Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 08 июня 2022 г. по делу N 8Г-7095/2022[88-8672/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Петровой Ю.Ю.

судей Козловой Е.В, Птоховой З.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-618/2021 по иску Акудовича Марка Евгеньевича к Старчук Инне Николаевне о понуждении заключить основной договор купли-продажи и по встречному иску Старчук Инны Николаевны к Акудовичу Марку Евгеньевичу о признании договора о намерениях незаключенным

по кассационной жалобе Старчук Инны Николаевны на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 сентября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 16 февраля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Петровой Ю.Ю, объяснения представителя Старчук И.Н. - Гуляевой Т.В, действующей на основании ордера и доверенности от 1 октября 2021 г. сроком на три года, Акудовича М.Е, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 сентября 2021 г. исковые требования Акудовича М.Е. удовлетворены с обязанием Старчук И.Н. на условиях договора о намерениях купли-продажи дома с земельным участком от 24 апреля 2020 г. заключить с Акудовичем М.Е. основной договор купли-продажи земельного участка с КН 39:05:010605:1070, площадью 152 кв.м, с расположенным в границах данного земельного участка жилым домом блокированной застройки N 6 с КН 39:05:010605:1795, площадью 148 кв.м, находящихся по адресу: Калининградская область, Зеленоградский городской округ", г. Зеленоградск, ул. Деловая, д.19, за цену в размере 5 300 000 руб, с указанием, что договор считается заключенным с момента вступления настоящего решения в законную силу; в удовлетворении встречного иска Старчук И.Н. о признании договора о намерениях незаключенным отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 16 февраля 2022 г. решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 сентября 2021 г. изменено, абзац второй резолютивной части решения суда изложен в следующей редакции:

признать заключенным 16 февраля 2022 г. договор купли продажи дома с земельным участком между Старчук И.Н. и Акудовичем М.Е. на следующих условиях.

Мы, нижеподписавшиеся: Старчук И.Н, гражданка России, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, имеющая паспорт серии N, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по "адрес"а "адрес", код подразделения N, проживающая по адресу: "адрес", именуемая в дальнейшем "Продавец", и Акудович М.Е, гражданин России, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, имеющий паспорт серии N, выдан ДД.ММ.ГГГГ МВД по "адрес", код подразделения N, проживающий по адресу: "адрес", именуемый в дальнейшем "Покупатель", далее совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет и Объект договора.

1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект":

земельный участок площадью 152 (сто пятьдесят два) +1-4 кв. метра с кадастровым номером 39:05:010605:1070, вид разрешенного использования - блокированная жилая застройка, принадлежащий Продавцу на праве собственности N в соответствии с государственной регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2018 г, индивидуальный жилой дом с КН 39:05:010605:1795, площадью 148 кв.м, расположенный на вышеуказанном земельном участке, отвечающий характеристикам, содержащимся в разделе 3 настоящего Договора, принадлежащий на праве собственности Старчук И.Н. в соответствии с государственной регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 26.05.2021 г, расположенные по адресу: "адрес".

1.2. Продавец при подписании договора обязуется представить все документы, подтверждающие его право собственности на жилой дом и на земельный участок.

2. Цена Объекта и порядок расчетов.

2.1. Цена Объекта составляет 5 300 000 (пять миллионов триста тысяч) руб.

2.2 Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит.

3. Передача имущества.

3.1. Объект недвижимости, а именно: жилой дом, будет передан в следующем техническом состоянии.

3.1.1. Конструктивные элементы: фундамент - монолитно-сборный железобетон; наружные стены - согласно проекту; перекрытия - железобетонные; кровля - скатная, керамическая черепица; наружная отделка - декоративная штукатурка с устройством утепления наружных стен; оконные блоки - металлопластиковые с однокамерным стеклопакетом; благоустройство территории.

3.1.2. Внутренняя отделка: двери входные с замком - в соответствии с проектом. Внутренние двери не установлены; внутренние перегородки в соответствии с проектом; полы в санузлах - цементно-песчаная стяжка; полы в жилых комнатах - цементно-песчаная стяжка.

3.1.3. Инженерные коммуникации и оборудование: теплоснабжение и горячее водоснабжение от индивидуального газового котла с установкой газового счетчика; отопление - разводка из полипропиленовых труб в конструкции пола, стальные панельные радиаторы, теплые полы 1 этаж зал, санузел, 2 этаж санузел; водоснабжение - стояки и разводка из полипропиленовых труб, счетчик холодной воды на отводе от стояка; хозяйственно-бытовая канализация - стоки из полипропиленовых труб, без разводки до мест установки сантехнического оборудования. Обшивка стоков не предусмотрена; электроснабжение согласно действующим нормам на основании проекта, с приборами освещения в местах общего пользования, скрытая проводка по всем помещениям с установкой индивидуальных счетчиков и УЗО с установкой розеток и выключателей; вентиляция вытяжная естественная, осуществляется через вентиляционные каналы в конструкции стен. Приток воздуха для кухни осуществляется через приточные клапаны в наружных стенах; подключение к сетям связи выполнятся по отдельному договору между компанией оператором связи и собственником.

3.1.4. Продавец обязуется передать Объект недвижимости Покупателю в день полного расчета между Сторонами.

3.1.5. Продавец гарантирует, что задолженности по оплате коммунальных платежей и иных обязательных расходов, связанных с содержанием объекта недвижимости, не имеется. При наличии задолженностей по указанным платежам Продавец обязуется погасить их в полном объеме до подписания настоящего договора купли-продажи.

3.1.6. В день подачи документов на государственную регистрацию прав Продавец обязуется предоставить справки из управляющей компании (ЖЭУ) и иных обслуживающих организаций, подтверждающие отсутствие указанных задолженностей.

3.1.7. Окончательный расчет по коммунальным платежам производится по состоянию на день фактической передачи Объекта недвижимости Покупателю.

3.1.8. Право собственности на Объект недвижимости возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

4. Гарантии и дополнительные условия.

4.1. Продавец гарантирует, что передаваемый объект недвижимости свободен от прав и претензий на него третьих лиц, не находится в споре и под арестом (запрещением), не передан в залог, не обещан в дарение, не подлежит передаче по иным договорам об отчуждении; рисков, связанных с наложением ареста на Объект недвижимости либо запрещением действий с Объектом, в том числе по спорам, не связанным с указанным Объектом недвижимости, не имеется.

4.2. Покупатель несет расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

5. Ответственность Сторон.

5.1. За нарушение обязательств по оплате коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием Объекта недвижимости, Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере выявленной суммы задолженности.

5.2. Выявление обстоятельств, свидетельствующих о нарушении гарантий, заявленных сторонами в настоящем договоре, может служить основанием для расторжения основного договора купли-продажи по инициативе потерпевшей стороны. Виновная сторона обязана возместить другой стороне все причиненные этим убытки, а также вернуть все полученное по сделке с учетом положений о задатке.

6. Заключительные положения.

6.1. Все вопросы, не предусмотренные настоящим договором стороны решают путем совместных переговоров. В случае возникновения споров руководствуются действующим законодательством.

6.2. Стороны обязуются не передавать посторонним лицам информацию, связанную с исполнением настоящего договора.

6.3. Стороны подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора, в правоспособности и дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности и не страдают заболеваниями (в т.ч. психическим расстройством), препятствующими осознавать суть подписанного договора и обстоятельства его заключения, а также не находятся в ином состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий или руководить ими, что у них отсутствуют обязательства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

6.4. Изменения и дополнения настоящего договора считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

6.5. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются в суде в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

6.6. Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один экземпляр находится у Покупателя, один - у Продавца, один экземпляр будет находиться в органе регистрации прав.

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей.

Обязать Управление судебного департамента по Калининградской области перечислить в пользу Старчук И.Н. денежные средства в сумме 5 300 000 руб, внесенные Акудовичем М.Е. на депозитный счет Управления судебного департамента по Калининградской области на основании чек-ордера от 11 февраля 2022 года.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Старчук И.Н. ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

Истец Старчук И.Н, третье лицо Старчук А.Н. о времени и месте рассмотрения дела были извещены направлением судебных повесток, полученных 11 мая 2022 г, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями ст.379.5 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие истца, третьего лица, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда в части, не измененной апелляционным определением, и апелляционного определения не находит.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения норм материального права и процессуального права, допущенные судом первой инстанции, были устранены судом апелляционной инстанции.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 21 июня 2017 г. между администрацией МО "Зеленоградский городской округ" и Старчук И.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН N, площадью 6244 кв.м, расположенного в "адрес", под овощеводство, по цене 2 988 руб.

Решением собственника Старчук И.Н. земельный участок с КН 39:05:010605:861 был разделен на 24 земельных участка, в результате чего был образован и земельный участок с КН 39:05:010605:1070 с видом разрешенного использования "блокированная жилая застройка".

1 марта 2019 г. зарегистрировано право собственности Старчук И.Н. на земельный участок с КН N, площадью 152 кв.м, из земель населенных пунктов, под блокированную жилую застройку, расположенный в "адрес", что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На образованных в результате раздела земельных участках, в том числе земельном участке с КН N, Старчук И.Н, на основании разрешения на строительство, осуществила строительство блоксекций, генеральный подрядчиком строительства являлся Старчук А.Н.

Судом на основании пояснений истца и третьего лица Старчука А.Н. установлено, что о продаже блоксекций было размещено объявление на сайте "Авито", к продаже привлечены риэлторские агентства.

27 апреля 2020 г. между Старчук И.Н. и Акудовичем М.Е. был заключен договор о намерениях купли-продажи дома с земельным участком, по условиям которого стороны договорились по основному договору продавец (Старчук) подать, а покупатель (Акудович) принять в собственность и оплатить, недвижимое имущество (объект): земельный участок площадью 152 кв.м, с КН 39:05:010605:1070, вид разрешенного использования - блокированная жилая застройки (пп.1 п.2).

Согласно пп. 2 п.2 указанного договора, продавец обязуется с подписанием настоящего договора представить документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом и на земельный участок.

Цена объекта согласована сторонами в размере 5 300 000 рублей, является окончательной, определена сторонами самостоятельно, стороны берут на себя ответственность за правильность ее установления, (пп.1, 2 п. 3 Договора)

Подпунктом 1 п.5 договора, предусмотрена сумма задатка в размере 100 000 руб, указано, что оставшаяся сумма в размере 5 200 000 рублей оплачивается в день подписания основного договора, в срок не позднее 30 октября 2020 г, при исполнении всех обязательств, указанных в п.7.1 настоящего договора.

Подпункт 1 п.7 договора о намерениях предусматривает, что объект недвижимости (по документам - жилой дом) будет передан в техническом состоянии, при выполнении указанного в данном пункте перечня работ относительно конструктивных элементов, внутренней отделки, инженерных коммуникаций и оборудования.

К 9 сентября 2020 г. строительство блокированного жилого дома на земельном участке с КН 39:05:010605:1070 было завершено, и кадастровым инженером составлен технический план объекта недвижимости.

4 февраля 2021 г. Старчук И.Н. направила в адрес Акудовича М.Е. уведомление о прекращении договора о намерениях, в связи с истечением срока заключения основного договора.

1 апреля 2021 г. Старчук И.Н. было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома блокированной постройки N 6, расположенного на земельном участке с КН N.

24 апреля 2021 г. на кадастровый учет с КН N поставлен объект капитального строительства - жилой дом блокированной постройки N, расположенный на земельном участке с КН N, год постройки - 2020 г.

26 мая 2021 г. за Старчук И.Н. было зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом блокированной постройки N 6 с КН 39:05:010605:1795 площадью 148 кв.м по адресу "адрес".

В обоснование заявленных требований Акудович М.Е. ссылался на заключение 27 апреля 2020 г. сторонами договора о намерениях купли-продажи дома с земельным участком, уклонение ответчика от заключения основного договора, необоснованное направление истцу, не утерявшему интерес к заключению основного договора, уведомления ответчика от 04 февраля 2021 г. о прекращении договора о намерениях, полагал согласованными все условия договора, отсутствие оснований для прекращения действия договора о намерениях.

Старчук И.Н. предъявила встречный иск к Акудовичу М.Е, в котором указала, что в договоре о намерениях купли-продажи дома с земельным участком от 27 апреля 2020 г. не содержится описание объекта недвижимости - жилого дома, а также сведений о его цене, в связи с этим просила признать договор о намерениях от 27 апреля 2020 г. незаключенным.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Акудовича М.Е, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 421, 431, 454, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями п.п. 23, 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", оценив условия заключенного сторонами договора о намерениях, исходя из поведения сторон и установленных по делу обстоятельств, пришел к выводу, что предметом договора являлся не только земельный участок площадью 152 кв.м с КН 39:05:010605:1070, но и распложенный на нем жилой дом блокированной застройки, имеющим характеристики, прямо перечисленные в договоре, за общую цену в размере 5 300 000 руб, с учетом уплаты покупателем задатка в размере 100 000 руб.

Отклоняя доводы ответчика о том, что за указанную цену продавался только земельный участок, суд первой инстанции указал, что с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), окончание строительства дома при продаже участка без решения судьбы неоконченного строительством объекта было бы невозможно.

Оценивая требования первоначального иска о наличии оснований для понуждения к заключению основного договора на условиях предварительного договора, суд первой инстанции установил, с учетом пояснений сторон, детализации телефонных сообщений и показаний свидетеля Г.Е.В, что Акудович М.Е. все переговоры по поводу приобретения спорных объектов недвижимости вел со Старчуком А.Н, который не сообщал Акудовичу М.Е. об отсутствии полномочий, принял задаток для передачи Старчук И.Н, которая своей подписью и, впоследствии, сообщением о прекращении договора о намерениях получение суммы задатка подтвердила.

При этом до истечения срока для заключения основного договора 30 октября 2020 г. на невозможность его заключения Старчук А.Н. не ссылался, поясняя лишь, что идет процесс оформления и подключения коммуникаций.

Накануне истечения срока договора о намерениях, так и в последующем, вплоть до 29 января 2021 г. Акудович М.Е. свое желание заключить основной договор на условиях договора о намерения подтверждал, интересовался готовностью объекта с целью получения возможности заключить основной договора, что подтверждено третьим лицом Старчуком А.Н.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что Акудовичем М.Е. принимались действия по заключению основного договора, накануне истечения срока договора о намерениях была продана принадлежащая ему квартира в целях оплаты основного договора, переговоры о продаже велись, обе стороны выражали готовность реализовать договор о намерениях, чему препятствовали лишь обстоятельства, связанные с вводом объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности за продавцом.

При таком положении, учитывая, что за понуждением к заключению договора Акудович М.Е. обратился в предусмотренный ст. 429 ГК РФ шестимесячный срок, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска, удовлетворив заявленные истцом требования.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, доводы апелляционной жалобы признал несостоятельными и не имеющими правового значения для разрешения возникшего спора по существу.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции по существу, нашел основания для изложения резолютивной части решения с указанием условий договора.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит выводы суда апелляционной инстанции основанными на правильном применении норм материального права и сделанными без нарушений норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы Старчук И.Н. о заключении договора о намерениях только в отношении земельного участка противоречат условиям договора, подробно проанализированным судами, об отчуждении, как земельного участка, так и дома, который будет на нем возведен.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из обжалуемых судебных постановлений, суды первой и апелляционной инстанций, исходя из буквального толкования взаимосвязанных условий заключенного сторонами предварительного договора, пришли к выводу о заключении договора в отношении земельного участка и возводимого дома.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций дана оценка и толкование условиям предварительного договора с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы о том, что действительным намерением Старчук И.Н. по предварительному договору являлось отчуждение только земельного участка, не может служить основанием для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений, поскольку направлен на переоценку доказательств и выводов судов относительно толкования условий предварительного договора.

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судами установлен постоянный интерес истца к передаче объекта строительства, что подтверждено с предоставлением в материалы дела доказательств переговоров с продавцом, и подтверждается также отчуждением 18 сентября 2020 г. истцом квартиры для передачи денежных средств при заключении основного договора, указанные обстоятельства подтверждены третьим лицом Старчуком А.Н, действующим от имени Старчук И.Н. при приеме денежных средств по договору, что не давало истцу оснований для сомнения в его полномочиях представлять Старчук И.Н.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что ответчик не отказывалась от заключения основного договора до 4 февраля 2021 г, и учитывая обращение истца в суд 6 апреля 2021 г, следует согласиться с доводами истца о фактическом обращении к ответчику о заключении основного договора, невозможности его заключения в период до 30 октября 2020 г. по вине ответчика при сохранении интереса истца к заключению основного договора.

Доводы кассационной жалобы сводятся к иной оценке установленных судом обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 сентября 2021 г. в части, не измененной апелляционным определением, и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 16 февраля 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: