Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июня 2022 г. по делу N 8Г-14723/2022[88-16550/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Асатиани Д.В, судей Попова В.В. и Озерова А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к открытому акционерному обществу "494 ФИО1" о признании права собственности

по кассационным жалобам ФИО2, открытого акционерного общества "494 УНР" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 февраля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Попова В.В, выслушав объяснения представителя истца ФИО2 - ФИО7, поддержавшего доводы кассационных жалоб, представителя ответчика ОАО "494 УНР" - ФИО8, поддержавшего доводы кассационных жалоб, представителя ПАО "Сбербанк России" ФИО9, поддержавшей доводы кассационных жалоб, при проведении судебного заседания с использованием программы "VideoМost", судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась с иском к ОАО "494 УНР" о признании права собственности о признании права собственности.

В обоснование своих требований указала, что 18 августа 2020 г. заключила с ответчиком предварительный договор N, согласно которому стороны договорились заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры N общей площадью 37, 9 кв.м, расположенной по адресу: "адрес". Для приобретения данной квартиры истец заключил с ПАО "Сбербанк России" кредитный договор от 18 августа 2020 г, согласно которому, а также условиям предварительного договора спорная квартира после оформления на нее права собственности истца должна быть передана в залог банку. Истец свои обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме, оплатив ответчику гарантийный взнос в сумме 5 378 938 руб. 28 декабря 2016 г, т.е. еще до заключения предварительного договора, было выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 10 марта 2017 г. объекту капитального строительства был присвоен почтовый адрес. 21 августа 2020 г. ответчик передал истцу квартиру по акту приема-передачи. Между сторонами был также заключен договор от 21 августа 2020 г. пользования данной квартирой до оформления ее истцом в собственность. Истец несет бремя расходов по содержанию квартиры, иных лиц, которые могут на неё претендовать, не имеется. На ее претензию с просьбой заключить основной договор купли-продажи ответчик сообщил, что в настоящее время договор заключить не представляется возможным ввиду того, что право собственности ОАО "494 УНР" на квартиру не оформлено.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 30 декабря 2020 г. исковые требования были удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 февраля 2022 г. указанное решение было отменено с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационных жалобах заявители просят апелляционное определение отменить как незаконное, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Проверив законность апелляционного определения в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобах, применительно к части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом апелляционной инстанции допущены не были.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 18 августа 2020 г. между сторонами был заключен предварительный договор N купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого стороны договорились заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении N к предварительному договору, по которому продавец передаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность однокомнатную квартиру N общей площадью 37, 9 кв.м, расположенную по адресу: "адрес".

Согласно пункту 1.2 предварительного договора продавец заверяет покупателя в том, что квартира на момент заключения основного договора будет находиться в собственности продавца, а также будет свободна от долгов и обязательств, в том числе не будет в споре или под арестом, продана, сдана в аренду, отчуждена и переуступлена в любой иной форме и на любых правах, предусмотренных либо не предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, обременена какими-либо иными правами и обязательствами третьих лиц.

На основании пункта 1.3 предварительного договора продавец заверяет покупателя, что будет иметь все необходимые разрешения и согласования на продажу квартиры покупателю и совершение такой сделки с покупателем.

К обязанностям продавца, как указано в пункте 2.1.2 предварительного договора, относится подписание с покупателем основного договора в течение 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее 30 июня 2020 г.); осуществление мероприятий, направленных на получение необходимых документов от организаций, учреждений в пределах своих полномочий, направленных на формирование достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на квартиру, подачу его в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

В пункте 1.5 предварительного договора указано, что разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от 28 декабря 2016г. дом, в котором находится являющаяся предметом договора спорная квартира, введен в эксплуатацию.

Установлено, что строительство многоквартирного жилого дома по месту нахождения спорной квартиры завершено, дом введен в эксплуатацию, присвоен почтовый адрес.

18 августа 2020 г. между истцом и ПАО "Сбербанк России" был заключен также кредитный договор, по условиям которого ПАО "Сбербанк России" представило истцу кредит на приобретение спорной квартиры, обеспечением исполнения истцом своих обязательств по кредитному договору должен стать залог вышеуказанной квартиры.

Актом от 21 августа 2020 г. об исполнении денежных обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества N стороны пришли к соглашению, что истец в полном объеме выполнил свои обязательства по выплате ответчику указанной в предварительном договоре стоимости квартиры (гарантийного взноса).

Актом приема-передачи от 21 августа 2020 г. спорная квартира была передана ответчиком истцу.

Также между сторонами 21 августа 2020 г. был заключен договор пользования данной квартирой, согласно которому квартира передана истцу ответчиком в пользование до оформления на нее истцом права собственности.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик согласно взятым на себя обязательствам передал истцу квартиру, а истец её принял, исполнив в полном объеме обязательства в части оплаты; истец вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании за ним права собственности на квартиру.

Судом апелляционной инстанции установлено, что во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 2 августа 2005 г. N 1791-р между ГУ "Московская квартирно-эксплуатационная часть района" (заказчик) и ОАО "494 Управление начальника работ" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт от 2 ноября 2005 г. N.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ "Московская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны РФ заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ "Центральное территориальное ФИО1 имущественных отношений" Минобороны России.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира осуществлялось на условиях, предусмотренных названным инвестиционным контрактом.

Предметом инвестиционного контракта согласно пункту 2.1 (в редакции дополнительного соглашения N 3 к инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 г.), является реализация инвестиционного проекта (пункт 1.1) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18, 6388 га, расположенного по адресу: "адрес", находящегося в собственности РФ, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке.

Из условий пунктов 1.13, 2.1, 2.2, 3.3 инвестиционного контракта следует, что инвестиционным вкладом заказчика является земельный участок общей площадью 13 га, находящийся в собственности Российской Федерации, принадлежащий заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенный в "адрес", который на основе произведенной оценки составляет сумму в рублях, эквивалентную не менее 14 570 998 долларам США.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных средств, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой площади и нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных по адресу: "адрес".

На основании пункта 1.2 инвестиционного контракта объектом являются здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

В пункте 1.19 инвестиционного контракта определено, что акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте подписывается сторонами и согласовывается собственником.

В пункте 3.1 инвестиционного контракта определено, что целью инвестиционной деятельности сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта.

В пунктах 3.2 и 3.3 инвестиционного контракта определен объем инвестиционного вклада каждой стороны. Вклад инвестора составляет сумму в рублях, эквивалентную 102 233 562 долларов США. Вклад собственника - рыночная стоимость военного городка, расположенного на земельном участке площадью 13 га по адресу: "адрес", сумма в рублях, эквивалентная не менее 14 570 998 долларов США.

Как следует из данных пунктов ОАО "494 УНР" осуществляло функцию инвестора, произведя финансирование строительства, а третье лицо - ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" (правопреемник ГУ "Московская квартирно-эксплуатационная часть района) - функции заказчика и инвестора, осуществившего свой вклад в виде стоимости снесенного городка, расположенного на находящемся в собственности Российской Федерации земельном участке площадью 13 га.

Пунктами 1.13 и 4.1 инвестиционного контракта определено, что земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются собственностью Российской Федерации.

Согласно пункту 4.2, 4.3.1 инвестиционного контракта после завершения строительства стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. Распределение жилой и нежилой площади объекта осуществляется в следующих соотношениях: по общей жилой площади объекта:

не менее 20% (не менее 21 578 кв.м.), что в денежном выражении составит сумму, эквивалентную не менее 18 125 520 долларам США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- не менее 80% (не менее 86 312 кв.м.) - инвестору и/или привлеченным им соинвесторам в собственность.

В дальнейшем между ОАО "494 УНР" и ФГКУ "ЦТУИО МО РФ" были подписаны акты приема-передачи квартир и нежилых помещений от 15 ноября 2010 г. - в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: "адрес", г. "адрес"; от 11 мая 2011 г. - в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: "адрес"; от 9 сентября 2016 г. - в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: "адрес"

Пунктом 6.3.12 инвестиционного контракта предусмотрена обязанность инвестора подписать акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

Пунктом 6.5 инвестиционного контракта определено, что после оформления сторонами протокола предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта (пункт 4.2) инвестор вправе привлекать к инвестированию строительства без согласия заказчика по своему усмотрению и на свой риск соинвесторов, заключая с ними договоры соинвестирования строительства жилых и (или) нежилых помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю инвестора (пункты 4.3.1, 4.3.2).

Пунктом 8.2 предусмотрено, что контракт прекращается по выполнению сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему контракту, завершению расчетов и оформлению имущественных прав в соответствии с актом о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте.

Из условий инвестиционного контракта следует, что в ходе его реализации и ввода очередной очереди строительства в эксплуатацию стороны могут подписывать протокол распределения общей жилой площади квартир. На его основании инвестор вправе заключать с соинвесторами договоры в отношении помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю инвестора.

Окончательное распределение между сторонами контракта прав на квартиры должно определяться в акте о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. Указанный акт является подтверждением исполнения обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом и является основанием для оформления имущественных прав сторон.

Реализация инвестиционного контракта от 2 ноября 2005 г. N велась с 2005 года.

По мере готовности очередного дома и ввода его в эксплуатацию между ОАО "494 УНР" и ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" подписывались соответствующие протоколы распределения общей площади квартир, акты о частичном исполнении обязательств, оформленные в виде дополнительных соглашений к инвестиционному контракту.

В частности, дополнительным соглашением N 2 от 4 декабря 2009 г. к инвестиционному контракту является протокол предварительного распределения общей площади квартир в жилом корпусе N ("адрес"). Квартиры распределены между сторонами инвестиционного контракта.

Дополнительными соглашениями NN 3, 4, 5, 6 от 15 ноября 2010 г. произведено предварительное распределение квартир по адресу: "адрес". Квартиры распределены между сторонами инвестиционного контракта.

Дополнительными соглашениями NN 7, 8, 9 от 11 мая 2011 г. произведено предварительное распределение квартир по адресу: "адрес". Квартиры распределены между сторонами инвестиционного контракта.

Дополнительными соглашениями NN 10, 11, 12 от 5 августа 2011 г. во исполнение инвестиционного контракта в оперативное управление Министерства обороны РФ переданы квартиры в г. Балашиха; подписан акт о частичном исполнении обязательств и о предварительном распределении квартир в "адрес". Квартиры распределены между сторонами инвестиционного контракта.

Дополнительными соглашениями NN 14, 15, 16 от 9 сентября 2016 г. произведено предварительное распределение квартир, в том числе в доме по месту нахождения спорной квартиры. Квартиры распределены частично и только ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России".

После сентября 2016 г. стороны инвестиционного контракта не подписывали протоколы распределения общей площади квартир и акты о частичном исполнении обязательств.

Дополнительным соглашением N 3 к инвестиционному контракту в него внесены изменения наименования стороны, вместо ГУ "Московская квартирно-эксплуатационная часть района" заказчиком является Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение "Московская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны РФ.

Дополнительным соглашением N 13 к инвестиционному контракту определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения "Московская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны РФ заказчиком является ФГУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ.

Пунктом 4.2 инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения N 3) предусмотрено, что после утверждения проектно-сметной документации на объект (очередь строительства) в соответствии с пунктом 5.3 настоящего контракта заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства).

По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта.

После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта), с учетом исполнения инвестором пунктов 4.4, 4.5.

28 декабря 2016 г. Департаментом строительства Министерства обороны РФ было выдано разрешение ФГКУ "ЦТУИО МО РФ" на ввод в эксплуатацию жилого дома N по месту нахождения спорной квартиры.

Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 10 марта 2017 г. N 973 данному жилому дому был присвоен адрес: "адрес".

Согласно определению Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2020 г. между ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" и ОАО "494 УНР" имеется спор об исполнении условий инвестиционного контракта.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что суд первой инстанции должен был применить положения Федерального закона от 25 февраля 1999 г..N 39-ФЗ; инвестиционный контракт заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 12 декабря 2011 г..N 427-ФЗ, и обязательства по нему не исполнены до настоящего времени; акт о реализации инвестиционного контракта и распределении всех долей в возведенном жилом доме по адресу места нахождения спорной квартиры сторонами инвестиционного контракта не подписан до настоящего времени; из имеющихся в материалах дела дополнительных соглашений следует, что в построенном на условиях инвестиционного контракта жилом доме по месту нахождения спорной квартиры спорная квартира N не распределена ни ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России", ни ОАО "494 УНР", то есть ее правовая судьба не разрешена; заключая с истцом предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, ответчик распорядился квартирой, не имея имущественных прав на нее, она ему по условиям инвестиционного контракта не распределялась, предварительный протокол распределения общей площади квартир, акт о частичном исполнении обязательств стороны инвестиционного контракта в отношении спорной квартиры не подписывался; инвестиционный контракт в полном объеме сторонами не исполнен и является действующим; заключая предварительный договор, истец знал об отсутствии у ответчика имущественных прав на спорную квартиру; разрешение на ввод в эксплуатацию дома, в котором расположена спорная квартира, выдавалось Департаментом строительства Министерства обороны РФ именно ФГКУ "ЦТУИО МО РФ"; распоряжение ответчиком спорной квартирой нарушает право долевой собственности ФГКУ "ЦТУИО МО РФ" как стороны инвестиционного контракта на созданный объект инвестиционной деятельности; оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру, а также возложения обременения указанной квартиры

залогом в пользу ПАО "Сбербанк России" у суда первой инстанции не имелось.

На основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Данный пункт был введен Федеральным законом от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанная норма согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ, распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу данного Федерального закона, и обязательства сторон по которым не исполнены на эту дату.

Судебная коллегия полагает выводы суда апелляционной инстанции обоснованными, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте.

Вопреки доводам кассационных жалоб суд апелляционной инстанции правильно применил положения Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" к отношениям, возникшим между ОАО "494 Управление начальника работ" и ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России", установив, что предмет спора является объектом инвестирования, в связи с чем у ответчика не возникло право на его распоряжение до подписания акта о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. При этом факт отсутствия подписанного между ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" и ОАО "494 Управление Начальника Работ" окончательного акта о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в котором расположена спорная квартира, судом апелляционной инстанции установлен. В то же время, ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" по условиям инвестиционного контракта осуществляет функции заказчика и инвестора, осуществившего свой вклад в виде стоимости снесенного военного городка, расположенного на находящемся в собственности Российской Федерации земельном участке площадью 13 га.

При разрешении иных доводов кассационных жалоб Андреевой В.А. и ОАО "494 УНР", направленных на оспаривание выводов суда апелляционной инстанции по существу спора, учитывается, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции в силу своей компетенции при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

В целом доводы жалоб, по существу, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не опровергают правильность вывода суда апелляционной инстанции об установленных обстоятельствах. Выводы, содержащиеся в судебном постановлении, не противоречат фактическим обстоятельствам дела, установленным судом апелляционной инстанции, которым дана оценка в их совокупности.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного постановления, вопреки доводам кассационных жалоб допущено не было.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 февраля 2022 г. оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО2, открытого акционерного общества "494 УНР" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи