Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 07 июня 2022 г. по делу N 66а-1434/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Константиновой Ю.П. и

Селиверстовой И.В.

при секретаре Молотиевской В.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-78/2022 по административному исковому заявлению ФГБУ науки "Институт проблем экологии и эволюции им. А.Н. Северцова Российской академии наук" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе ФГБУ науки "Институт проблем экологии и эволюции им. А.Н. Северцова Российской академии наук" на решение Московского областного суда от 27 января 2022 года, которым названное выше административное исковое заявление удовлетворено, Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Селиверстовой И.В, объяснения представителей административного истца Пудрова Ю.А. и Никифоров И.В, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика Парамзина А.В, возражавшего против ее удовлетворения, судебная коллегия

установила:

ФГБУ науки "Институт проблем экологии и эволюции им. А.Н. Северцова Российской академии наук" (далее - ФГБУН "ИПЭЭ РАН") обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 666 000 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для проведения экспериментов и установки приборов, расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего административному истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 105 894 000 рублей на основании отчета об оценке от 23 июля 2021 года N 53-06/21.

В обоснование требований ссылалось на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в размере 632 406 660 рублей, его рыночной стоимости нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика земельного налога.

Решением Московского областного суда от 28 января 2022 года административный иск удовлетворен частично, судом установлена кадастровая стоимость земельного участка равная его рыночной стоимости по состоянию на по состоянию на 1 января 2018 года в размере 542 790 000 рублей по результатам проведенной судебной экспертизы.

Не согласившись с данным решением, 28 февраля 2022 года представитель административного истца по доверенности Кузьмина М.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить названный выше судебный акт и принять по делу новое решение - установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости, ссылаясь на недопустимость принятого судом в качестве надлежащего доказательства заключения судебной экспертизы.

В обоснование доводов жалобы указав на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам административного дела, нарушение и неправильное применение норм материального права. Считает, что заключение эксперта не может считаться относимым и допустимым доказательством, поскольку эксперт не учел особый статус земельного участка - природный заказник, невозможность его использования для какой-либо деятельности и подключение коммуникаций, эксперт некорректно подобрал объекты-аналоги, несопоставимые с объектом исследования по ценообразующим факторам.

Иные участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы административного дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Российской Федерации приходит к следующему.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к правильному выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формой платы за использование земли является в том числе арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, административному истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером N.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 632 406 660 рублей утверждена по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года N 15ВР-1633, в Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков используется для целей налогообложения (налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом), суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 названного Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N 4).

В свою очередь под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объекта недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

Суд первой инстанции, удовлетворяя административное исковое заявление, пришел к выводу, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, поскольку последняя ниже его кадастровой стоимости.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и сделаны в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

Между тем судебная коллегия полагает правильным изменить судебный акт в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости исходя из следующего.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона, в том числе без учета правовой позиции, содержащейся в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации, Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Верховного Суда Российской Федерации) (часть 3 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

При этом согласно части 4 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение или неправильное применение привело к принятию неправильного решения.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28)).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке от 23 июля 2021 года N 53-06/21, подготовленный частнопрактикующим оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 105 894 000 рублей.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству представителя административного истца определением суда 15 ноября 2021 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой также был поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N Э-14095/21 от 27 декабря 2021 года, выполненному экспертом "данные изъяты", отчет об оценке, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на заданную дату составляет 539 460 000 рублей.

Представитель административного истца не согласился с названными выводами, представил письменные возражения, а также заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В судебное заседание 27 января 2022 года в Московский областной суд экспертом "данные изъяты" были представлены письменные пояснения и дополнения к заключению эксперта N Э-14095/22 от 25 января 2022 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на заданную дату составляет 542 790 000 рублей.

С дополнениями к судебной экспертизе представитель административного истца также не согласился.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании дополнений к заключению судебной экспертизы от 25 января 2022 года в размере 542 790 000 рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда по следующим основаниям.

В силу требований статьи 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Представителем административного истца было заявлено о допущенных при проведении экспертизы нарушениях, приведших, по его мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Дополнения к заключению судебной экспертизы от 25 января 2022 года, которые суд первой инстанции признал допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости земельного участка, и положил в основу своего решения, поступили в суд первой инстанции 27 января 2022 года, получены в отсутствие определения суда о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Постановлением Правительства Московской области от 27 июня 2017 года N 511/21 было утверждено Положение о государственном природном заказнике областного значения "Озеро Глубокое с прилегающим к нему массивом леса", которым на его территории какое-либо строительство признано недопустимо, что не нашло отражения в заключении судебной экспертизы, и этому факту не дана надлежащая оценка экспертом.

Напротив, в качестве объектов-аналогов были использованы земельные участки из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под размещение комплекса детского оздоровительного лагеря и под строительство базы отдыха, а также из земель особо охраняемых природных территорий с видом разрешенного использования - под строительство спортивно-развлекательного комплекса и объектов жилой инфраструктуры, в анализе рынка присутствуют объекты рекреационного назначения с расположенными на них рыболовно-туристическими комплексами.

Кроме того, в силу приведенных обстоятельств видится сомнительным приведенные в заключении обоснования выбора доходного подхода.

Так, на странице 80 заключения от 27 декабря 2021 года эксперт указывает, что в ходе анализа наиболее эффективного использования земельного участка с учетом улучшений им было определено, что "наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является: для строительства и эксплуатации жилого комплекса".

Судебная коллегия нашла заслуживающими внимание доводы представителя административного истца о том, что в основу решения положено экспертное заключение, вызывающее сомнение в его обоснованности.

Принимая во внимание обстоятельства административного дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия нашла выводы эксперта недостаточно аргументированными и с целью получения необходимых доказательств о достоверной величине рыночной стоимости объекта недвижимости своим определением от 26 апреля 2022 года удовлетворила ходатайство представителя административного истца и назначила по делу повторную судебную экспертизу.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Фундаментальным требованием к отчету об оценке, закрепленным в статье 11 Закона об оценочной деятельности и в пункте 4 ФСО N 3, является то, что отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователя. При этом существенно искаженная величина итоговой стоимости объекта оценки вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке и приводит к нарушению требования проверяемости отчета.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения повторной судебной экспертизы N 20/05, выполненной 20 мая 2022 года экспертом "данные изъяты" следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка составляет 100 306 000 рублей.

В настоящем судебном заседании представители административного истца выразили согласие с заключением повторной судебной экспертизы, а представителем административного ответчика было заявлено о допущенных при проведении данной экспертизы нарушениях, приведших, по его мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия с доводами административного ответчика согласиться не может, по следующим основаниям.

В заключении проанализированы и приведены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, относящегося к исследуемому сегменту рынка.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 года N 299, экспертом было составлено точное описание объекта оценки. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость.

Судебная экспертиза выполнена компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основана на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в них выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом апелляционной инстанции перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Объективного подтверждения сомнения в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и достоверности определенного заключением эксперта итогового результата расчета рыночной стоимости земельного участка не представлено.

При этом судебная коллегия находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности.

Судебная коллегия, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, приходит к выводу, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В то время как участвующими в деле лицами доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Выводы судебного эксперта не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельного участка указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости ими не представлено.

Судебная коллегия учитывает, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими для оцениваемого объекта.

Вопреки доводам административного ответчика, экспертом было обосновано применение корректировок и выбор подхода оценки, им приведены источники информации, используемая в исследовании справочная литература, при расчете рыночной стоимости.

Так, на страницах 45 - 46 заключения эксперт указал, что в данном случае невозможность применения методов доходного подхода к оценке земельного участка (метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования) для оцениваемого объекта невозможна ввиду невозможности ведения коммерческой деятельности и получения дохода от земельного участка (подробно о невозможности ведения коммерческой деятельности на земельном участке говорилось ранее); исходя из того, что фактически оцениваемый объект не является приносящей доход недвижимостью, и в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 его необходимо оценивать как незастроенный, для расчета стоимости оцениваемого земельного участка использовался единственно возможный в данном случае сравнительный подход с применением метода сравнения продаж.

Информация об объектах, приведенная на страницах 77 - 85 заключения, сдержит все необходимые сведения для их использования в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода.

С учетом уникальных характеристик спорного земельного участка, а именно его площади, отнесение к землям особо охраняемых территорий и объектов, с возможностью его использования исключительно для осуществления научной деятельности, в отсутствие аналогичных объектов на рынке экспертом были подобраны наиболее сопоставимые объекты в качестве аналогов и обоснованно применены корректировки по ценообразующим факторам.

Кроме того, на станицах 65 - 66 заключения эксперт указала, рыночная стоимость исследуемого земельного участка составила 100 306 000 рублей, что эквивалентно 150 руб./кв.м, а кадастровая стоимость земельного участка, определенная в рамках государственной кадастровой оценки, составила 632 706 660 руб. (950 руб./кв.м), в связи с чем для выявления причин расхождения рыночной и кадастровой стоимости земельного участка ею был проанализирован способ определения кадастровой стоимости исследуемого земельного участка.

По данным Фонда данных государственной кадастровой оценки, исследуемый земельный участок был отнесен к оценочной группе "4.2.2. Объекты предпринимательства в СНП и вне черты НП с полными характеристиками, в то время как земельный участок не используется в предпринимательских целях и в соответствии с группировкой, принятой в отчете, должен быть отнесен к группе 9.2. "Охраняемые природные территории и благоустройство".

К объектам сегмента "Охраняемые природные территории и благоустройство" относятся земельные участки под обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха, сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды, размещение в границах населенных пунктов набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства.

В соответствии с пп. 9.2.2.2.3 Методических указаний земельные участки, получение дохода от которых невозможно, оцениваются для целей Методических указаний исходя из затрат на межевание и оформление прав на них, за исключением случаев, когда на территории этих участков возможна организация передвижной торговли, следовательно, при корректной группировке кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка должна рассчитываться исходя из затрат на межевание и оформление прав.

Как указала эксперт "данные изъяты", в первичном заключении расхождение в результатах стоимости вызвано тем, что экспертом "данные изъяты" "данные изъяты".: ошибочно применялся доходный подход к оценке земельного участка, поскольку единственно возможным вариантом использования оцениваемого земельного участка является деятельность, связанная с проведением научных исследований (фактический вид использования), которое не предполагает использование участка в коммерческих целях; неверно подобраны объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода, поскольку они относятся к категории "земель населенных пунктов", при том что категория "земель особо охраняемых территорий и объектов" накладывает значительное количество ограничений на использование земельных участков, а категория "земель населенных пунктов" не ограничивает использование земельных участков.

Проведенный экспертом "данные изъяты" анализ рынка земельных участков показал наличие достаточного количества предложений по продаже земельных участков категории "земель особо охраняемых территорий и объектов", в рамках сравнительного подхода следует в первую очередь использовать соответствующие объекту оценки по категории земельные участки; не учтен вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка (не введена соответствующая корректировка), поскольку оцениваемый земельный участок предназначен для проведения экспериментов и установки приборов, а объекты-аналоги - для рекреационного или жилищного строительства (стоимость участков рекреационного и жилищного назначения существенно выше стоимости земель, предназначенных для научных целей, в связи с чем требуется введение корректировки на вид разрешенного использования); при расчете корректировки на вид разрешенного использования рассчитан ценовой индекс, соответствующий объектам-аналогам, предназначенным для размещения баз отдыха (данный индекс определен в размере 0, 35 как среднее назначение между индексами 0, 71; 0, 19; 0, 21; 0, 52; 0, 14), однако расчет среднего значения между отличающимися более чем в 5 раз значениями не позволяет получить достоверное среднее значение; но рассматривает оцениваемый земельный участок как не имеющий инженерных коммуникаций, в то время как у него имеется электричество. В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) является одним из наиболее важных факторов стоимости.

Соответственно, наличие у объекта оценки электричества является существенным фактором стоимости земельного участка и должно учитываться при его оценке; применены корректировки в рамках сравнительного подхода, характерные для земельных участков коммерческого назначения при том, что оцениваемый земельный участок не может использоваться в коммерческих целях.

С учетом изложенного, поскольку судом первой инстанции при разрешении спора не были применены изложенные выше нормы материального права, которые подлежали применению в данном случае, постольку оспариваемый судебный акт подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами в суд не представлено, иных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявлялось.

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы процессуального права, судебная коллегия находит несостоятельными и не основанными на материалах дела.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского областного суда от 27 января 2022 года изменить.

Установить кадастровую стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 666 000 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для проведения экспериментов и установки приборов, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 100 306 000 (сто миллионов триста шесть тысяч) рублей.

В остальной части решение Московского областного суда от 27 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФГБУ науки "Институт проблем экологии и эволюции им. А.Н. Северцова Российской академии наук" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи