16 Закона N237-ФЗ в редакции, действующей на дату составления акта определения кадастровой стоимости N_15.04.2021, определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В пункте 12.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 N 226 и действовавших на дату принятия оспариваемого акта, было предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости.

В силу требований пункта 12.2 Указаний результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости, содержащего основание для пересчета кадастровой стоимости, в том числе присвоенные коды расчета видов использования и ссылки на модели оценки кадастровой стоимости, допущения и иную отражающуюся на стоимости информацию, а также результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В материалы дела административный ответчик представил разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости спорного земельного участка (т. N), из которых следует, что ценообразующим фактором территориальной единицы являлся населенный пункт город Домодедово в целом. Участок был отнесен к сегменту 2 "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная") с кодом расчета 02:050 "среднеэтажная жилая застройка в целом" с определением подгруппы 2.1.1 - "объекты под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку в ГНП с неполными характеристиками". Неполнота характеристик в рассматриваемом случае связана с невозможностью определения местоположения относительно кадастрового квартала в котором расположен объект недвижимости, поскольку он находится в пределах нескольких кадастровых кварталов.

Средний УПКС составил 6 812, 49 руб, а кадастровая стоимость определена путем умножения на его площадь 1523800 кв.м. в размере 10 380 872 262 руб.

Находя произведенные расчеты кадастровой стоимости вновь образованного объекта недвижимости ошибочными, административный истец 11 октября 2021 года обратился в ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" с заявлением об исправлении ошибок, в порядке, установленном статьей 21 Закона N237-ФЗ.

В обоснование указанного заявления правообладатель земельного участка сослался на состоявшееся в отношении материнского земельного участка судебное решение Московского областного суда и просил при определении кадастровой стоимости учесть указанный судебный акт, определив кадастровую стоимость из удельного показателя, установленного решением суда.

Решением от 9 ноября 2021 года ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" отказал ООО "СЗ "На Минской" в удовлетворении данного заявления, указав, что по результатам проверки каких- либо технических или методологических ошибок при определении кадастровой стоимости земельного участка допущено не было.

Несогласие с указанным решением послужило основанием для обращения с настоящим административным иском в суд.

Проверяя обоснованность действий ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" по рассмотрению заявления ООО "СЗ "На Минской" и вынесенного данным бюджетным учреждением решения, судебная коллегия констатирует, что обжалуемое решение принято компетентным органом, в установленный частью 16 статьи 21 Закона N237-ФЗ тридцатидневный срок, подписано уполномоченным лицом и доведено до сведения подателя заявления.

Согласно части 2 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ, ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Пункт 13 статьи 21 Закона N 237 ФЗ предусматривает, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

- неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

- использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Пунктом 22 статьи 21 данного Закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде и в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном цитируемой статьей.

Административный истец связывает наличие ошибки с неприменением ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" в расчетах положений пункта 23 Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости".

В обоснование своей позиции ООО "СЗ "На Минской" ссылается в том числе на то обстоятельство, что пункт 73 действующих на дату рассмотрения спора в суде Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 04.08.2021 NП/0336 устанавливает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в случае изменения его площади без изменения иных характеристик соответствующего объекта недвижимости, предусмотренных Порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утвержденным приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0283, которое влечет за собой изменение его кадастровой стоимости, а также при условии, что последняя по дате применения кадастровая стоимость такого объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости, изменяется пропорционально изменению его площади.

Однако, судебная коллегия не может согласится с такой позицией административного истца, по следующим основаниям.

Правовое регулирование отношений производится через конкретизацию конституционных положений посредством принятия федеральных законов, подзаконных к данным законам нормативных правовых актов и иных источников права. В современных реалиях Российский правопорядок претерпевает ряд существенных трансформаций, меняется правовое регулирование отдельных институтов права.

Судебная коллегия отмечает, что определение понятия кадастровой стоимости изначально было установлено статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ, под кадастровой стоимостью понималась стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Правила определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик в первоначальной редакции Федерального закона N135-ФЗ устанавливались положениями статьи 24.21, согласно которой в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Такой порядок устанавливался Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" и предусматривал, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка (п.2.1.17).

При этом, письмом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 05.09.2012 N "Об определении кадастровой стоимости" разъяснялось, что с учетом законодательно закрепленного понятия кадастровой стоимости, включающей в себя стоимость определенную в результате рассмотрения споров в суде, при определении кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, в отношении которого в государственный кадастр недвижимости в качестве сведений о кадастровой стоимости земельного участка внесена его рыночная стоимость, возможно производить определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка путем вычисления отношения величины рыночной стоимости преобразуемого земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости в качестве сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, к величине его площади.

Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ (определяющим действующую редакцию статьи 3 цитируемого Закона N135-ФЗ) установлено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Указанная статья устанавливает, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, положения статьи 24.19 являются по сути бланкетной нормой, отсылающей к Приказу Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости".

Указанный порядок в пункте 23 установил, что кадастровая стоимость земельных участков, образованных в результате раздела, выдела из земельного участка, кадастровая стоимость которого установлена (преобразуемый земельный участок), определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

В свою очередь, Федеральный закон N237-ФЗ в первоначальной редакции статьи 3 определял, кадастровую стоимость как стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Впоследствии, Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ было установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Приведенное определение действовало на дату установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, принадлежащего на праве собственности административному истцу.

При этом, подзаконным к указанному выше Федеральному закону N237-ФЗ нормативным правовым актом до 28.02.2022 являлись Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 и определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков и предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости в силу прямого указания подпункта 2 пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 237-ФЗ.

Именно эти Методические указания, вопреки позиции административного истца, обоснованно были использованы бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, применение по аналогии права положений Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514, на чем настаивал административный истец невозможно, поскольку применение аналогии закона в силу прямого указания пункта 1 статьи 6 ГК РФ возможно лишь в случае в случае сходства правоотношений и отсутствия их прямого урегулирования законом. Однако, в рассматриваемом случае к каждому федеральному закону по разному определяющему дефиницию "кадастровая стоимость" изданы самостоятельные подзаконные акты, которые по разному регулируют правоотношения по установлению кадастровой стоимости при преобразовании объектов недвижимости.

Судебная коллегия также отмечает, что позиция административного истца о том, что действующие в момент рассмотрения настоящего спора Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 устанавливают обязанность определения кадастровой стоимости при разделе земельного участка исходя из удельных показателей кадастровой стоимости материнского участка, является ошибочной.

Так, пунктом 72 действующих Методических указаний N П/0336 установлено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний, согласно которому кадастровая стоимость объекта недвижимости в случае изменения его площади без изменения иных характеристик соответствующего объекта недвижимости, предусмотренных Порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утвержденным приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. N П/0283, которое влечет за собой изменение его кадастровой стоимости, а также при условии, что последняя по дате применения кадастровая стоимость такого объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости, изменяется пропорционально изменению его площади.

Таким образом, норма пункта 73 также носит бланкетный характер и отсылает к нормам соответствующего Порядка, который, в свою очередь, определяет три категории объектов недвижимости:

-вновь учтенные объекты;

-ранее учтенные объекты недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них;

-и объекты недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, формируемый в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке.

Поскольку спорный участок является вновь учтенным объектом, как вновь образованный, положения пункта 73 на него распространяться не могут, так как в рассматриваемом случае имеет место не уточнение площади существующего объекта недвижимости, а образование нового с присвоением ему нового кадастрового номера, что противоречит пункту 10 Порядка, который устанавливает, что кадастровый номер объекта при изменении качественных или количественных характеристик изменяться не должен.

Согласно части 3 статьи 62 КАС РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле; при этом суд не связан основаниями и доводами заявленных требований по делам об оспаривании решений, действий (бездействия), принятых или совершенных органами государственной власти, должностными лицами и должен установить:

-имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения;

-соблюден ли порядок принятия решений, в том случае, если такой порядок установлен нормативными правовыми актами;

-соответствует ли содержание оспариваемого решения, требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятого решения.

В рассматриваемом случае, суд при проверке законности и обоснованности принятого ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" решения обязан был проверить, в том числе, соответствие указанного решения требованиям Закона N237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.

Данные указания прямо предусматривают возможность применения использованного административным ответчиком в расчетах метода моделирования в рамках сравнительного подхода с применением УПКС.

В силу пункта 7.2.3. Методических указаний метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

Таким образом, судебная коллегия констатирует, что поскольку принадлежащий административному истцу вновь образованный земельный участок располагался в границах нескольких кадастровых кварталов, постольку к нему обоснованно был применен метода моделирования в рамках сравнительного подхода с применением УПКС.

Доводы апелляционной жалобы о неверно определенном административным ответчиком значении УПКС судебная коллегия отклоняет.

Так, распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области N15ВР-1634 от 27.11.2018 на которое ссылается ООО "СЗ "На Минской" в жалобе, утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в разрезе групп видов использования по кадастровым кварталам, муниципальным районам (городским округам), при этом для кадастрового квартала N такой показатель для группы видов разрешенного использования "Объекты под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку" составил 6 483, 93 руб, включающую в себя как объекты с полными, так и объекты с неполными характеристиками.

Между тем, оцениваемый земельный участок был отнесен в оценочную подгруппу объектов с неполными характеристиками для которой средневзвешанное значение УПКС по муниципальному району Домодедовский определено в размере 6812, 49 руб.

Кадастровая стоимость спорного участка определена учреждением путем умножения УПКС на его площадь и составила 10 380 872 262 руб.

Между тем, вынося оспариваемое решение бюджетное учреждение не учло, что согласно части 3 статьи 14 Закона N237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения не только о местоположении земельного участка, но и о нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Пунктом 1.11 Методических указаний установлено, что определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).

Материалами дела объективно установлено наличие у оцениваемого земельного участка целого ряда ЗОУИТ, однако, доказательств учета нахождения объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, занимающих значительную часть спорного земельного участка бюджетным учреждением не представлено, что свидетельствует о наличии ошибки предусмотренной подпунктом 1 пункта 13 статьи 21 Закона N237-ФЗ и, как следствие, о незаконности вынесенного ГБУ МО "ЦКО" решения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости N от 09.11.2021.

Незаконность решения, принятого административным ответчиком в соответствии с его функциональными полномочиями, влечет обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения, существо которого суд не вправе предрешать, в связи с чем оснований для удовлетворения требований административного истца установить с 12.04.2021 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 837 925 120.00 рублей и обязании Управления Росреестра по Московской области исключить из ЕГРН сведения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 10 380 872 262 рублей и включить в ЕГРН с 12.04.2021 сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 2 837 925 120 рублей, судебная коллегия не усматривает, поскольку они не являются обоснованными.

При таких обстоятельствах выводы суда об отказе в удовлетворении требований административного истца в части признания незаконным решения ГБУ МО "ЦКО" об отказе в перерасчете кадастровой стоимости N от 09.11.2021 являются ошибочными, в связи с чем состоявшееся по делу решение в указанной части подлежит отмене, как принятое с неправильным применением норм материального права (пункт 4 часть 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), с вынесением в указанной части нового решения.

Разрешая требования административного истца, судебная коллегия полагает правильным признать незаконным решение ГБУ МО "ЦКО" об отказе в перерасчете кадастровой стоимости N от 09.11.2021 и с учетом положений части 16 статьи 21 Закона N237-ФЗ обязать ГБУ МО "ЦКО" повторно рассмотреть заявление ООО "СЗ "На Минской" в течении тридцати календарных дней со дня принятия настоящего определения в окончательной форме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309- 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского областного суда от 31.01.2022 в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным ГБУ МО "ЦКО" решения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости N от 09.11.2021 отменить.

Принять в указанной части новое решение, которым признать незаконным решение ГБУ МО "ЦКО" об отказе в перерасчете кадастровой стоимости N от 09.11.2021.

Обязать ГБУ МО "ЦКО" повторно рассмотреть заявление ООО "СЗ "На Минской" тридцати календарных дней со дня принятия настоящего определения в окончательной форме.

В остальной части решение Московского областного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Специализированный застройщик "На Минской" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: