Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 июня 2022 г. по делу N 8Г-2299/2022[88-11703/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Брянского В.Ю, Думушкиной В.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Абинского городского поселения Абинского района к Ананенко Александру Анатольевичу о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, встречному исковому заявлению Ананенко Александра Анатольевича к администрации Абинского городского поселения Абинского района о продлении договора аренды и признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, по кассационной жалобе Ананенко Александра Анатольевича на решение Абинского районного суда Краснодарского края от 08 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав участников процесса, судебная коллегия

установила:

администрация Абинского городского поселения Абинского района обратилась в суд с иском к Ананенко А.А. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и пени по арендной плате.

В обоснование иска указано, что 19 июля 2019 г. между администрацией Абинского городского поселения Абинского района и Ананенко А.А. заключен договор аренды земельного участка N0110100656, расположенного по адресу: "адрес", прилегающего к западной стороне земельного участка N, с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования -автомобильный транспорт.

Указывая на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора и оставление без исполнения направленной претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате, администрация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку оплаты, а также расторжении договора аренды.

Согласно расчету, сумма задолженности ответчика по арендной плате за период с 10 октября 2019 г. по 12 апреля 2021 г. составила 149 775, 38 руб, пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с 20 июля 2019 г. по 13 апреля 2019 г. - 16 606, 69 руб, а всего - 166 381, 69 руб.

Не согласившись с первоначальными исковыми требованиями Ананенко А.А. обратился в суд со встречным иском о продлении договора аренды земельного участка N 0100012377 от 04 августа 2014 г. и признании недействительным договора аренды земельного участка N 011010056 от 19 июля 2019 г.

В обосновании встречных требований указано, что 04 августа 2014 г. между администрацией Абинского городского поселения Абинского района и Ананенко А.А. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", прилегающего к западной стороне земельного участка N, с кадастровым номером N, площадью 848 кв.м, с видом разрешенного использования - зеленые насаждения, сроком до 27 июля 2017 г.

22 февраля 2017 г. Ананенко А.А. обратился в администрацию Абинского городского поселения Абинского района с заявлением о заключении нового договора аренды вышеуказанного земельного участка. Однако в заключении нового договора аренды Ананенко А.А. было отказано и разъяснено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

31 августа 2017 г. Ананенко А.А. подписал соглашение о расторжении договора аренды от 04 августа 2014 г. На основании постановления администрации Абинского городского поселения Абинского района от 30 мая 2019 г. о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, 19 июня 2019 г. между администрацией Абинского городского поселения Абинского района и Ананенко А.А. заключен договор аренды N земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", прилегающего к западной стороне земельного участка N, с видом разрешенного использования -автомобильный транспорт.

Вместе с тем, по мнению Ананенко А.А, он, будучи арендатором спорного земельного участка, вправе претендовать на заключение нового договора аренды без проведения торгов, поскольку имеет преимущественное право перед иными лицами.

Обжалуемым решением Абинского районного суда Краснодарского края от 08 июня 2021 г. исковые требования администрации Абинского городского поселения Абинского района к Ананенко А.А. удовлетворены.

С Ананенко А.А. в пользу администрации Абинского городского поселения Абинского района взыскана сумма задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 0110100656 от 19 июля 2019 г. за период с 10 октября 2019 г. по 12 апреля 2021 г. в размере 149 755 руб, а также сумма задолженности по пени за период с 20 июля 2019 г. по 13 апреля 2021 г. в размере 16 606, 31 руб.

Расторгнут договор аренды земельного участка N 00110100656 от 19 июля 2019 г, заключенный по результатам аукциона по лоту N 2 между администрацией Абинского городского поселения Абинского района и Ананенко А.А.

В удовлетворении встречного искового заявления Ананенко А.А. к администрации Абинского городского поселения Абинского района о продлении договора аренды земельного участка N 0100012377 от 04 августа 2014 г. и признании недействительным договора аренды земельного участка N 011010056 от 19 июля 2019 г. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 октября 2021 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Ананенко А.А, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений с вынесением нового судебного акта об удовлетворении встречных исковых требований с отклонением первоначального иска.

В судебном заседании кассационной инстанции Ананенко А.А. с представителем Хоружим М.А. поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить оспариваемые судебные постановления и вынести новое решение об удовлетворении встречных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N предоставлен в аренду Ананенко А.А. без проведения торгов по договору аренды от 04 августа 2014 г. N 0100012377 сроком действия до 27 июля 2017 г.

22 августа 2017 г, то есть по истечении срока действия договора аренды, Ананенко А.А. подал в администрацию Абинского городского поселения Абинского района заявление о расторжении договора аренды N 0100012377 от 04 августа 2014 г.

31 августа 2017 г. между администрацией Абинского городского поселения Абинского района и Ананенко А.А. подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04 августа 2014 г. N 0100012377.

22 августа 2017 г. Ананенко А.А. обратился в администрацию Абинского городского поселения Абинского района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 848 кв.м, в аренду без проведения торгов.

Письмом от 06 сентября 2017 г. администрация отказала Ананенко А.А. в предоставлении испрашиваемого земельного участка без проведения торгов, разъяснив, что с 01 марта 2015 г. в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В июле 2018 г. Ананенко А.А. вновь обратился в администрацию Абинского городского поселения Абинского района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", прилегающего к западной стороне земельного участка N, с видом разрешенного использования - зеленые насаждения.

01 августа 2018 г. администрация Абинского городского поселения Ананенко А.А. вновь отказала заявителю в заключении договора аренды земельного участка, сославшись на то, что согласно Правилам землепользования и застройки Абинского городского поселения, утвержденным решением Совета Абинского городского поселения Абинского района от 06 июня 2018 г. N 52-с "О внесении изменений в решение Совета Абинского городского поселения от 25 октября 2012 г. N 52-с "Об утверждении правил землепользования и застройки Абинского городского поселения Абинского района", земельный участок расположен в границах территориальной зоны ОД-3 - зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах и узлах. В основных и условно разрешенных видах отсутствует вид разрешенного использования земельного участка - зеленые насаждения. Согласно действующему законодательству у Ананенко А.А. нет преимущественного права на предоставление земельного участка без проведения торгов.

19 июля 2019 г. состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", прилегающего к западной стороне земельного участка N, с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования - автомобильный транспорт. Участником и победителем аукциона признан Ананенко А.А.

На основании Протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 19 июля 2019 г. между администрацией Абинского городского поселения Абинского района и Ананенко А.А. заключен договор аренды N 0110100656 земельного участка общей площадью 848 кв.м, с кадастровым номером N, вид разрешенного использования - автомобильный транспорт, расположенного по адресу: "адрес", прилегающего к западной стороне земельного участка N, на срок 10 лет. Установлена начальная цена предмета аукциона в размере 85 586 руб, что составляет ежегодный размер арендной платы по договору аренды N 0110100656, шаг аукциона 2 568 руб, размер задатка - 17 117 руб.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем, а также предоставлять арендодателю копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы.

За нарушение обязанности по оплате арендных платежей договором предусмотрена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Истец представил расчет задолженности, из которого усматривается, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с 10 октября 2019 г. по 12 апреля 2021 г, в связи с чем образовалась задолженность по уплате арендных платежей в размере 149 775, 38 руб. и по пене - 16 606, 31 руб.

В адрес Ананенко А.А. была направлена претензия от 26 октября 2020 г. с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Ответ на претензию не получен.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке обязанности по оплате арендных платежей и суммы пени послужило основанием для обращения истца в суд с вышеназванным исковым заявлением.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 22, 65 ЗК РФ, пришёл к выводу о том, что заявленные администрацией Абинского городского поселения Абинского района исковые требования к Ананенко А.А. подлежат удовлетворению ввиду существенного нарушения условий договора, а именно, невнесения арендной платы за пользование предоставленным ему в аренду земельным участком на счет арендатора в указанный срок, и в связи с этим договор аренды подлежит расторжению, а образовавшаяся задолженность - взысканию с учетом неустойки за несвоевременное внесение арендной платы. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, содержащей закрытый перечень случаев заключение нового договора аренды без проведения торгов, срок договора аренды от 04 августа 2014 г. N 0100012377 земельного участка с кадастровым номером N продлению не подлежит.

С выводами суда первой и апелляционной инстанции судебная коллегия кассационного суда соглашается ввиду следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.п. 1, 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

На основании статьи 450 (пункт 2) ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды в связи с невнесением указанной платы являются наличие арендных отношений между сторонами, размер арендной платы, сроки внесения арендных платежей, наличие факта не внесения арендной платы в установленные сроки более двух раз подряд, направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ) и разумный срок предъявления иска о расторжении договора аренды (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы) является одной из основных обязанностей арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В этом заключается сущность арендных правоотношений (ст. 606 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли в РФ, который состоит в том, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения к таким исключениям не относится. Соответственно, нарушение сроков внесения арендных платежей, равно как и ненадлежащее использование земельного участка, свидетельствует о недобросовестном поведении арендатора, в связи с чем арендодатель вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание требования приведенных выше норм права, суды правомерно исходили из того, что Ананенко А.А. как арендатор земельного участка, пользующийся имуществом, неоднократно нарушал условий договора, а именно более двух кварталов подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

Таким образом, факт ненадлежащего соблюдения условий договора аренды земельного участка Ананенко А.А. судом установлен.

Вопреки доводам кассационной жалобы, правила пункта 1 статьи 621 ГК РФ и пункта 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающие наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливают безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего.

Более того, согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исходя из положений статей 209, 421, 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу повторяют правовую позицию ответчика при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку судебными инстанциями не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемые судебные постановления отмене либо изменению не подлежат.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Абинского районного суда Краснодарского края от 08 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 октября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

В.М. Думушкина