Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2022 г. по делу N 33-17995/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Павловой И.П, и судей Анашкина А.А, Катковой Г.В.

при помощнике судьи Барабиной М.П, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В. гражданское дело N 2-1600/22 (77RS0024-02-2021-025247-52) по апелляционной жалобе представителя ООО "Лакокраска" по доверенности Фурсова А.В. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 15 февраля 2022 года по гражданскому делу по иску Макиева К.С. к ООО "Лакокраска" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, которым постановлено: Исковое заявление фио к ООО "Лакокраска" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Лакокраска" в пользу фио неустойку за период с 31.05.2018г. по 17.03.2021г. в размере 3 000 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 1 500 000 рублей.

Взыскать с ООО "Лакокраска" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 30 700, 00 рублей,

УСТАНОВИЛА:

Макиев К.С. обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Лакокраска", в котором просил взыскать с ответчика неустойку по Договору купли - продажи нежилого помещения от 15 декабря 2017 года за нарушение срока передачи объекта недвижимости в период с 18 мая 2018 г. по 17 марта 2021 г. в размере 3 837 858, 69 рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 1 918 929, 30 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

В обоснование исковых требований истец указал, что 18 октября 2017 года между ООО "Лакокраска" и Макиевым К.С. был заключен Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с соглашением о задатке, по которому ответчик обязался в будущем продать истцу недвижимое имущество, а именно: Помещение: нежилое, общей проектной площадью 63, 70 кв.м, по цене 150 000 рублей за кв.м, расположенное на 4 (четвертом) этаже, 2-го подъезда в здании по адресу: адрес, при поступлении от истца оплаты на условиях настоящего Договора и приобретении им в собственность указанного Помещения, путем заключения договора купли-продажи. Стороны обязались заключить Договор купли-продажи объекта в срок не позднее 31.05.2018г. Полный расчет по указанному договору между сторонами был произведен 20.10.2017 года.

Впоследствии ООО "Лакокраска" предложило и Макиев К.С. согласился приобрести в этом же строящемся объекте другое помещение большего размера на 2 (втором) этаже 2(второго) подъезда площадью 94, 67 кв.м, по цене 140 000 рублей за кв.м. В результате Соглашением от 15 декабря 2017 год стороны расторгли заключенный 18 октября 2017 года Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с соглашением о задатке.

15 декабря 2017 года, на тех же условиях, что и по Предварительному договору от 18.10.2017 года между этими же сторонами бы заключен новый Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по которому ответчик обязался в будущем продать истцу недвижимое имущество, а именно: помещение: нежилое, общей проектной площадью 94, 67 кв.м, расположенное на 2 (втором) этаже, 2-го подъезда в здании по адресу: адрес, а истец обязался оплатить на условиях настоящего Договора и приобрести в собственность указанное Помещение у Продавца, путем заключения договора купли-продажи Помещения.

Стороны обязались заключить Договор купли-продажи Объекта в срок не позднее 31.05.2018г. Передача Покупателю объекта должна была состояться в день подписания сторонами Договора купли-продажи объекта, при условии полной оплаты Покупателем стоимости Объекта. Стоимость Объекта составила 13 253 800 рублей.

В соответствии с условиями Договора, имея соответствующие полномочия по доверенности, представитель ООО "Лакокраска" Костановский М. А. в день подписания Договора получил от Макиева К.С. денежные средства в размере 13 253 800 рублей, о чем 15.12.2017г. выдал расписку Покупателю.

Возводимый объект не был сдан в эксплуатацию в предполагаемый срок и, соответственно, помещение не передано покупателю в указанный в Договоре срок 18 мая 2018 года, чем были нарушены условия заключенного 15.12.2017 года Договора.

Каких-либо дополнительных письменных и устных соглашений о продлении (изменении) срока передачи объекта покупателю между Макиевым К.С. и ООО "Лакокраска" не заключалось.

18 февраля 2021 года ответчик сообщил о готовности заключить основной договор купли-продажи. Сторонами была согласована дата приема-передачи Объекта.- 15 марта 2021 года.

В связи с тем, что общая площадь объекта оказалась больше площади (101, 4 кв.м.), предусмотренной п.1.1. Договора (94, 67 кв.м.), Макиеву К.С. было предложено дополнительно внести плату за излишнюю площадь помещения. Макиев К.С. внес на счет, указанный Продавцом, денежную сумму в соответствии с п.п. 2.2.2. Договора.

17 марта 2021 года, являясь наиболее уязвимой стороной в Договоре, Макиев К.С. согласился на предложенные ответчиком условия и в указанную дату между ним, и ранее незнакомой ему фио, был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества, а также составлен Акт приема-передачи нежилого помещения.

В связи с нарушением ответчиком срока передачи объекта недвижимости, 20.09.2021 года и 13.10.2021 года Макиев К.С. обратился к ООО "Лакокраска" с требованием об уплате неустойки и возмещении морального вреда, а также предупредил о возможных штрафных санкциях. Ответ на требование он не получил, что явилось основанием для обращения в суд.

В судебное заседание суда первой инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, истцом представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ООО "Лакокраска" по доверенности Фурсова А.В, указывая, что решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "Лакокраска" адвокат Фурсов А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец Макиев К.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

Судебная коллегия, выслушав представителя ООО "Лакокраска", проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Решение является законным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, постановленное решение суда указанным требованиям не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По общему правилу, установленному статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, далее - Федеральный закон от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушением требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, однако сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 18 октября 2017 года ООО между "Лакокраска" и фио был заключен Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с соглашением о задатке.

Согласно п.п. 1.1. Предварительного договора Продавец обязался в будущем продать покупателю недвижимое имущество, а именно: Помещение: нежилое, общей проектной площадью 63, 70 кв.м, по цене 150 000 рублей за кв.м, расположенное на 4 (четвертом) этаже, 2-го подъезда в здании по адресу: адрес, а Покупатель обязался оплатить на условиях настоящего Договора и приобрести в собственность указанное помещение у продавца, путем заключения договора купли-продажи Помещения.

Стороны обязались заключить Договор купли-продажи Объекта в срок не позднее 31.05.2018г.

Согласно п.3.1 стоимость объекта составила 9 555 000 руб.

Полный расчет по указанному Предварительному договору между сторонами был произведен 20.10.2017г, что подтверждается расписками, выданными представителем ООО "Лакокраска" по доверенности Костановским М.А. на имя истца от 18.10.2017г. на сумме 150 000 руб, и от 20.10.2017г. на сумму 9 405 000 руб.

Соглашением от 15.12.2017г. сторонами был расторгнут Предварительный договор купли-продажи нежилого помщее6ния от 18.10.2017г. Из Соглашения следует, что при расторжении Предварительного договора купли-продажи прекращаются все взаимные обязательства сторон, связанные с его заключением и исполнением.

В тот же день 15.12.2017г. стороны заключили новый Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по которому ответчик обязался в будущем продать истцу недвижимое имущество, а именно: помещение: нежилое, общей проектной площадью 94, 67 кв.м, расположенное на 2 (втором) этаже, 2-го подъезда в здании по адресу: адрес, а истец обязался оплатить на условиях настоящего Договора и

приобрести в собственность указанное Помещение у Продавца, путем заключения договора купли-продажи Помещения.

По условиям Договора стороны обязались заключить Договор купли-продажи Объекта в срок не позднее 31.05.2018г.

Стороны также определили цену и порядок расчетов, согласно которых: Стороны определили стоимость Объекта в сумме 13 253 800 рублей, исходя из цены одного квадратного метра в размере 140 000 рублей и общей площади Объекта, равной 94, 67 кв.м.

Как установлено судом, обязательства истца по оплате объекта недвижимости была произведена в полном объеме, что подтверждается распиской представителя ООО "Лакокраска" Костановского М.А. от 15.12.2017г. Факт получения денежных средств ответчиком не оспаривался.

Дополнительных соглашений о продлении (изменении) срока передачи Объекта покупателю сторонами не заключалось.

Согласно п.2.1.1. Договора передача покупателю объекта должна состояться в день подписания сторонами Договора купли-продажи объекта, при условии полной оплаты покупателем стоимости объекта.

В установленный договором срок - 31.05.2018г. объект не был передан истцу и договор купли-продажи не заключен.

С требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи истец к ответчику не обращался.

18 февраля 2021 года истцом было получено письмо ответчика о готовности заключить с ним основной договор купли-продажи нежилого помещения.

В связи с тем, что общая площадь объекта оказалась больше площади (101, 4 кв.м.), предусмотренной п.1.1. Договора (94, 67 кв.м.), при личной встрече 15.03.2021г. Макиеву К.С. было предложено дополнительно внести плату за излишнюю площадь помещения. Макиев К.С. внес на счет, указанный Продавцом, денежную сумму в соответствии с п.п. 2.2.2.

Как указывает истец, 17 марта 2021 года, якобы для целей ускорения подготовки и оформления документов на регистрацию права собственности Покупателя на приобретенный объект недвижимости, сотрудниками Товарищества собственников недвижимости (ТСН) "Светлана Парк" (образованного в целях управления по адресу местонахождения объекта недвижимости) Макиеву К.С. было предложено заключить договор купли-продажи с ранее незнакомым ему лицом фио (действующей от имени ранее также незнакомого ему фио на основании доверенности от 01.02.2021 года). Являясь наиболее уязвимой стороной в Договоре, Макиев К.С. согласился на предложенные условия.

17 марта 2021 года между Макиевым К.С. и фио был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества, а также Акт приема-передачи нежилого помещения площадью 79, 6 кв.м, этаж N2, адрес; адрес, апартамент N 6 в соответствии с Договором купли-продажи, заключенного между сторонами 17.03.2021 года.

Помещение за фио зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в ЕГРН 25 марта 2021 года.

Разрешая исковые требования Макеева К.С, суд первой инстанции исходил из того, что на возникшие между сторонами правоотношения распространяется Федеральный закон от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку согласно ч.1 ст.1 Закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может исходя из следующего.

Так, из материалов дела следует, что свои требования о взыскании с ответчика неустойки истец основывает на положениях предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 15.12.2017г, вместе с тем, согласно условиям данного договора основной договор купли-продажи объекта должен быть заключен не позднее 31 мая 2018г, тогда как в указанный срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Однако, во исполнение положений п.5 ст.429 ГК РФ, требований о понуждении к заключению основного договора истцом к ответчику не предъявлялось. Впоследствии истцом был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с иным лицом (не ответчиком), являющимся собственником нежилого помещения на основании договора купли-продажи от 18.01.2021 года, заключенного между ООО "Лакокраска" и Калайджан С.А.

По договору купли-продажи от 17.03.2021 года Калайджан С.А. передал Макиеву К.С. апартамент N 6 второго этажа, площадью 79, 6 кв.м, по указанному выше адресу.

Таким образом, оснований для взыскания неустойки с ООО "Лакокраска" за просрочку передачи объекта долевого строительства у суда не имелось, поскольку объект передан истцу по договору купли-продажи иным лицом, а требований к ответчику о понуждении заключить основной договор купли-продажи истцом не заявлялось.

С учетом изложенного, поскольку судом неверно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, неправильно применены нормы материального права, решение суда на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора от 15.12.2017г. в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ прекращены.

Руководствуясь ст. ст. 327- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 15 февраля 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований фио к ООО "Лакокраска" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, - отказать.

Председательствующий:

Судьи: