Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 апреля 2022 г. по делу N 8Г-36388/2021[88-6324/2022-(88-37221/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Грибанова Ю.Ю, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абрамова Петра Дмитриевича, Михайлова Михаила Николаевича к администрации МО "Тахтамукайский район", Хатиту Нальбию Шугаибовичу о признании недействительным договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе Абрамова П.Д, Михайлова М.Н. на решение Тахтамукайского районного суда от 04 июня 2021 года и апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 03 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, выслушав объяснения представителя истцов по доверенности Аксёновой А.Г, представителя администрации МО "Тахтамукайский район" по доверенности Четыз М.А, представителя Хатита Н.Ш. по доверенности Гучетля А.А, судебная коллегия

установила:

Абрамов П.Д. и Михайлов М.Н. обратились в суд с иском к администрации МО "Тахтамукайский район" и Хатиту Н.Ш. о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истцы указывали, что они приобрели в собственность два земельных участка в районе Тургеневского шоссе для последующего строительства аквапарка и организации его деятельности. ДД.ММ.ГГГГ между Хатитом Н.Ш. и Абрамовым П.Д. заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м (Республика Адыгея, Тахтамукайский район), ДД.ММ.ГГГГ между Хатитом Н.Ш, Михайловым М.Н, Абрамовым П.Д. заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ при намерении сдать построенный истцами на данных земельных участках объект недвижимости в эксплуатацию им случайно стало известно, что между приобретенными земельными участками оставалась узкая полоса земельного участка, служившего для водостока и являвшегося муниципальной собственностью, шириной около 1 м. При этом указанная полоса в виде земельного участка площадью 1300 кв.м для осуществления сельскохозяйственной деятельности была предоставлена в аренду Хатиту Н.Ш. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора, заключенного между ним и администрацией Тахтамукайского района, сроком на 49 лет.

ДД.ММ.ГГГГ истцы официально с письменным заявлением обратились в администрацию Тахтамукайского района с жалобой на незаконность данного договора аренды и восстановлении их нарушенных прав. ДД.ММ.ГГГГ письмом администрации им сообщено, что на данный момент администрацией ведется процедура расторжения договора аренды и Хатиту Н.Ш. направлена претензия и соглашение о расторжении указанного договора аренды.

Истцы указывали, что Хатиту Н.Ш. спорный земельный участок фактически не передавался и он не использовал полосу арендованного земельного участка по назначению, не платил арендную плату за арендуемый земельный участок.

С учетом изложенного истцы просили признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Хатитом Н.Ш, применив последствия ничтожной сделки, взыскать с ответчика судебные расходы.

Представитель ответчика администрации МО "Тахтамукайский район" по доверенности Четыз М.А. в предварительном судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, заявила ходатайство о пропуске истцами срока исковой давности для обращения с заявленными требованиями в суд.

Представитель ответчика Хатита Н.Ш. по доверенности Гучетль А.А. в предварительном судебном заседании также просил отказать в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности для оспаривания заключенной сделки, а также по обстоятельствам недоказанности факта нарушения прав истцов заключением оспариваемого договора аренды.

Решением Тахтамукайского районного суда от 04 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований Абрамова П.Д. и Михайлова М.Н. к администрации МО "Тахтамукайский район" и Хатиту Н.Ш. было отказано в связи с пропуском истцом срока исковой давности по оспариванию договора.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Адыгея от 03 сентября 2021 года решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 04 июня 2021 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба истцов без удовлетворения.

В кассационной жалобе Абрамов П.Д. и Михайлов М.Н. ставят вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений, принятии нового судебного постановления об удовлетворении их исковых требований со ссылкой на нарушение норм материального и процессуального права.

Заявители указывают на тот факт, что суд первой инстанции, не исследовав материалы дела и представленные доказательства, сделал преждевременный и ошибочный вывод о пропуске ими срока давности без уважительных причин. Полагают, что суд необоснованно посчитал, что срок исковой давности по данной сделке составляет 1 год, между тем, данная сделка является ничтожной и сроки исковой давности по ничтожной сделке составляют 3 года и должны исчисляться со времени обнаружения обстоятельств нарушения их прав.

Также заявители указывают, что администрация письменно признавала все требования, указанные в претензионном письме, и сообщала, что ею (администрацией) ведется процедура расторжения договора аренды, заключенного на 49 лет, неоднократно подтверждая указанные обстоятельства. Полагают, что указанные факты неправомерно не приняты во внимание судами, что привело к ошибочному решению вопроса о пропуске срока исковой давности.

Заявители считают, что Хатит Н.Ш. является неправомочным и ненадлежащим лицом, поскольку в момент подписания этого договора аренды являлся банкротом, в связи с чем не имел права заключать от своего имени договоры хозяйственной деятельности. Границы земельного участка, сданного в аренду Хатиту Н.Ш. на 49 лет, до настоящего времени не определены на местности, в связи с чем договор аренды не мог быть заключен и является ничтожным, участок необоснованно предоставлен без соблюдения процедуры торгов.

Податели жалобы также указывают, что на спорном участке фактически находится объект недвижимости - аквапарк "Ниагара", построенный истцами на основании разрешительной документации, выданной администрацией района. Считают, что данный договор аренды заключен с нарушениями требований закона, нарушает их права, как третьих лиц и является ничтожным, в связи с чем сроки исковой давности должны исчисляться как по ничтожным сделкам, т.е. течение срока исковой давности начинается с 26 мая 2018 года. Полагают, что выводы судов о пропуске сроков давности являются односторонними и не учетывают положений ст. 203 ГК РФ и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ N 43 от 29.09.2015 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" о перерыве сроков исковой давности.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истцов на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, а представители ответчиков против удовлетворения жалобы возражали.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения, влекущие отмену состоявшихся судебных постановлений, были допущены по рассмотренному делу.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Хатитом Р.Ш. был заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м. Право собственности Абрамова П.Д. и Михайлова М.Н. по "данные изъяты" доли на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ между Хатитом Н.Ш. и Абрамовым П.Д. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м. Право собственности Абрамова П.Д. на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ года между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Хатитом Н.Ш. заключен договор аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", сроком на 49 лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 442 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является ничтожным в случае, если объект недвижимости передан в пользование лицу без соблюдения предусмотренной законом процедуры.

Ссылаясь на оспоримость договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Хатитом Н.Ш, суды при рассмотрении настоящего спора не исследовали законности действий органа местного самоуправления при совершении сделки, и не дали им правовой оценки применительно к требованиям вышеуказанных норм гражданского законодательства, а также с учетом введенной процедуры банкротства в отношении Хатита Н.Ш.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Также, согласно представленному в материалы дела истцами акта выноса границ двух земельных участков, расстояние между земельными участками с кадастровым номерами N и N составляет "данные изъяты" метра, однако фактически спорный земельный участок представляет собой мелиоративный канал, находящийся между участками истцов и не имеет признаков существования в настоящее время.

Обстоятельства определения судами фактического существования на местности переданного в аренду Хатиту Н.Ш. и снятого в настоящее время с кадастрового учета земельного участка в т.ч. с возможным назначением по делу экспертизы в порядке ст. 79 ГПК РФ не устанавливались.

В нарушение положений п. 2 ст. 10 ГК РФ и разъяснений п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" действия сторон оспариваемого истцами договора оценки с точки зрения отсутствия в них признаков злоупотребления правом не получили.

Таким образом, поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценить доказательства, связанные с оценкой добросовестности действий сторон, а суд кассационной инстанции в силу требований пункта 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства. На основании изложенного обжалуемые судебные акты на основании ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные нарушения, всесторонне, полно и объективно исследовать все имеющиеся материалы, при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства, дать оценку всем доводам сторон.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тахтамукайского районного суда от 04 июня 2021 года и апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 03 сентября 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: