Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 мая 2022 г. по делу N 33-9892/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Дементьевой Е.И., судей фио, фио, при ведении протокола помощником судьи Громовой Я.А., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца наименование организации по доверенности фио на решение Нагатинского районного суда адрес от дата по гражданскому делу по иску наименование организации к Боевой Светлане Николаевне о взыскании задолженности по оплате услуг по обслуживанию (эксплуатации) нежилых помещений, коммунальных расходов и компенсации стоимости аренды земельного участка, возмещении судебных расходов, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, которым постановлено:

Исковые требования наименование организации к Боевой Светлане Николаевне о взыскании задолженности по оплате услуг по обслуживанию (эксплуатации) нежилых помещений, коммунальных расходов и компенсации стоимости аренды земельного участка, возмещении судебных расходов, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с Боевой Светланы Николаевны в пользу наименование организации задолженность в сумме сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

В остальной части требований отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец наименование организации обратился в суд с иском к ответчику Боевой С.Н. о взыскании задолженности по оплате услуг по обслуживанию (эксплуатации) нежилых помещений, коммунальных расходов и компенсации стоимости аренды земельного участка, возмещении судебных расходов, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, указав в обоснование иска, что между Боевой С.Н. и наименование организации дата был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого ответчиком приобретено право собственности на недвижимость, а именно: помещение: нежилое, общая площадь 71.7 кв.м, этаж 2, помещение IV, комната 11, адрес (местонахождение) объекта: адрес, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации N 77-77/005-05/043/2014-150/2. наименование организации в настоящее время является управляющей компанией (эксплуатирующей организацией) нежилого здания (БЦ "RiverDale"), расположенного по адресу: адрес, на основании Протокола внеочередного общего собрания собственников от дата, которым также утверждены основные условия оказания услуг по управлению зданием управляющей организацией и перечень услуг с соответствующими тарифами на обслуживание. Ранее управляющей компанией указанного Здания являлась наименование организации на основании Решения собственника нежилых помещений от дата дата между наименование организации и наименование организации был заключен договор уступки права требования и дата - Дополнительное соглашение N 1 к Договору уступки, в соответствии с которым наименование организации уступает, а наименование организации принимает право требования к Боевой С.Н. оплаты задолженности в размере: сумма по коммунальным и эксплуатационным платежам, о чем Ответчик была уведомлена надлежащим образом. До настоящего времени счета не оплачены, сумма долга не погашена.

Истец просил взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных, эксплуатационных платежей за нежилое помещение, компенсации расходов по аренде земельного участка в сумме сумма; судебные расходы в сумме сумма на оплату услуг представителя; проценты за пользование чужими денежными средствами с даты вступления в законную силу решения суда по дату фактического погашения задолженности; расходы на оплату государственной пошлины в сумме сумма

В ходе рассмотрения дела, уточнив исковые требования, с учетом пропуска срока исковой давности, истец просил взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных, эксплуатационных платежей за нежилое помещение, задолженность по компенсации стоимости аренды земельного участка в сумме сумма; судебные расходы в сумме сумма на оплату услуг представителя; проценты за пользование чужими денежными средствами с даты вступления в законную силу решения суда по дату фактического погашения задолженности; расходы на оплату государственной пошлины в сумме сумма

Представители истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представители ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражали по доводам, изложенным письменно в возражениях на иск и пояснениях.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена в установленном порядке, о причинах неявки не уведомила, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие ответчика на основании ст. 167 ГПК РФ.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от дата, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Между тем, решение суда не соответствует вышеназванным требованиям, в связи с чем не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, дата между Боевой С.Н. и наименование организации был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого ответчиком приобретено право собственности на недвижимость, а именно: помещение: нежилое, общая площадь 71.7 кв.м, этаж 2, помещение IV, комната 11, адрес (местонахождение) объекта: адрес, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации N 77-77/005-05/043/2014-150/2.

наименование организации в настоящее время является управляющей компанией (эксплуатирующей организацией) нежилого здания (БЦ "RiverDale"), расположенного по адресу: адрес, на основании Протокола внеочередного общего собрания собственников от дата.

Ранее управляющей компанией указанного Здания являлась наименование организации на основании Решения собственника нежилых помещений от дата

Данным решением также были утверждены тарифы на оказание комплексных услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию здания, общего имущества, принадлежащего собственникам, инженерных коммуникаций, расположенных в местах общего пользования в здании, и конструкцией здания, а также оказание услуг (выполнению работ) по благоустройству и обслуживанию прилегающей к зданию территории в размере: - для офисных помещений, находящихся с 1 по 6 этажи здания: в зимний период обслуживания - сумма/кв.м/год; в летний период обслуживания - сумма/кв.м/год.

дата между наименование организации и наименование организации был заключен договор уступки права требования и дата - Дополнительное соглашение N 1 к Договору уступки, в соответствии с которым наименование организации уступает, а наименование организации принимает право требования к Боевой С.Н. оплаты задолженности в размере: сумма по коммунальным и эксплуатационным платежам, о чем ответчик была уведомлена надлежащим образом.

В соответствии с п. 2.5. Договора купли-продажи, покупатель обязуется компенсировать Продавцу произведенные расходы по уплате Коммунальных платежей.

В соответствии с п. 4.5 Договора купли-продажи, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель приобретает на земельный участок, на котором расположена недвижимость, те же права, что существуют у продавца, в объеме, пропорциональном площади недвижимости, по отношению к площади всего земельного участка (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Акт выполнения обязательств по договору купли-продажи подписан между сторонами договора дата.

Как следует из пояснений истца и не оспорено ответчиком, договор на оказание услуг (выполнение работ) по обслуживанию имущества от дата N 117-РД, Соглашение о компенсации коммунальных расходов и расходов по арендной плате за землю от дата N 117к-РД и Дополнительное соглашение N 1 к Договору на оказание услуг (выполнение работ) по обслуживанию имущества с наименование организации ответчиком подписаны не были.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников от дата утверждена управляющая организация (Управляющая компания - наименование организации), оказывающая услуги по управлению, эксплуатации и обслуживанию здания, расположенного по адресу: адрес.

Также указанным Протоколом внеочередного общего собрания собственников утверждены основные условия оказания услуг по управлению зданием управляющей организацией, а также утвержден перечень услуг с соответствующим тарифами на обслуживание, а именно:

- для офисных помещений - сумма в год за 1 квадратный метр.

Договор на оказание услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию объекта недвижимого имущества с истцом - действующей управляющей наименование организации ответчиком до настоящего времени не подписан; копия договора была передана ответчику на подписание, но до настоящего времени договор не подписан и истцу не передан.

Отсутствие между сторонами подписанного договора оказания услуг не является основанием для отказа от оплаты услуг, фактически оказанных исполнителем и принятых заказчиком.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от дата N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", пришел к выводу, что сумма задолженности ответчика перед истцом за период (с учетом сроков исковой давности, заявленного ответчиком и учтенного истцом при формировании суммы долга) составит сумму сумма, исходя также из того, что постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от дата по делу N А40-146513/19, которым решение внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании (БЦ "RiverDale"), расположенном по адресу: адрес, проведенного в форме заочного голосования, оформленное протоколом от дата, в части утверждения тарифов на оказание комплексных услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию здания, общего имущества, принадлежащего собственникам, инженерных коммуникаций, расположенных в местах общего пользования здания и конструкций здания, а также на оказание услуг (выполнение работ) по благоустройству и обслуживанию прилегающих к зданию территории, в размере: апартаменты - сумма за кв.м/год, офисные помещения - сумма за кв.м/год, зона торговли (ритейл) - сумма за кв.м/год, парковка (крытый паркинг) - сумма за кв.м/год, признано недействительным.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласится не может по следующим основаниям.

Как следует из исковых требований, с учетом их последующего уточнения, истец просил взыскать с ответчика задолженность по эксплуатационным расходам, которая образовалась в том числе за период с дата по дата, в который управляющей компанией являлось наименование организации на основании решения собственника нежилых помещений от дата

Указанным решением от дата в том числе были утверждены тарифы на оказание комплексных услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию здания и общего имущества в отношении офисных помещений.

Данное решение собственника и утвержденные тарифы не были обжалованы в установленном порядке и являлись действующими и обязательными для всех собственников нежилых помещений в здании в период исполнения наименование организации полномочий управляющей компании.

дата между наименование организации и истцом был заключен договор уступки права требования и дата дополнительное соглашение N1 к договору, согласно которых было уступлено право требования к ответчику задолженности в размере сумма, из которых сумма задолженность по эксплуатационным расходам.

С учетом заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, размер уступленной задолженности с дата по 1012.2018 г. составляет сумма, исходя из расчета истца. Данный размер задолженности был рассчитан исходя из тарифов, установленных решением от дата

Коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что к спорным правоотношениям не подлежит применению Постановление Правительства Москвы от дата N848-ПП, поскольку помещение, принадлежащее ответчику является нежилым офисным помещением, находящимся в нежилом здании - бизнес-центре, а сфера применения указанного постановления - установление цены за содержание жилых помещений в многоквартирных домах.

Кроме того, в материалы дела истцом были представлены документы, подтверждающие фактически понесенные расходы по содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию здания.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от дата N 4910/10 в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Несение собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.

Размер коммунальных расходов, подлежащих оплате (компенсации) рассчитывается исходя из тарифов, утвержденных органами государственного тарифного регулирования, используемых при расчетах по договорам энергоснабжения, заключенным Управляющей компанией с поставщиками соответствующих коммунальных ресурсов.

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

На основании этого к отношениям сторон в части, неурегулированной законом, подлежат применению нормы Жилищного кодекса РФ.

На основании ст. 155 ЖК РФ плата за жилое/нежилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

В силу п.п.1, 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходит право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца: с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателя на недвижимость, покупатель приобретает право пользования земельным участком на условиях аренды и приобретает права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка.

В силу п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества ответчик должен был оплачивать арендную плату за пользование земельными участками, на которых данная недвижимость расположена, несмотря на отсутствие заключенных между истцом и ответчиком договоров аренды земельных участков.

Начисление расходов ответчика по компенсации истцу стоимости аренды земельного участка, на котором расположено здание, осуществляется на основании Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N М-05-000521 от дата с учетом заключенных дополнительных соглашений к нему и Агентского договора N 11/12-18/РПМ от дата.

Плательщиком арендной платы в адрес Департамента государственного имущества адрес является наименование организации (арендатор земельного участка).

Оплата расходов по аренде земельного участка осуществляется в следующем порядке:

- согласно Платежным поручениям, компенсацию расходов по аренде земельного участка осуществляло наименование организации на счет Департамента городского имущества адрес, начиная с дата;

-компенсацию расходов по аренде земельного участка с дата осуществляет наименование организации на счет наименование организации на основании Агентского договора N 11/12-18/РПМ от дата, действующего с дата, который согласно п. 8.1. Договора вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 3 лет и/или действует до момента заключения Принципалом договоров с поставщиком коммунальных услуг и переоформления Договора аренды, в зависимости от того, что наступит ранее. Стороны, руководствуясь пунктом 2 статьи 425 ГК РФ, пришли к соглашению о распространении условий настоящего Договора на отношения сторон, возникшие до его заключения в отношении потребленных коммунальных услуг с дата, а в отношении компенсации аренды за пользование земельным участком с дата

Обязанность по компенсации наименование организации права аренды земельного участка у ответчика возникла с момента возникновения права собственности на помещение, то есть с дата, а после избрания Управляющей компании внеочередным общим собранием собственников дата такая обязанность возникла у собственника перед наименование организации с дата

Расчет суммы компенсации расходов по аренде земельного участка осуществляется пропорционально доле (площади помещения ответчика в здании) по отношению к площади земельного участка.

Как собственник нежилого помещения, ответчик обязана нести расходы на содержание (обслуживание) нежилого помещения, общего имущества и своевременно оплачивать потребляемые жилищно-коммунальные услуги.

Таким образом, расчет стоимости услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию здания был произведен истцом исходя из указанных выше тарифов.

Согласно представленного истцом уточненного расчета, у ответчика образовалась задолженность в сумме сумма, из которой:

- эксплуатационные расходы за период с дата по дата - сумма, - коммунальные платежи за период с дата по дата - сумма, - аренда земельного участка за период с дата по адрес дата - сумма

Судебная коллегия соглашается с представленным истцом расчетом, не соглашаясь при этом с представленным ответчиком контррасчетом по изложенным выше мотивам, и приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

На основании п. 1 ст. 100 ГПК РФ, исходя из существа заявленных истцом исковых требований, учитывая срок рассмотрения дела в суде, разумности и справедливости, судебная коллегия взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере сумма.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

Оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395 ГК РФ не имеется.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, а по делу следует вынести новое решение, о частичном удовлетворении иска наименование организации к Боевой Светлане Николаевне.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нагатинского районного суда адрес от дата - отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с Боевой Светланы Николаевны в пользу наименование организации задолженность в размере сумма, расходы на представителя в размере сумма, госпошлину в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Председательствующий:

Судьи: