Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 29 июня 2022 г. по делу N 66а-627/2022

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Головкиной Л.А.

судей Семеновой И.А, Стаховой Т.М.

при секретаре Рунове Д.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-8/2022 по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Микрон" на решение Свердловского областного суда от 18 февраля 2022 года, которым удовлетворен административный иск закрытого акционерного общества "Микрон" (далее - ЗАО "Микрон", Общество) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Головкиной Л.А, судебная коллегия

установила:

ООО "Микрон" является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", площадью 3 630 кв.м, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 55 580 345 рублей 70 копеек.

Полагая размер кадастровой стоимости земельного участка завышенным, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, Общество обратилось в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости - 30 061 000 рублей, в обоснование требований представив отчет об оценке N "данные изъяты" от 8 апреля 2021 года, выполненный оценщиком ООО " "данные изъяты"" "данные изъяты" Т.И.

В процессе судебного разбирательства с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО " "данные изъяты"" "данные изъяты" Т.Л.

В соответствии с заключением эксперта N от 16 августа 2021 года, по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составляет 51 531 000 рублей.

Признав заключение эксперта достоверным и допустимым доказательством, Свердловский областной суд решением от 18 февраля 2022 года установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере рыночной стоимости, определенной на основании судебной экспертизы - 51 531 000 рублей, по состоянию на 1 января 2020 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 28 мая 2021 года.

В апелляционной жалобе административный истец ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения, ставит вопрос о назначении по делу повторной судебной экспертизы, указывая, что заключение судебной экспертизы, выводы которой положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и поэтому не может признаваться надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков, заинтересованных лиц, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки и (или) ходатайства об отложении судебного разбирательства не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исследуя отчет об оценке, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "" "данные изъяты""", вызвал сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО " "данные изъяты"" "данные изъяты" Т.Л. (Т.2 л.д.54-55).

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от 16 августа 2021 года, по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составляет 51 531 000 рублей (Т.2 л.д.63-118).

Разрешая административное дело, суд первой инстанции исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности по правилам статей 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость объекта.

Изучив содержание заключения судебной оценочной экспертизы N48/21 от 16 августа 2021 года, суд апелляционной инстанции соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные административным ответчиком в апелляционной жалобе, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости.

Эксперт ООО " "данные изъяты"" "данные изъяты" Т.Л. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (Т.2 л.д.62).

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость; с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов на рынке.

Полученное судом заключение эксперта отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного характера, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Приведенные в апелляционной жалобе замечания к заключению эксперта относительно недостоверности введенных экспертом корректировок, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы.

Из заключения эксперта следует, что при проведении исследования эксперт использует доступные данные из открытых источников, в соответствии с которыми были уточнены сведения по каждому объекту-аналогу. Сведения об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов получены экспертом из данных объявлений о продаже объектов, исходя, в том числе, из допущения, что вся информация, указанная в объявлениях, используемая для определения рыночной стоимости исследуемого объекта, достоверна.

Судебная коллегия принимает во внимание, что замечания относительно заключения эксперта, заявлялись административным истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Данные замечания в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, получили со стороны суда первой инстанции надлежащую правовую оценку, позволившую ему признать замечания административного истца необоснованными и не повлиявшими на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО). Его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода является мотивированным и корректным. Также экспертом подробно аргументирован выбранный подход и методы, причины отказа от использования затратного, доходного и метода капитализации при оценке.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7, схожи с объектами оценки по своим экономическим характеристикам. В качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. Экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Так объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Вопреки доводам жалобы в заключении эксперта содержится описание объема доступных рыночных данных, установлены правила их отбора и обосновано использование лишь части аналогов в расчетах.

Довод апеллянта, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что эксперт необоснованно не применил корректировки на наличие инженерных коммуникаций на объекте аналоге, не учёл информацию об обеспеченности земельного участка газоснабжением и водоотведением, судебная коллегия не может признать обоснованным ввиду следующего.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы): физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные (другие) характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 568-р, определены методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, и при использовании метода сравнения продаж для оценки земельных участков к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одним из которых является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (раздел IV).

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку при оценке земельного участка в целях оспаривания его кадастровой стоимости учитывается только возможность/невозможность подключения к коммуникациям, наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются, то применение корректировки на обеспеченность земельного участка инженерной инфраструктурой не требуется, что соответствует пункту 20 ФСО N 7.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подходов судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает в выводах эксперта искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки. Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, подателем жалобы не представлено.

Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Поскольку экспертное заключение N48/21 от 16 августа 2021 года мотивировано, выводы ясны и обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, при этом противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу, заключение не имеет, оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

Само по себе несогласие той или иной стороны с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной или дополнительной экспертиз как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.

Как установлено частью 1 статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы.

Довод апелляционной жалобы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях, выразившихся в отказе допроса эксперта, опровергаются материалами административного дела. Так из материалов административного дела следует, что участниками процесса ходатайств о вызове эксперта в судебное заседание не заявлялось; судом первой инстанции по своей инициативе определение о вызове эксперта в судебное заседание не выносилось; судебные извещения в адрес эксперта не направлялись.

Таким образом, судебная коллегия считает, что оценка имеющихся в административном деле доказательств произведена судом по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а доводы жалобы, направленные на иную оценку доказательств по делу, лишены правовых оснований.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом изучения судом первой инстанции, которым дана надлежащая оценка, направлены на иное толкование норм права и не могут служить предусмотренными статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены судебного постановления.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского областного суда от 18 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Микрон" - без удовлетворения.

На состоявшиеся по делу судебные акты может быть подана кассационная жалоба в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: