Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 апреля 2022 г. по делу N 33-14623/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибовой Е.Н., судей Васильевой Е.В., Раскатовой Н.Н., при ведении протокола помощником судьи Левиной В.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н., гражданское дело по апелляционной жалобе истца Лукьяновой М.В. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 26 августа 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Лукьяновой Марии Владимировны к ООО "НАГАТИНСКАЯ 4" о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа отказать",

УСТАНОВИЛА:

Истец Лукьянова М.В. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "НАГАТИНСКАЯ 4" о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, мотивируя свои требования тем, что 22.02.2019 истец и ответчик заключили договор N НАГ4-КВ-19 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями, в соответствии с условиями которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать истцу квартиру с условным номером 19, расположенную на 4 этаже в этом доме. В соответствии с пунктом 3.2 договора N НАГ4-КВ-19 участия в долевом строительстве цена 1 кв.м. составляет 181 827, 26 руб. В соответствии с пунктом 1.2 договора и Приложением N 1 к договору проектная площадь квартиры составляет 87, 30 кв.м. (с учетом площади балконов). 13.09.2020 по акту приема-передачи истцу была передана квартира площадью 86, 80 кв.м, то есть на 0, 50 кв.м. меньше. В соответствии с пунктом 3.3 договора цена договора является окончательной и изменению не подлежит, в том числе и в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства по результатам его обмеров органами технической инвентаризации или иным уполномоченным органом (организацией). Допустимое изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения не может превышать 5% (пяти процентов) от общей площади объекта долевого строительства, предусмотренной настоящим договором.

Истец полагает, что п. 3.3 договора нарушает права потребителя, поскольку лишает истца права на уменьшение цены договора в случае, когда площадь объекта долевого строительства, созданного ответчиком, меньше, чем это указано в договоре.07.04.2021 г..истец направил ответчику претензию с требованием о соразмерному уменьшении цены договора и потребовал возвратить излишне уплаченные денежные средства. Однако, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил.

В связи с изложенными обстоятельствами истец просила признать пункт 3.3 договора N НАГ4-КВ-19 от 22.02.2019 г. недействительным; взыскать с ООО "НАГАТИНСКАЯ 4" излишне уплаченные денежные средства в размере 90 913 руб. 63 коп, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб, штраф.

Истец в судебном заседании суда первой инстанции участия не принимала, извещалась судом надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя, который заявленные исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика в судебном заседании суда первой инстанции просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение постановлено судом в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, требованиями действующего законодательства и оснований к его отмене или изменению не имеется.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее, изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч.ч. 1 - 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22 февраля 2019 г. между Лукьяновой М.В. и ООО "НАГАТИНСКАЯ 4" был заключен Договор N НАГ4-КВ-19 участия в долевом строительстве Многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями, в соответствии с которым Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Многоквартирный дом с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома.

В соответствии с п. 3.2 Договора, его цена равняется 15 873 519 руб. 80 коп. Цена одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет 181 827 руб. 26 коп.

Цена договора является окончательной и изменению не подлежит, кроме случаев, прямо предусмотренных настоящим Договором (п. 3.3).

Согласно п. 3.4 Договора, цена Договора изменяется в случае корректировки площади Объекта долевого строительства более чем на 1 (один) квадратный метр.

В случае изменения фактической площади Объекта долевого строительства в результате обмера органами БТИ или иным уполномоченным органом (организацией) по завершении строительства, условия изменения цены и порядок расчетов между Сторонам являются следующими.

Если по результатам обмеров БТИ или иным уполномоченным органом (организацией) площадь Объекта долевого строительства (включая балконы и лоджии), отличается от проектной площади, указанной в п. 1.2настоящего Договора, цена настоящего Договора определяется путем умножения цены за 1 квадратный метр площади, равной 181 827 (сто восемьдесят одна тысяча восемьсот двадцать семь) рублей 26 копеек на фактическую площадь Объекта долевого строительства (включая балконы и лоджии), выявленную в результате обмеров БТИ или иным уполномоченным органом (организацией).

В случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 (Один) квадратный метр по данным экспликации территориального бюро технической инвентаризации или иного уполномоченного органа(организации) по сравнению с данными проектной документации Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из стоимости 1 (Одного) квадратного метра, указанной в п. 3.2настоящего Договора.

В случае уменьшения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 (Один) квадратный метр по данным экспликации территориального бюро технической инвентаризации или иного уполномоченного органа(организации) по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из стоимости 1 (Одного) квадратного метра, указанной в п.3.2 настоящего Договора. Изменение общей площади и (или) общего объема имущества Жилого дома для расчетов не принимается.

Допустимое изменение площади Объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения не может превышать 5% (Пяти процентов) от общей площади Объекта долевого строительства, предусмотренной настоящим Договором (п. 3.5 Договора).

13.09.2020 года между Лукьяновой М.В.и ООО"НАГАТИНСКАЯ 4" был подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому ответчик передал истцу, а истец приняла квартиру N19 по адресу: адрес. Как следует из п. 1 указанного акта, общая площадь объект долевого строительства с учетом площади лоджии/террасы/веранды/балкона составляет 86, 80 кв. м.

Лукьянова М.В. в обосновании заявленных требований указала, что п. 3.3 договора нарушает права потребителя, поскольку лишает истца права на уменьшение цены договора в случае, когда площадь объекта долевого строительства, созданного ответчиком, меньше чем это указано в договоре. Исходя из изложенного, истец имеет право требовать от ответчика уменьшения цены договора.

07.04.2021 г. истец направил ответчику претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены договора и потребовал возвратить излишне уплаченные денежные

средства. Однако, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил

Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку условиями договора, заключенного сторонами согласованы пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, подписывая договор, истец согласилась со всеми его условиями, в том числе с условиями об изменении стоимости договора. Также судом первой инстанции было правомерно отмечено, что каким-либо правилам, установленным законодательством в области защиты прав потребителей, пункт 3.3 договора не противоречит, при этом условие по изменению цены договора в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. установлено для обеих сторон договора и также подразумевает отсутствие у участника долевого строительства обязанности по доплате цены договора в случае увеличения площади объекта менее чем на 1 кв.м.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, направлены исключительно на переоценку представленных в материалы дела доказательств и содержат произвольную трактовку обстоятельств, установленных судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционных жалоб не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 26 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Лукьяновой М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: