Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10 июня 2022 г. по делу N 8Г-8761/2022[88-9846/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Чуньковой Т.Ю, судей Умысковой Н.Г, Репринцевой Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N42RS0007-01-2020-005083-80 по иску Шеврикуко Виталия Васильевича к ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" о признании договора инвестирования предварительным договором купли-продажи, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, передачи квартир, по иску ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" к Шеврикуко Виталию Васильевичу о признании договора инвестирования прекращенным, по кассационной жалобе представителя ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" - Потлова Семена Геннадьевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 20 января 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Репринцевой Н.Ю, объяснения представителя ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" - Потлова Семена Геннадьевича, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Шеврикуко Виталия Васильевича- Митузиной Евгении Юрьевны, возражавшей против доводов кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Шеврикуко В.В. обратился с иском к ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" о признании договора инвестирования предварительным договором купли-продажи, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, передачи квартир.

Требования мотивированы тем, что Шеврикуко В.В. имел в собственности два земельных участка: земельный участок, площадью 6040 кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная многоквартирная жилая застройка со встроенными объектами обслуживания населения; отдельно стоящий многоэтажный гараж для личного автотранспорта, расположенном по адресу: "адрес"; земельный участок, площадью 480 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная многоквартирная жилая застройка со встроенными объектами обслуживания населения; отдельно стоящий многоэтажный гараж для личного автотранспорта, расположенном по адресу: "адрес" д.

Данное земельные участки Шеврикуко В.В. собирался продавать и на вырученные денежные средства собирался приобрести для своих личных семейных нужд несколько квартир.

Когда в 2015 г. от ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" поступило предложение о приобретении указанных земельных участков для строительства жилых домов, то Шеврикуко В.В. согласился на предложение и сразу же изъявил желание приобрести для личных семейных нужд несколько квартир, общей площадью 611, 2 кв.м. Но, так как в 2015 г. у ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" отсутствовала Проектная документация и они не имели возможность заключать Договора долевого участия в строительстве жилья, то Шеврикуко В.В. было предложено временно заключить как Индивидуальному предпринимателю договор инвестирования, несмотря на то, что данным видом деятельности Шеврикуко В.В. никогда не занимался, такой вид деятельности как "инвестирование" никогда не был заявлен в Основные виды экономической деятельности ИП Шеврикуко В.В, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 3 августа 2020 г.

Основным видом экономической деятельности Шеврикуко В.В. являлась деятельность стоянок для транспортных средств.

26 мая 2015 г. между ИП Шеврикуко В.В. и ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" в лице директора Мелина А.Г. заключен договор инвестирования, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объектов и после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать инвестору в качестве финансового результата квартиры, общей площадью 611, 2 кв.м.

Согласно п. 1.4. договора ответчик обязался заключить первый договор Долевого участия на квартиры в течение 3-х (трех) месяцев, с момента опубликования Застройщиком проектной Декларации в средствах массовой информации и (или) размещением в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет").

Истец произвел Ответчику оплату в размере 18 058 400 руб.

Ответчик ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" свои обязательства не исполнил, а именно: не обеспечил ввод объектов в эксплуатацию во 2 квартале 2020 г, не заключил с истцом договор долевого участия на квартиры.

По условиям договора застройщик обязался осуществлять все действия по строительству дома и передать инвестору квартиры (п.п. 1.1, 1.4.), а инвестор обязался только оплатить квартиры и принять их (п.п. 2.1, 3.1.2). Таким образом, договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из условий п. 1.4. договора после опубликования проектной документации в отношении строительства дома стороны обязались заключить договор долевого участия на квартиры, в соответствии стребованиями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, договор содержит в себе элементы предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1.4. договора: "Стороны обязуются заключить первый договор долевого участия на квартиры в течение 3-х месяцев, с момента опубликования Застройщиком проектной декларации с средствах массовой информации и (или) размещением в информационнотелекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет"). Таким образом, договором изначально был предусмотрен механизм переоформления данного договора в договор долевого участия, поскольку на начальном этапе у ответчика отсутствовало разрешение на строительство и оформление прямого договора договор долевого участия было невозможно.

Следовательно, самостоятельно стороны определили для себя цель заключения договора - купля-продажа жилого помещения (квартир).

Истец полагает, что правовая природа заключенного договора -это предварительный договор. Предметом договора являлось: строительство многоквартирного жилого дома в сроки, предусмотренные и необходимые в соответствии с проектной документацией; получение ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию - 2 квартал 2020 г.

Заключая 26 мая 2015 г. договор инвестирования сторонами изначально имелся ввиду договор долевого участия (который стороны не могли оформить по причине отсутствия у ответчика разрешения на строительство).

Ответчик лишил истца права требовать заключения договора долевого участия, поскольку не было получено разрешение на строительство в разумный срок, ответчик не выполнил условие договора и не обеспечил ввод объекта в эксплуатацию во 2 квартале 2020 г.

Шеврикуко В.В. направил в адрес ответчика претензию.

В связи с указанным истец просил обязать ответчика заключить предварительный договор купли-продажи квартир.

Истец полагает, что между сторонами, исходя из условий договора был заключен не договор инвестирования, а предварительный договор долевого участия, а также то обстоятельство, что Шеврикуко В.В. уплатил полностью цену за недвижимость, то договор инвестирования от 26 мая 2015 г, заключенный между ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" и ИП Шеврикуко В.В, является договором купли-продажи.

В нарушение условий договора ООО "Финансы и недвижимость- Инвест" обязательства по заключению с Шеврикуко В.В. договоров долевого участия квартир общей площадью 611, 2 кв.м, не исполнило, квартиры ему не передало.

Шеврикуко В.В. надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Финансы и недвижимость - Инвест", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав.

С учётом уточнения предмета иска просил: признать договор инвестирования, заключенный 26 мая 2015 г..между ИП Шеврикуко Виталием Васильевичем и обществом с ограниченной ответственностью ответственностью "Финансы и недвижимость - Инвест", предварительным договором купли-продажи 13 квартир, стоимостью одного квадратного метра 32 000 рублей, общей площадью 611, 2 кв.м, строительный адрес: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N N с условием о предварительной оплате; признать право собственности Шеврикуко Виталия Васильевича на объекты незавершенного строительства: 13 квартир, стоимостью одного квадратного метра 32 000 рублей, общей площадью 611, 2 кв.м, строительный адрес: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N а именно: кв. N 3 - 1 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; кв. N 15-3 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; "адрес" - 4 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; кв. N 28 - 5 этаж, 2 комнатная, общей площадью 52, 6 кв.м.; "адрес" - 5 этаж, 3 комнатная, общей площадью 80, 9 кв.м.; "адрес" - 6 этаж, I комнатная, общей площадью 35, 1 кв.м.; "адрес" - 6 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; "адрес" - 7 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 1 кв.м.; кв. "адрес" - 7 этаж, 2 комнатная, общей площадью 63, 3 кв.м.; кв. N "адрес" - 7 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; кв. N 40 - 7 этаж, 2 комнатная, общей площадью 52, 6 кв.м.; кв. N 41 - 7 этаж, 3 комнатная, общей площадью 80, 9 кв.м.; кв. N 42 - 7 этаж, 1 комнатная, общей площадью 34, 7 кв.м.; обязать общество с ограниченной ответственностью "Финансы и недвижимость - Инвест" передать Шеврикуко Виталию Васильевичу после сдачи дома в эксплуатацию 13 квартир, стоимостью одного квадратного метра 32 000 рублей, общей площадью 611, 2 кв.м, строительный адрес: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N N, а именно: "адрес" - 1 этаж, I комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; "адрес" этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; кв. "адрес" - 4

этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; кв. N 28-5 этаж, 2 комнатная, общей площадью 52, 6 кв.м.; кв. "адрес" - 5 этаж, 3 комнатная, общей площадью 80, 9 кв.м.; кв. N "адрес" - 6 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 1 кв.м.; кв. "адрес" - 6 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; кв. "адрес" - 7 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 1 кв.м.; кв. N "адрес" - 7 этаж, 2 комнатная, общей площадью 63, 3 кв.м.; кв. N 39 - 7 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; кв. N "адрес" - 7 этаж, 2 комнатная, общей площадью 52, 6 кв.м.; кв. "адрес" - 7 этаж, 3 комнатная, общей площадью 80, 9 кв.м.; кв. "адрес" - 7 этаж, 1 комнатная, общей площадью 34, 7 кв.м. Взыскать с ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" в пользу Шеврикуко Виталия Васильевича денежные средства, уплаченные в виде госпошлины за подачу иска 60 000 руб, получение Выписки из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в размере 1 740 руб. (1480 + 260 = 1 740).

Определением Заводского районного суда города Кемерово от 30 августа 2021 года гражданское дело N 2-2138/2021 по иску Шеврикуко Виталия Васильевича к ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" об обязании заключить предварительный договор купли-продажи квартир, передачи квартир и гражданское дело N 2-2331/2021 по иску ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" к Шеврикуко Виталию Васильевичу о признании договора инвестирования прекращенным объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения спора по существу с присвоением делу единого номера 2-2138/2021.

В своём иске ООО "Финансы и недвижимость просит признать договор инвестирования от 26 мая 2015 г, заключенный между ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" и индивидуальным предпринимателем Шеврикуко Виталием Васильевичем ОГРНИП N, прекращенным с 28.08.2020 г.

Требования мотивированы тем, что истец - ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" заключило с индивидуальным предпринимателем Шеврикуко Виталием Васильевичем ОГРНИП N 26 мая 2015 года договор инвестирования, в соответствии с которым инвестор-ответчик по настоящему иску обязуется осуществить инвестирование строительства группы жилых домов, находящихся на земельном участке: площадью 6040 кв.м, с кадастровым номером N; площадью 480 кв.м, с кадастровым номером N; по адресу: "адрес"

Истец обязуется обеспечить строительство Объектов и после получения разрешения на ввод Объектов в эксплуатацию передать Инвестору в качестве финансового результата квартиры, расположенные в указанных Объектах. В соответствии с п.1.3, договора инвестирования конкретизация сроков ввода Объектов в эксплуатацию, перечень, характеристики квартир в указанных Объектах, определяются сторонами после получения Застройщиком проектно-сметной документации на Объекты, путем подписания дополнительного соглашения.

Инвестиционный взнос Инвестора (в редакции дополнительного соглашения N 1 к договору инвестирования от 26 мая 2015 года от 27 июля 2015 года) составляет 18 058 400 руб. Инвестор, в соответствии с п.3.1.2, обязуется принять инвестиционный результат - квартиры в законченных строительством Объектах. Застройщик (истец по делу) в соответствии с п.4.1.13, договора инвестирования обязуется передать Инвестору квартиры путем подписания Передаточного акта, но не ранее ввода Объектов в эксплуатацию.

В соответствии с договором инвестирования между ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" и ИП Шеврикуко В.В. возникли правоотношения, регулируемые законодательством об инвестиционной деятельности, что следует из действительного содержания договора, условий договора с учетом общей воли сторон, цели заключенного договора и фактически сложившихся отношений.

28 августа 2020 г. в соответствии с заявлением о прекращении деятельности ИП от 25 августа 2020 г. была внесена запись в ЕГРИП ГРН N о прекращении физическим лицом Шеврикуко В.В. деятельности в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, был изменен правовой статус субъекта инвестиционной деятельности с индивидуального предпринимателя на гражданина без статуса индивидуального предпринимателя.

Договор инвестирования от 26 мая 2015 г. прекратил свое действие в связи с невозможностью исполнения, так как был изменен специальный субъектный состав, предусмотренный ч. 3 ст.1 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. О прекращении данного статуса у ответчика истец узнал только в ходе судебных заседаний.

Многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляет ответчик по строительному адресу: "адрес" с привлечением средств граждан в настоящее время не введен в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал 2021г. (п. 17.1. Проектной декларации). Более того, ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" с 1 июля 2019 г. не имеет права заключать договора долевого участия в строительстве и не заключает их, что подтверждается п.10 Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Заключать договоры долевого участия возможно лишь при открытии счетов эскроу в уполномоченных банках. Такие счета застройщиком не открыты, что подтверждается проектными декларациями, предоставленными в суд истцом. Кроме того, застройщик не имеет право заключать договоры долевого участия с отчислением взносов в Компенсационный Фонд, так как не отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 22 апреля 2019г. N480.

Решением Заводского районного суда Кемерово области от 14 октября 2021 г, в удовлетворении исковых требований Шеврикуко В.В. отказано. В удовлетворении исковых требований ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" к Шеврикуко Виталию Васильевичу о признании договора инвестирования прекращенным отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 20 января 2022 г. решение Заводского районного суда Кемерово области от 14 октября 2021 г. отменено в части отказа Шеврикуко В.В. в удовлетворении исковых требований, в отмененной части принято по делу новое решение. Исковые требования Шеврикуко В.В. к ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" о признании договора инвестирования предварительным договором купли- продажи, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, передачи квартир удовлетворены. Признано право собственности Шеврикуко В.В. на объекты незавершенного строительства, суд обязал ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" передать Шеврикуко В.В. 13 квартир, общей площадью 611, 2 кв.м, строительный адрес: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N, а именно: кв. N "адрес" - I этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; кв. N "адрес"-3 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м кв. N "адрес" - 4 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м.; кв. N "адрес" - 5 этаж, 2 комнатная, общей площадью 52, 6 кв.м; кв. N "адрес" - 5 этаж, 3 комнатная, общей площадью 80, 9 кв.м кв. N "адрес" - 6 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 1 кв.м; кв.N "адрес" - 6 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м; кв. N "адрес" - 7 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 1 кв.м; кв. N "адрес" - 7 этаж, 2 комнатная, общей площадью 63, 3 кв.м; кв. N "адрес" - 7 этаж, 1 комнатная, общей площадью 35, 2 кв.м; кв. "адрес" - 7 этаж, 2 комнатная, общей площадью 52, 6 кв.м; кв. N "адрес" -7 этаж, 3 комнатная, общей площадью 80, 9 кв.м; кв. N "адрес" - 7 этаж, 1 комнатная, общей площадью 34, 7 кв.м.

В кассационной жалобе представитель ООО "Финансы и недвижимость -Инвест" - Потлов С.Г. просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обосновании кассационной жалобы указал, что признание права собственности за истцом до регистрации права собственности за ответчиком противоречит действующему правовому регулированию отношений по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. Полагает, что, обязывая ответчика передать истцу квартиры, по существу, ошибочно приравнял вещно-правовые требования к натуральному обязательственному требованию о передачи вещи в натуре и во владении ответчика без зарегистрированного права. Отмечает, что договор инвестирования от 26 мая 2015 г. не может быть квалифицирован как предварительный договор купли-продажи, поскольку устанавливает обязанность приобретателя имущества уплатить цену до заключения основного договора. Считает, что договор -купли продажи следует признать незаключенным, поскольку предмет договора является несогласованным.

Письменные возражения относительно жалобы поступили от Шеврикуко В.В.

Представитель ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" - Потлов С.Г. в суде кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель Шеврикуко В.В.- Митузина Е.Ю. возражала в суде кассационной инстанции против доводов кассационной жалобы, приобщив письменные объяснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда, не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность обжалуемого судебного постановления в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Статья 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушений такого характера судами нижестоящих инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Судебными инстанциями установлено и из материалов дела следует, что между ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" (Застройщик) и ИП Шеврикуко В.В. (Инвестор) заключен договор инвестирования от 26 мая 2015 г. (далее "Договор инвестирования"), в соответствии которым Инвестор обязуется осуществить инвестирование строительства группы жилых домов, далее "Объекты", находящихся на:

- земельном участке, площадью 6040 кв.м.; с кадастровым номером N, категория земель: - земли населенных пунктов, разрешенное использование: - многоэтажная многоквартирная жилая застройка со встроенными объектами обслуживания населения; отдельно стоящий многоэтажный гараж для личного автотранспорта, расположенном по адресу: "адрес";

- земельном участке, площадью 480 кв.м, с кадастровым номером N, категория земель: - земли населенных пунктов, разрешенное использование: - многоэтажная многоквартирная жилая застройка со встроенными объектами обслуживания населения; отдельно стоящий многоэтажный гараж для личного автотранспорта, расположенном по адресу: "адрес" д, на условиях, установленных настоящим договором, а Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить строительство Объектов и после получения разрешения на ввод Объектов в эксплуатацию передать Инвестору в качестве финансового результата квартиры, общей площадью 611, 2 кв.м, расположенные в указанных Объектах.

Конкретизация сроков ввода Объектов в эксплуатацию, перечень, характеристики квартир в указанных Объектах, определяются сторонами после получения Застройщиком проектно-сметной документации на Объекты, путем подписания дополнительного соглашения (п. 1.3. Договора инвестирования).

В соответствии с п. 2.1. Договора инвестирования инвестиционный взнос в размере 19 558 400 руб. Инвестор обязуется оплатить Застройщику в срок по 5 июня 2015 г. включительно.

Согласно п. 2.2. Договора инвестирования согласованная сторонами стоимость строительства одного квадратного метра Объекта составляет 32 000 (тридцать две тысячи) рублей. Указанная стоимость действует применительно к панельной застройке. В случае использования в проектах иного конструктива, стоимость строительства одного квадратного метра согласовывается сторонами дополнительно.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 27 июля 2015 г. к Договору инвестирования от 26 мая 2015 г. внесены изменения в п. 2.1 ст. 2 Договора и согласовано читать указанный пункт Договора в следующей редакции: "2.1 Инвестиционный взнос Инвестора составляет 18 058 400 руб.".

2. Разница между первоначально определенной сторонами суммой инвестиционного взноса - 19 558 400 руб. и измененной настоящим соглашением суммой инвестиционного взноса - 18 058 400 руб, а именно - 1 500 000 руб, подлежит оплате Застройщиком Инвестору в срок до 31 октября 2015 г.

В свою очередь, Застройщик принял на себя обязательства оформить всю необходимую проектную, разрешительную документацию на строительство Объекта; организовать строительство в соответствии с требованиями СНиП, проектной и разрешительной документацией, техническими условиями и обеспечить ввод Объектов в эксплуатацию в установленный договором срок; в течение 10 дней с момента получения разрешений на ввод Объектов в эксплуатацию передать Инвестору по акту приема-передачи (передаточному акту) квартиры, с указанием их номеров, общей, жилой и вспомогательной площади, месторасположения в Объектах (п. п. 4.1.1 - 4.1.13. Договора инвестирования).

То есть суть заключенного между Шеврикуко В.В. и ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" Договора инвестирования заключается в том, что Шеврикуко В.В. обязался передать ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" денежные средства в размере, определенном Договором, для вложения их в строительство Объекта, осуществляемого ООО "Финансы и недвижимость - Инвест", в свою очередь, ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" приняло на себя обязательство по передаче Шеврикуко В.В. в собственность после окончания строительства Объекта квартиры (продать недвижимую вещь, которая будет создана в будущем).

Отказывая истцу Шеврикуко В.В. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о несогласованности такого существенного условия как конкретная квартира или несколько квартир, в отношение которых Инвестор осуществляет инвестиции и которые в последующем передаются в собственность Инвестору, в связи с чем нашёл договор инвестирования незаключённым, а инвестиционную деятельность с привлечением денежных средств Шеврикуко В.В. - не начатой.

Суд апелляционной инстанции не согласился с такими выводами суда первой инстанции в части отказа Шеврикуко В.В. в удовлетворении исковых требований, руководствуясь статьями 10, 12, 309, 310, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав положения договора инвестирования от 26 мая 2015г, заключенного между сторонами, отменил решение в этой части, удовлетворив требования Шеврикуко В.В. и признав право собственности Шеврикуко В.В. на объекты незавершенного строительства, суд обязал ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" передать Шеврикуко В.В. 13 квартир, общей площадью 611, 2 кв.м. по строительному адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N, указав конкретные квартиры с определением их номера, этажа и площади.

При этом, суд апелляционной инстанции согласился с квалификацией договора инвестирования судом первой инстанции в качестве договора купли-продажи будущей вещи, что соответствует разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", одним из договоров, оформляющих результаты инвестиционной деятельности и финансирования строительства объекта недвижимого имущества, является договор купли-продажи будущей вещи. Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей вещи при отсутствии у объекта кадастрового номера может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом. В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (п. 2 постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

По смыслу изложенных разъяснений, формальная индивидуализация недвижимой вещи путем указания, помимо кадастрового номера, иных технических характеристик объекта недвижимого имущества (местоположение, площадь, этажность и т.п.) необходима для целей исключения разногласий сторон договора относительно конечного результата строительства, в том числе недопустимости смешения с аналогичными либо тождественными недвижимыми вещами, а также объема взаимных предоставлений сторон по окончании строительства.

Суд апелляционной инстанции установил, что сторона ответчика ссылается на наличие разногласий относительно объектов, подлежащих передаче по договору инвестирования с истцом, однако возражения заключаются в несогласии с перечнем объектов незавершенного строительства, в том, что предполагается возведение группы домов, ответчик согласен передать истцу квартиры в домах других очередей, при этом в настоящее время ответчиком осуществлено строительство лишь одного дома, готовых проектов на другие дома группы не имеется, техническая документация отсутствует, строительство других домов не начато. При том, что истцом представлены доказательства, а ответчиком не опровергнут факт наличия у ответчика квартир, общая площадь которых составляет 611, 2 кв.м.

Судебная коллегия приняла во внимание, что по условиям договора застройщиком объектов строительства является ответчик ООО "Финансы и недвижимость - Инвест", он же имеет действующее разрешение на строительство объекта капитального строительства, в силу чего определение результата строительных работ находится именно в его профессиональной компетенции, поскольку возведение такого объекта зависит от его воли и фактических действий по строительству, и заблуждение в части технических характеристик объекта у застройщика исключается, а Шеврикуко В.В. как инвестор строительства возражений относительно разногласий по существенным условиям договора не заявляет.

Исходя из степени завершенности строительства спорные объекты (квартиры) имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтены в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства.

В материалах дела имеется заключение специалиста, согласно которому объекты незавершённого строительства (квартиры), на которые притязает истец, свободны от прав третьих лиц. В данном заключении приведена площадь каждого объекта, их суммарная площадь соответствует согласованной сторонами. Доказательств, опровергающих данное заключение, не представлено. Заключение дано специалистом с соответствующей квалификацией, в связи с чем является одним из доказательств по делу.

В связи с чем, судебная коллегия договор инвестирования от 26 мая 2015 г. признала заключённым и квалифицировала его как договор купли-продажи квартир в объекте строительства с условием их предварительной оплаты.

Поскольку до настоящего времени ответчик как застройщик не имеет счетов экскроу и не правомочен на заключение договоров долевого участия в строительстве, однако ответчиком возведён многоквартирный жилой дом по строительному адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N (предыдущий кадастровый N), в котором имеются объекты незавершённого строительства (квартиры), общей площадью 611, 2 кв.м, что соответствует условиям договора, а истец должным образом исполнил свои обязательства по внесению денежных средств, предусмотренных договором, им выполнены все условия договора, то судебная коллегия пришла к выводу о правомочности притязания истца и подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы не имеется.

Доводы кассатора о противоречии правовому регулированию отношений по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи признание права собственности за истцом до регистрации права собственности за ответчиком основаны на ошибочном толковании норм права.

Как следует из положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статей 12, 128, 130 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Исходя также из положений статей 309, 310 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Шеврикуко В.В, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО "Финансы и недвижимость - Инвест", а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, данными в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденных Президиумом Верховного суда РФ 04 декабря 2013 г.

Анализируя возникшие между сторонами правоотношения, суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об удовлетворении требований о признании права собственности за истцом на объекты незавершенного строительства, которые ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" суд обязал передать Шеврикуко Виталию Васильевичу, учитывая, что права истца нарушены и подлежат защите в заявленной истцом форме.

Ссылка подателя кассационной жалобы на незаключенность договора в связи с несогласованием сторонами предмета договора была предметом исследования суда апелляционной инстанции, которой дана подробная правовая оценка, с которой соглашается суд кассационной инстанции.

Из материалов дела видно, что обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции на основании надлежащей оценки всех представленных доказательств, имеющих правовое значение для данного дела, в их совокупности, изложенные в апелляционном определении выводы, соответствуют обстоятельствам дела. Положенные в основу апелляционного определения доказательства отвечают требованиям относимости и допустимости, данная им оценка соответствует требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Правила оценки доказательств судом второй инстанции не нарушены.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств по настоящему делу, повторяют позицию заявителя в суде первой и апелляционной инстанции, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с выводами суда апелляционной инстанции не свидетельствует о судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебных постановлений, не установлено.

Таким образом, обжалуемое апелляционное определение является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 20 января 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО "Финансы и недвижимость - Инвест" - Потлова Семена Геннадьевича - без удовлетворения.

Председательствующий Т.Ю. Чунькова

Судьи Н.Г. Умыскова

Н.Ю. Репринцева