Кассационное определение СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 07 июня 2022 г. по делу N 8а-9352/2022[88а-11374/2022]

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фахрутдинова И.И, судей Бритвиной Н.С. и Карякина Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании поданную 13 апреля 2022 года кассационную жалобу Гафурова Рината Мухарамовича на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 6 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 9 февраля 2022 года по административному делу N 2а-2694/2021 по административному исковому заявлению Гафурова Р.М. к администрации городского округа города Нефтекамск, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка незаконным и его отмене, о возложении обязанности заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Фахрутдинова И.И, изложившего обстоятельства административного дела и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Постановлением администрации городского округа город Нефтекамск (далее - Администрация) от 14 мая 2010 года N 1629 ФИО5 был предоставлен в аренду земельный участок, находящейся по адресу: "адрес" для проектирования и строительства производственной базы общей площадью 1725 кв.м сроком на три года.

На основании указанного постановления 17 августа 2010 года между Администрацией и ФИО5 подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 3471к.

Постановлением Администрации от 29 марта 2013 года N 948 срок аренды земельного участка продлен до 14 мая 2016 года.

Постановлением Администрации от 8 декабря 2016 года N 5083 договор аренды земельного участка от 17 августа 2010 года N 3471к с ФИО5 расторгнут.

31 января 2017 года между Администрацией и ФИО5 заключен новый договор аренды упомянутого земельного участка для проектирования и строительства производственной базы сроком на 3 года.

3 марта 2017 года между ФИО5 и Гафуровым Р.М. заключен договор купли-продажи здания - контрольно-пропускного пункта, имеющего назначение: нежилое, площадь 6, 4 кв.м, количество этажей 1, адрес объекта: "адрес", кадастровый номер N.

15 марта 2017 года между ФИО5 и Гафуровым Р.М. (далее - административный истец) заключен договор уступки права аренды земельного участка.

14 июня 2017 постановлением Администрации договор аренды земельного участка от 31 января 2017 года N 5970к, заключенный с ФИО5, расторгнут. Земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", предоставлен Гафурову Р.М. для проектирования и строительства производственной базы сроком на три года.

17 августа 2017 года между Администрацией и Гафуровым Р.М. заключен договор аренды спорного земельного участка на срок до 14 июня 2020 года для проектирования и строительства производственной базы.

1 октября 2019 года административный истец обратился в Администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка.

Ответ на указанное обращение административному истцу не направлен.

13 июля 2021 года Гафуров Р.М. обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка.

Решением Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - Министерство) от 18 июля 2021 года N 1709 административному истцу отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N.

По мнению административного истца, отказ Министерства в перезаключении договора аренды земельного участка является незаконным, поскольку он фактически противоречит требованиям земельного законодательства, в соответствии с которым арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока аренды земельного участка Гафуров Р.М. продолжал открыто и свободно пользоваться спорным земельным участком, оплачивал аренду, а Администрация и Министерство не предпринимали действий по изъятию земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 6 декабря 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 9 февраля 2022 года, в удовлетворении административного искового заявления Гафурова Р.М. отказано.

В кассационной жалобе Гафуров Р.М. ставит вопрос об отмене судебных актов судов обеих инстанций, как постановленных с нарушением норм материального права, а также без учета обстоятельств, имеющих правовое значение для административного дела, просит принять новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование поданной кассационной жалобы ее автор повторяет доводы административного искового заявления и апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела судом кассационной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Нарушения такого характера, выразившиеся в неправильном применении норм материального и процессуального права, допущены судами обеих инстанций.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Разрешая административный спор и принимая решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции, с мнением которого согласился суд апелляционной инстанции, указал, что административному истцу Администрацией обоснованно отказано в перезаключении договора аренды земельного участка по причине истечения срока действия договора аренды, заключенного ранее, и использования по договору аренды N 5970к права на однократное заключение договора аренды земельного участка для целей завершения строительства без проведения торгов в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С такими выводами согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Гафурову Р.М, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и быть предметом аукциона.

В этой связи, обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения административного спора, является наличие либо отсутствие судебного акта об изъятии принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения административного дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Между тем, вопреки названному правовому регулированию, юридически значимые обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций по делу в полной мере не установлены. Наличие либо отсутствие судебного акта об изъятии расположенного на спорном земельном участке нежилого здания с наименованием: контрольно-пропускной пункт, принадлежащего административному истцу, равно как и то, продолжает ли административный истец пользоваться спорным земельным участком, оплачивает ли арендные платежи, судами не выяснены.

Согласно части 1 статьи 176 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемые судебные акты приведенным требованиям не соответствуют.

Указание суда первой инстанции на то, что на земельном участке, предоставленным для размещения промышленных объектов, расположено вспомогательное здание, и, следовательно, цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен Гафурову М.Р, а именно, для использования в целях размещения промышленных объектов, не достигнута, по мнению судебной коллегии, является необоснованным, поскольку эти основания, будучи в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации самостоятельными для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в оспариваемом ответе Министерства от 18 июля 2021 года N 1709 не приведены.

В свою очередь, как следует из руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 61 постановления от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

Названная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации судами первой и апелляционной инстанций при разрешении настоящего административного спора во внимание не принята, что повлекло судебные ошибки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судебные акты судов обеих инстанций подлежат отмене с направлением административного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку по делу требуется истребование и оценка дополнительных доказательств, установление юридически значимых обстоятельств, что в компетенцию суда кассационной инстанции не входит.

На основании изложенного судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 6 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 9 февраля 2022 года отменить.

Административное дело направить в Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан на новое рассмотрение в ином составе суда.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в полном объеме изготовлено 17 июня 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: