Решение Санкт-Петербургского городского суда от 15 июня 2022 г. по делу N 3а-10/2022

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "СТАТУС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "СТАТУС" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности - "... ", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" общей площадью "... " кв.м, с кадастровым N.., кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 136 230 000 рублей по состоянию на 08.02.2018.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт NН-86-2-Д\2020 от 08.12.2020 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО "Гильдия экспертов Северо-Запада".

Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

После получения заключения повторной судебной экспертизы требования изменил, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной заключением повторной экспертизы - 61 000 000 рублей (т.5 л.д.202).

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.

Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" в суд явились, заявили ходатайство о назначении повторной экспертизы

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Санкт-Петербургу, Внутригородского МО по Санкт-Петербургу МО Московская застава, Правительства Санкт-Петербурга, Комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 158 576 510, 71 руб. по состоянию на 08.02.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административных ответчиков, судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N09-2021 от 03.12.2021 года экспертом было установлено, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 40 400 000 руб. по состоянию на 08.02.2018.

Учитывая возникшие сомнения в обоснованности экспертного заключения при разрешении вопроса об определении рыночной стоимости объекта оценки, определением суда от 15.02.2022 назначена повторная экспертиза, перед экспертом проставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта по состоянию на 08.02.2018.

При этом, стороны спора не возражали против вывода эксперта по первому вопросу.

Оценивая заключение первоначальной судебной экспертизы, при ответе на первый вопрос, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключения повторной судебной экспертизы N15\02\22-1 от 14.04.2022, по второму вопросу, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 61 000 000 руб. по состоянию на 08.02.2018.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представителями административных ответчиков в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной (фактически третьей) экспертизы.

Представитель административного истца против удовлетворения данного ходатайства возражает, ссылаясь на его необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, исходя из следующего.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако содержание заключения судебной экспертизы, в том числе, письменные (т.5 л.д.224-244) и устные пояснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.

В частности, в обоснование ходатайств о назначении повторной экспертизы представители административных ответчиков ссылаются на то, что использование экспертом объектов-аналогов из сегмента земельных участков производственно-складского назначения для оценки рыночной стоимости объекта оценки смешанного назначения в рамках сравнительного подхода применено экспертом неверно.

Однако, как обоснованно пояснил эксперт, при оценке объекта с многофункциональным фактическим использованием (включающем кроме производственно-складской функции и общественно-деловую) использовать в качестве объектов-аналогов земельные участки, на которых реализация общественно-деловой функции юридически невозможна правомерно. При проведении экспертизы такие объекты-аналоги не использовались. При расчетах в рамках сравнительного подхода, эксперт в полном объеме учел фактическое и возможное многофункциональное использование объекта оценки - под размещение производственной и общественно деловой застройки. Для расчетов в качестве объектов-аналогов рассматривались исключительно земельные участки, которые возможно использовать под размещение объектов производственного и общественно-делового назначения. Объекты-аналоги, полностью относящиеся к производственно-складской функции при проведении не использовались. Указанные доводы эксперта соответствуют тексту экспертного заключения (т.4 л.д.236-237).

Также не могут быть приняты во внимание доводы представителей административных ответчиков о том, что экспертом необоснованно определено местоположение объекта оценки - в промышленном окружении. В частности им неверно утверждается, что объект оценки расположен преимущественно в окружении объектов производственно-складского назначения, в то время как данный объект находится на красной линии Лиговского проспекта, в 600 метрах от ближайшей станции метрополитена - " "... "", что привело к неверному подбору объектов-аналогов, преимущественно (аналоги N N1, 2, 4) находящихся в промышленных зонах и на окраине города.

Данный довод противоречит содержанию экспертного заключения, в котором имеется полное описание характеристик локального местоположения объекта исследования, выводы эксперта о соответствующих характеристиках объекта, подтверждены данными использованных источников (т.4л.д.77-95).

Также тексту экспертного заключения противоречат указания административных ответчиков о том, что определенная экспертом рыночная стоимость объекта оценки не соответствует диапазону рыночных цен.

Из текста экспертного заключения, пояснений эксперта следует, что рассчитанная экспертом рыночная стоимость составила 7 179 руб. за кв.м. (т.5 л.д.65, 66). При этом средневзвешенные цены в "... " (районе расположения объекта оценки) по итогам 2017 года составили за кв.м.: на участки для производственно-складской застройки 2 759 руб. (диапазон 680-5 200); под общественно-деловое использование 5 184 руб. (диапазон 1 111-89 584). Таким образом, полученный экспертом результат выше диапазона цен на участки для производственно-складской застройки и больше средневзвешенного значения на участки под общественно- деловое использование (однако входит в соответствующий диапазон рыночных цен). Указанные выводы эксперта также подтверждены данными обоснованно использованных источников.

Иные доводы ходатайств о назначении повторной экспертизы сводятся к несогласию с экспертным заключением и не свидетельствуют о том, что в экспертном заключении имеются противоречия либо выводы эксперта не основаны на проведенном исследовании, соответствующих доказательств представителями административных ответчиков не представлено.

Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы заключения судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчета не опровергнуты, заявленные истцом требования (уточненные) не основаны на отчете об оценке.

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы.

При этом, суд находит необоснованными доводы представителя КИО СПб о необходимости указания в решении об отказе в иске к Правительству Санкт-Петербурга и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при КИО СПб, поскольку данные лица являются ненадлежащими ответчиками.

Соответствующее указание не повлияет каким-либо образом на права участников процесса. При этом, требования истца направлены на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости и по существу не являются требованиями к конкретным лицам. Кроме того, действующее законодательство, в частности ст. 249 КАС РФ, регламентирующая содержание решения, по делам данной категории, не предусматривает необходимости такого указания.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: "... ", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" общей площадью "... " кв.м, с кадастровым N.., в размере рыночной стоимости, составляющей 61 000 000 рублей по состоянию на 08.02.2018.

Датой обращения ООО "СТАТУС" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 25.08.2021 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев