Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 14 июня 2022 г. по делу N 66а-1498/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Щербаковой Н.В, при секретаре Молотиевской В.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-58/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Покровка 40" и филиала общества с ограниченной ответственностью "ММР РАША С.А.Р.Л." об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 18 февраля 2022 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя ООО "Покровка 40" Колядина В.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Покровка 40" (далее - Общество, ООО "Покровка 40") и филиал общества с ограниченной ответственностью "ММР РАША С.А.Р.Л." (далее - Общество, ООО "ММР РАША С.А.Р.Л") обратились в Московский городской суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 015 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 412 972 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административными истцами представлен отчет N N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком "данные изъяты"

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что на исследуемую дату кадастровая стоимость земельного участка, находящегося у административных истцов в аренде, утвержденная в размере 742 784 410, 2 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает их права, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом по ходатайству административных истцов была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости участка.

Административные истцы с результатами проведенной по делу судебной экспертизы согласились и уточнили требования в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 18 февраля 2022 года кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, равной 495 932 000 рублей, с учетом результатов проведенной судебной экспертизы.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянта, административными истцами не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости.

Как указал автор апелляционной жалобы, административные истцы, являясь арендаторами спорного земельного участка, не могут выступать заказчиками оценки рыночной стоимости данного объекта, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянт считает, что административные истцы не вправе продать арендованный участок, при этом они фактически оспаривают потенциальную цену его продажи.

Также апеллянтом приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку в заключении отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок/предложений. Полученная в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) в размере 123 910 руб./кв.м, не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы. В рамках этого же подхода экспертом не введена корректировка на местоположение относительно центра. В рамках произведенных расчетов экспертом не введена корректировка на функциональное назначение в отношении ЕОН офисного назначения. При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом использована только арендопригодная площадь нежилого здания офисного назначения, вспомогательные помещения экспертом не учтены. Разбег величин арендных ставок (разница между максимальным и минимальным значением) составляет более 2 раз, что свидетельствует о некорректной выборке объектов аналогов и не позволяет признать их в качестве таковых.

Изложенное, по мнению автора апелляционной жалобы, указывает на недостоверность заключения эксперта, которое не могло быть положено в основу решения суда, между тем, заявленное стороной административного ответчика в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Представителем ООО "Покровка 40" представлены возражения относительно доводов, изложенных в апелляционных жалобах, считает решение суда является законным и обоснованным, оснований его отмены или изменения не имеется.

В суде апелляционной инстанции данный представитель поддержал свои письменные возражения.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении рассмотрения дела не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При этом, как указано в части 5 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по формальным соображениям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", разъяснения, данные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) ООО "Покровка 40" и ООО "ММР РАША С.А.Р.Л", как арендаторы земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и предоставленного для эксплуатации гостинично-офисного комплекса с подземной автостоянкой, вправе обратиться с названным заявлением, поскольку арендная плата исчисляется пропорционально площади двух нежилых зданий, расположенных в пределах спорного участка, каждое из которых принадлежит одному из административных истцов. При этом арендные платежи исчисляются исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Таким образом, суд пришел к верному выводу, что ООО "Покровка 40" и ООО "ММР РАША С.А.Р.Л" вправе поставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

При этом, как следует из совокупного анализа положений пункта 1 части 2 статьи 56 и части 1 статьи 125 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 187 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочия на подписание и предъявление административного искового заявления в суд должны специально оговариваться в доверенности, выданной представителю, при отсутствии такого указания в доверенности суд обязан вынести определение о возвращении административного искового заявления. Следует также учесть, что передоверие полномочий возможно только в пределах переданных представителю полномочий.

С целью выполнения возложенных на апелляционную инстанцию обязанностей, с учетом разъяснений, данных в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции", руководствуясь частью 1 статьи 310 и пунктом 3 части 1 статьи 196 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебной коллегией были проверены полномочия Колядина В.Н. на подписание и предъявление административного иска в суд.

Как следует из представленной в деле доверенности от 17 июня 2021 года, ООО "ММР РАША С.А.Р.Л" уполномочивает директора филиала ООО "ММР РАША С.А.Р.Л" на представление интересов общества в государственных органах, в том числе по вопросам, связанным с созданием (аккредитацией) филиала, на осуществление организации текущей деятельности, в том числе по формированию штатной численности, приобретении имущества, и тому подобное. На основании данной доверенности 8 октября 2021 года филиалом выдана доверенность, которой ФИО10 уполномочен на представление интересов филиала иностранного юридического лица ООО "ММР РАША С.А.Р.Л" на территории России при рассмотрении административных дел.

Изучив представленные в дело доверенности судебная коллегия пришла к выводу, что филиал иностранного юридического лица не наделен полномочиями представлять иностранное юридическое лицо в судах Российской Федерации при рассмотрении административных дел, соответственно филиал не вправе был передоверить совершение другому лицу действий по представлению интересов общества, если он сам не уполномочен на совершение таких действий.

Неоднократное предложение судебной коллегии подтвердить полномочие Колядина В.Н. на представление интересов юридического лица ООО "ММР РАША С.А.Р.Л" в рамках настоящего спора, остались без исполнения. В связи с изложенным судебная коллегия считает, что требования ООО "ММР РАША С.А.Р.Л" подлежат оставлению без рассмотрения в порядке пункта 3 части 1 статьи 196 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вместе с тем, допущенное процессуальное нарушение, которое повлекло оставление административного иска ООО "ММР РАША С.А.Р.Л" без рассмотрения, не повлекло принятия неверного по существу решения, поскольку вне зависимости от того было ли предъявлено требование об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, которой затронуты интересы двух соарендаторов, одним из арендаторов или совместно обоими арендаторами, в собственности каждого их которых находится по нежилому зданию, расположенным в пределах спорного участка, спор подлежит разрешению по существу.

Судебная коллегия также учитывает, что судом приняты меры к извещению всех заинтересованных в рассмотрении дела лиц, в том числе ООО "ММР РАША С.А.Р.Л".

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 742 784 410, 2 рублей.

Сославшись на положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, суд правильно указал, что законом установлена возможность пересмотра утверждённой в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного земельного участка возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

ООО "Покровка 40" оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставило отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составила 412 972 000 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству представителя административного истца определением суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по административному делу N 3а-2540/2021 от 21 января 2022 года, выполненному экспертом "данные изъяты" отчет, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составила 495 932 000 рублей.

Административный истец с выводами эксперта согласился, требования в части размера рыночной стоимости объекта уточнил.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая заключение эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в заключении отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок/предложений, в рамках примененных подходов экспертом не введены корректировки на местоположение относительно центра, на функциональное назначение в отношении ЕОН офисного назначения, использование в расчетах только арендопригодной площади нежилого здания офисного назначения, без учета вспомогательных помещений, а также указание апеллянтом на существенный разбег величин арендных ставок, что привело к получению в рамках сравнительного подхода рыночной стоимости ЕОН, не соответствующего действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции. В оспариваемом решении судом указанные замечания отклонены со ссылкой на пояснения эксперта.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется. При этом отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Следует также учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Полученная в результате расчетов рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка в размере 82 449 руб./кв.м входит в диапазон рыночных цен земельных участков в сегменте рынка офисной недвижимости на дату оценки, сопоставимой по местоположению с объектами оценки, который экспертом определен от 10 000 до 95 833 руб./кв.м (стр. 40 экспертного заключения).

В связи с изложенным, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы, поскольку само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "Покровка 40" и ООО "ММР РАША С.А.Р.Л", являясь арендаторами земельного участка, не вправе выступать заказчиками оценки, а также о том, что фактически оспаривается потенциальная цена продажи земельного участка не основаны на положениях действующего законодательства.

ООО "Покровка 40", как арендатор земельного участка, в силу положений действующего законодательства, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления N 28 вправе было обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда 18 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Апелляционное определение в окончательном виде изготовлено 23 июня 2022 года.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)