Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 июня 2022 г. по делу N 66а-1079/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Колпаковой А.В. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-56/2022 (УИД 23RS0031-01-2021-001768-14) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Кастом Кэпитал" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Кастом Кэпитал", департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 21 февраля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Кастом Кэпитал" Зинченко Н.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Кастом Кэпитал" (далее - ООО "УК "Кастом Кэпитал") обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N

Заявленные требования мотивированы тем, что указанные земельные участки принадлежит на праве собственности паевому инвестиционному фонду "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Новый Садовый", доверительное управлением которым осуществляет ООО "УК "Кастом Кэпитал". Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы" (далее - ООО "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы") в отчетах об оценке от 13 августа 2021 г. N К-257/06-1 и N К-257/06-2, что нарушает права собственника земельных участков, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется на основании их кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 21 февраля 2022 г. заявленные требования удовлетворены частично с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 18789000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 34673000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 34674000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 18781000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 18031000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 133877000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель ООО "УК "Кастом Кэпитал" подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере, определенном судебной экспертизой, принять в указанной части новое решение. В обоснование приводит доводы о том, что положенное в основу решение суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не соответствует требованиям действующего законодательства.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В подтверждение приводит доводы, указывающие на то, что кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Снижение кадастровой стоимости земельных участков приведет к уменьшению наполняемости бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, представителем административного истца поданы письменные возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "УК "Кастом Кэпитал" Зинченко Н.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, административный истец является доверительным управляющим паевого инвестиционного фонда "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Новый Садовый", в состав имущества которого входят следующие земельные участки:

- с кадастровым номером N площадью 18700 +/- 1196 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: учреждения отдыха и туризма, расположенный по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N площадью 37399 +/- 1692 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: учреждения отдыха и туризма, расположенный по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N площадью 37400 +/- 1692 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: учреждения отдыха и туризма, расположенный по адресу: "адрес"

- с кадастровым номером N площадью 18692 +/- 1196 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: учреждения отдыха и туризма, расположенный по адресу: "адрес"

- с кадастровым номером N площадью 17844 +/- 1196 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: учреждения отдыха и туризма, расположенный по адресу: "адрес"

- с кадастровым номером N площадью 373999 +/- 5351 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 25932786 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 48900314, 47 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 48901622 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 25921691, 76 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 24745702, 32 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 137171613, 23 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 ноября 2020 г, 14 декабря 2020 г, 22 декабря 2020 г, 2 февраля 2021 г.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28) паевой инвестиционный фонд "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Новый Садовый", в интересах которого действует ООО "УК "Кастом Кэпитал", вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты от 13 августа 2021 г. N N К-257/06-1, К-257/06-2, выполненные оценщиком ООО "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы", из которых следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г. составляет:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 13688000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 25394000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 25395000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 13683000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 13097000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 46750000 рублей.

Исследовав отчеты об оценке земельных участков, в связи с возникшими сомнениями в их обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Край-Эксперт" (далее - ООО "Край-Эксперт").

Согласно заключению эксперта ООО "Край-Эксперт" Н. от 5 ноября 2021 г. N К-Э-724/2021 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г. составляет:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 18789000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 34673000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 34674000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 18781000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 18031000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 133877000 рублей.

Суд первой инстанции разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Край-Эксперт" Н. от 5 ноября 2021 г. N К-Э-724/2021.

Отчеты об оценке от 13 августа 2021 г. N N К-257/06-1, К-257/06-2, выполненные оценщиком ООО "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы", судом обоснованно не приняты в качестве доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельных участков. Приведенные в данных отчетах выводы опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта ООО "Край-Эксперт" Н. от 5 ноября 2021 г. N К-Э-724/2021 получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельных участков заключение эксперта от 5 ноября 2021 г. N К-Э-724/2021 отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционных жалоб о несогласии с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0103000:354.

Определение экспертом рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов экспертизы от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Отказ от применения иных подходов к оценке рыночной стоимости земельных участка, экспертом обоснован.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Довод апелляционной жалобы административного истца о том, что объект-аналог N 1 с кадастровым номером N имеет вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", отличающийся от вида разрешенного использования оцениваемого земельного участка с кадастровым номером N (для индивидуального жилищного строительства), соответственно, не мог быть использован в расчетах рыночной стоимости объекта экспертизы, является несостоятельным.

В обоснование приведенного довода административным истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих идентификацию объекта-аналога N 1 как земельного участка с вышеуказанным кадастровым номером.

Кроме того, информация о количественно-качественных характеристиках указанного объекта-аналога приведена в объявлении о его продаже, приложенном к экспертному заключению (т.3, л.д. 136). Как следует из примечания к распечатке данного объявления, содержащаяся в нем информация, в том числе ценовая, экспертом проверена. При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N экспертом также приняты во внимание сведения публичной кадастровой карты, согласно которым соседние земельные участки имеют разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, туристическое обслуживание и т.п. Эксперт исходил из того, что стоимость земельного участка определяется не столько формальным разрешенным использованием (закрепленным документально), сколько фактическим (для свободного земельного участка потенциально возможным), а также из того, что изменение вида разрешенного использования производится в соответствии с градостроительным регламентом, затраты, связанные с данной процедурой незначительны.

Обоснованность использования экспертом в расчетах рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N объекта-аналога N 1 также подтверждается соотношением средней стоимости 1 кв. м с другими объектами-аналогами, а также результатами анализа стоимости 1 кв. м земельных участков, использованных экспертом при отборе объектов-аналогов (т.3, л.д. 115-116). Так, стоимость 1 кв. м. земельных участков в исследуемом сегменте рынка находится в диапазоне от 56 рублей до 1833 рублей (средняя стоимость 537 рублей/кв. м, медиана 425 рублей/кв. м). Стоимость 1 кв. м. объекта-аналога N 1 до применения корректирующих коэффициентов составляла 571, 4 рублей, после - 355, 72 рублей, что соответствует установленным рыночным данным.

Площадь земельных участков является одним из основных ценообразующих факторов. Ввиду отсутствия на рынке предложений, прямо схожих по площади с объектом экспертизы - земельным участком с кадастровым номером N, экспертом использованы в расчетах сопоставимые по данному параметру земельные участки с применением соответствующей корректировки. Корректировка на размер площади земельного участка выполнена на основании данных "Справочника оценщика недвижимости - 2018, ч. 2, Земельные участки" Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А. Нарушений в указанной части экспертом не допущено.

Учитывая количественные и качественные характеристики земельных участков, а также их локальное расположение и малую инвестиционную привлекательность, эксперт определилсрок ликвидности объектов экспертизы до 13 месяцев на основании сведений Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт". Таким образом, существующее отличие даты размещения предложения о продаже объекта-аналога N 2 от даты оценки является допустимым.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, объект-аналог N 2 является сопоставимым с оцениваемым земельным участком с кадастровым номером N по таким ценообразующим факторам как качество подъездных путей и местоположение, в связи с чем применение соответствующих поправочных коэффициентов не требовалось. Сведения о характеристиках объектов-аналогов, использованных в исследовании, проверялись экспертом, при этом эксперт также исходил из того, что указанная в объявлении информация служит в первую очередь для привлечения внимания потенциального покупателя.

Наличие коммуникаций, а также их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние) не учитывались экспертом в силу требований пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", поскольку связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного и их стоимость не подлежит учету в составе стоимости оцениваемого земельного участка. Ввиду сопоставимости объекта оценки с кадастровым номером N и объектов-аналогов по данному ценообразующему фактору у эксперта отсутствовала необходимость в применении соответствующего корректирующего коэффициента.

Имеющееся в апелляционной жалобе административного истца утверждение об отсутствии сведений о подведенных к объектам-аналогам N 1 и N 2 коммуникациях, не исключает обоснованность их применения в расчетах, поскольку, как уже было ранее указано, вся использованная в исследовании информация об объектах-аналогах, их характеристиках проверена экспертом, в том числе посредством телефонных переговоров с продавцами.

Таким образом, экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельных участков лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Оснований для назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы судебной коллегией не установлено.

Довод апелляционной жалобы представителя административного ответчика о том, что уменьшение размера кадастровой стоимости земельных участков приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В целом апелляционные жалобы не содержат обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 21 февраля 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 июня 2022 г.

Председательствующий

Судьи