Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 апреля 2022 г. по делу N 8Г-6715/2022[88-12695/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кудрявцевой Е.Н, судей Каминской Е.Е, Мельникова В.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя ООО "Анир" по доверенности ФИО5 на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28.07.2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 15.12.2021 года по иску Бадмхалгаева А.Н. к ООО "Анир" о признании договора об участии в долевом строительстве заключенным, признании права собственности на незавершенный строительством объект блок-секцию в блокированном жилом доме, по встречному исковому заявлению ООО "Анир" к Бадмхалгаеву А.Н. о признании прекращенным права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Кудрявцевой Е.Н, судебная коллегия

установила:

Бадмхалгаев А.Н. обратился в суд с иском, к ООО "Анир" о признании договора об участии в долевом строительстве заключенным, признании права собственности на блок-секцию в блокированном жилом доме.

В обоснование заваленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор N об участии в долевом строительстве, именуемый предварительным, по условиям которого Общество обязалось не позднее ДД.ММ.ГГГГ построить двухэтажный блокированный жилой дом по адресу: "адрес" и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу в собственность четырехкомнатную "адрес" предварительной общей площадью "данные изъяты" кв.м, в том числе жилой "данные изъяты" кв.м, а он - оплатить цену по договору и принять квартиру. Свои обязательства он исполнил, оплатив в день подписания договора "данные изъяты" руб, ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" руб, при этом остаток в "данные изъяты" руб. подлежит выплате по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию. До настоящего времени жилой дом не введен в эксплуатацию, квартира ему не передана. Ссылаясь на приведенные обстоятельства, просил признать указанный договор заключенным, признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект - блок-секцию N ("адрес", состоящей из 4-х комнат), предварительной общей площадью "данные изъяты" кв. м в блокированном жилом доме по адресу: "адрес".

ООО "Анир" предъявило встречный иск о признании прекращенным права собственности Бадмхалгаева А.Н. на блок-секцию N, аннулировании (погашении) в ЕГРН соответствующей записи о праве, указав на то, что Управлением Росреестра по Республике Калмыкия произведена запись о государственной регистрация права собственности Бадмхалгаева А.Н. на блок-секцию (квартиру) N на основании решения Элистинского городского суда от 02 июля 2020 г, которым удовлетворен иск прокурора г. Элисты в интересах Бадмхалгаева А.Н. о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. данное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при этом резолютивная часть определения не содержит положений о возложении обязанности аннулировать указанную запись в ЕГРН. При этом жилые дома блокированной застройки к многоквартирным не относятся, истец не является собственником земельного участка, на котором расположена блок-секция (квартира) N. Просил суд в связи с отменой кассационным определением решения суда от 02 июля 2020 года признать прекращенным право собственности на недвижимое имущество с аннулированием и погашением записи о государственной регистрации права собственности Бадмхалгаева А.Н. на спорный объект недвижимого имущества.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 02 июля 2020 года исковые требования Бадмхалгаева А.Н. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 08 октября 2020 года решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 02 июля 2020 года оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 02 июля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 08 октября 2020 года отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28.07.2021 года иск Бадмхалгаева А.Н. удовлетворен. Суд постановилпризнать договор N об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Анир" и Бадмхалгаевым А.Н. заключенным. Признать за Бадмхалгаевым А.Н. право собственности на незавершенный строительством объект блок-секцию N ("адрес", состоящую из четырех комнат) в блокированном жилом доме, общей площадью "данные изъяты" кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м. Взыскать с ООО "Анир" в пользу Бадмхалгаева А.Н. расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" руб. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Апелляционным определением судебной коллеги по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 15.12.2021 года резолютивная часть решения дополнена указанием на признание за Бадмхалгаевым А.Н. права собственности на незавершенный строительством объект - блок-секцию N ("адрес", состоящую из 4-х комнат) в блокированном жилом доме, предварительной общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенную по строительному адресу: "адрес".

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28.07.2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 15.12.2021 года как незаконные и необоснованные, вынесенные с существенным нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что судом в нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов за Бадмхалгаевым А.Н. признано право собственности на квартиру без учета земельного участка. Указывает, что Бадмхалгаевым А.Н. полная оплата за помещение не внесена, отнесение жилого дома блокированной застройки к многоквартирным домам необоснованно, настаивает, что у Бадмхалгаева А.Н. возникло право на лишь на взыскание уплаченных по договору сумм.

В возражениях на кассационную жалобу Бадмхалгаев А.Н. просит оставить в силе решение и апелляционное определение, а кассационную жалобу ООО "Анир" без удовлетворения. Указывает, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ не может служить допустимым доказательством перехода обязанностей по возврату денежных средств, поскольку сторонами не соблюдены условия и форма перевода долга.

На судебное заседание в кассационный суд явились: представитель ООО "Анир" по ордеру адвокат ФИО14, Бадмхалгаев А.Н. и его представитель по доверенности ФИО6, представитель Бадмаевой В.И. по доверенности ФИО8

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на кассационную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены обжалуемого судебного постановления судебная коллегия не усматривает.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО "Анир" и Бадмхалгаевым А.Н. заключен договор N об участии в долевом строительстве, именуемый предварительным, по условиям которого ООО "Анир" обязалось в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ построить двухэтажный блокированный жилой дом с приусадебным участком и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта передать Бадмхалгаеву А.Н. в собственность 4-хкомнатную "адрес" предварительной общей площадью "данные изъяты" кв.м, в том числе жилой "данные изъяты" кв.м. в построенном в соответствии с проектной документацией двухэтажном, 6-квартирном блокированном жилом доме, расположенном по строительному адресу: "адрес"

Пунктами 4.1, 4.3, 5.1.4 договора предусмотрено, что стоимость квартиры является фиксированной и определена в "данные изъяты" руб, из них 1 650 000 руб. вносится дольщиком в течение трех рабочих дней со дня его подписания. "данные изъяты" руб. - по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Согласно пункту 5.1.2 договора стороны согласовали, что застройщик обязуется передать в собственность участнику долевого строительства квартиру и правоустанавливающие документы, подтверждающие его имущественные права в срок не позднее 60 дней после сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и подписании акта приема-передачи квартиры, указанный в п.1.1, при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства условий настоящего договора.

Пунктом 6.1. договора установлено, что застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного в п.5.1.2, договора.

Согласно п.4.1. договора цена договора составляет сумму, равную "данные изъяты" руб. Цена соответствует стоимости строительства объекта, а также включает в себя возмещение затрат и оплату услуг застройщика в соответствии со ст. 18 ФЗ от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ.

В силу пункта 5.1.3 застройщик обязуется известить участника долевого строительства о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства в течение 10 (десяти) дней с момента подписания акта приемочной комиссией. Участник долевого строительства обязуется принять от застройщика квартиру по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента его извещения застройщиком о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства (пункт 5.2.2).

Бамдхалгаев А.Н. выполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства, ДД.ММ.ГГГГ в день подписания договора внес в кассу ответчика "данные изъяты" руб, ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" руб, однако квартира ему застройщиком на момент рассмотрения спора судом передана.

Основной договор, подлежащий заключению не позднее ДД.ММ.ГГГГ, застройщиком с истцом не заключен (пункт 15.2), двухэтажный 6-квартирный блокированный жилой дом с приусадебным участком застройщиком в установленный договором срок - до ДД.ММ.ГГГГ не построен, не введен в эксплуатацию, участнику долевого строительства Бадмхалгаеву А.Н. 4-комнатная "адрес", в срок до ДД.ММ.ГГГГ в собственность не передана.

Согласно п.16 технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером ФИО10, степень готовности данного объекта незавершенного строительства блок-секции N ("адрес", состоящая из 4-х комнат), предварительной общей площадью "данные изъяты" кв.м, в блокированном жилом доме по строительному адресу: "адрес" составляет 77% (имеются стены, окна, крыша, подведены, но не подключены инженерные коммуникации).

Согласно расписке ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ она обязуется завершить строительство многоквартирного дома по названному адресу в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в случае невыполнения сроков строительства - вернуть денежные средства в размере "данные изъяты" рублей Бадмхалгаеву А.Н.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ), ст.ст. 157, 309, 310, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывал позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 5 июля 2001 года N154-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации" и, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об обоснованности первоначально заявленных требований, поскольку исходя из существа сделки, действительной воли сторон, цели договора и наличия в нем всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве, поскольку его конечным результатом является приобретение истцом в собственность имущества в виде спорного объекта недвижимости.

Установив, что принятые истцом по договору обязательства выполнены в полном объеме с учетом степени готовности объекта (истцом произведена оплата 97, 5% стоимости объекта), в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что требования о признании договора N об участии в долевом строительстве заключенным подлежат удовлетворению, а право собственности на спорный объект недвижимости признанию за истцом, что исключает удовлетворение требований встречного иска.

Суд апелляционной инстанции с таким выводом согласился и не усмотрел оснований для отмены либо изменения судебного решения.

При этом, отклоняя доводы апеллянта о том, что спорный предварительный договор расторгнут и у истца имеется лишь право на обращение в суд с иском о взыскании денежных средств, аналогичные доводам кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что сама по себе расписка ФИО11 об обязательстве возврата Бадмхалгаеву А.Н. денежных средств не свидетельствует о том, что последний заявил о расторжении договора.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом, поскольку он в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства, и не усматривает оснований для повторной оценки аналогичного довода, изложенного в кассационной жалобе.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов судов, поскольку они основаны на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела; не противоречат закону и подробно мотивированы в оспариваемых судебных актах.

Так доводы жалобы заявителя о том, что судом при принятии решения оставлены без внимания требования земельного законодательства судебной коллегией отклоняются, поскольку в правоотношениях с участниками в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по переходу права собственности на блокированный жилой дом и земельный участок ст. 1 ЗК РФ не применяется, а применяется специальный закон - ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2017 года, внесены изменения в статью 1 ФЗ N 214 при этом вышеназванная статья дополнена частью 2.3, предусматривающей, что действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Вопреки доводам кассатора, поскольку предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого подлежала передача квартиры в блокированном жилом доме, следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Согласно п.13, п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, регистрация права собственности на незавершенный строительством объект блок-секцию N ("адрес", состоящей из 4-х комнат) в блокированном жилом доме, общей площадью "данные изъяты" кв.м. предполагает, что к участнику долевого строительства также переходит и право на соответствующий земельный участок, занятый данной недвижимостью.

Каких-либо иных доводов и обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, кассационная жалоба заявителя не содержит.

Выводы суда первой и апелляционной инстанций мотивированы, а доводы жалобы не содержат указания на какие-либо новые обстоятельства, не учтенные и не проверенные судами первой и апелляционной инстанций, и не свидетельствуют о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, судами не допущено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28.07.2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 15.12.2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО "Анир" по доверенности Павловой А.Э. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи