Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 июня 2022 г. по делу N 66а-1130/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Колпаковой А.В. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-159/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001313-55) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аврора" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 14 марта 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее - ООО "Аврора") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 990, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 14902000 рублей по состоянию на 1 января 2021 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком индивидуальным предпринимателем Кондратьевым Е.П. (далее - ИП Кондратьев Е.П.) в отчете об оценке от 7 сентября 2021 г. N К/21-91, что нарушает права административного истца являющегося плательщиком налога на имущество организации, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 14 марта 2022 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 18148759 рублей (в решении указано 18148759000 рублей).

Не согласившись с решением суда, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В подтверждение приводит доводы, указывающие на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Полагает, что положенное в основу решения суда заключение эксперта выполнено с многочисленными нарушениями норм действующего законодательства. Обращает внимание на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", в соответствии с которым судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должны проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Полагает, что обеспечение производства указанных судебных экспертиз государственными судебно-экспертными организациями позволит решить проблему недобросовестности негосударственных судебных экспертов.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, допросив эксперта М, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, административный истец ООО "Аврора" является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 990, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", "адрес" (далее - объект недвижимости).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" в размере 25374866, 47 рублей.

Принимая во внимание, что ООО "Аврора" является собственником объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организации в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 7 сентября 2021 г. N К/21-91, выполненный оценщиком ИП Кондратьевым Е.П, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 14902000 рублей.

Исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Юг" (далее - ООО "Сервис-Юг").

Согласно заключению эксперта ООО "Сервис-Юг" М. N 01-02/2022 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 18148759 рублей.

Суд первой инстанции разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Сервис-Юг" М. N 01-02/2022.

Отчет об оценке от 7 сентября 2021 г. N К/21-91, выполненный оценщиком ИП Кондратьевым Е.П, судом обоснованно не принят в качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Приведенные в данном отчете выводы опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта ООО "Сервис-Юг" М. N 01-02/2022 получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта ООО "Сервис-Юг" М. N 01-02/2022 отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определение экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода является мотивированным и корректным. Отказ от применения иных подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертом обоснован.

При расчете прибыли предпринимателя эксперт руководствовался анализом экономической ситуации в России, а также анализом социально-экономического развития Краснодарского края. По данным Ассоциации развития рыка недвижимости НО СтатРиэлт прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости для офисных и других помещений и зданий находится в диапазоне от 6 % до 10 %, что соответствует определенному экспертом значению прибыли предпринимателя - 10 %; коэффициент прибыли предпринимателя составил 1, 08.

Коэффициент сейсмичности определен экспертом согласно данным справочника оценщика недвижимости Ко-Инвест, а также в соответствии с "СП 14.13330.2018 Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81". В данном случае коэффициент сейсмичности составил 1, 04; нарушений в данной части судебной коллегией не усматривается.

Судебная коллегия признает несостоятельным довод апелляционной жалобы о неподтвержденности принятого экспертом корректирующего коэффициента на различие в конструктивных элементах, объеме здания. Для оцениваемого объекта недвижимости корректировка на объем составила 0, 87, также в связи с отсутствием у здания: прочих конструкций (вес конструкции 6, 69 %), слаботочных систем (вес конструкции 0, 45 %), специального оборудования (вес конструкции 1, 64 %), наличием различия в виде кровельного материала ((вес конструкции 4, 93 %) корректировка 3, 06 к стоимости элемента), отличием по глубине заложения фундамента (корректировка 0, 8), значение коэффициента составило - 0, 71.

В ходе расчета рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использован аналог N ruОЗ.05.000.0025, этажность которого составляет от 1 до 2 этажей. Учитывая, что оцениваемый объект недвижимости представляет из себя двухэтажное здание, использование в расчетах указанного объекта-аналога судебная коллегия признает обоснованным.

Вопреки ошибочному утверждению представителя административного ответчика, объект оценки был отнесен экспертом к классу конструктивной системы - КС-7. Объектом оценки выступает здание кафе, стены которого выполнены из деревянных, рубленых брусьев, перекрытия здания также выполнены деревянными. Таким образом, согласно данным справочника Ко-Инвест "Общественные здания" 2016 г. объект оценки относится к классу конструктивной системы - КС-7. Для определения рыночной стоимости в рамках затратного подхода использован аналог N ruОЗ.05.000.0025, класс конструктивной системы которого также - КС-7.

Принятый экспертом к расчету региональный коэффициент по классам конструктивных систем определен на основании данных сборника Ко-Инвест "Общественные здания" 2016 г, который для конструктивной системы - КС-7 оставляет 0, 930: индекс цен определен на основании данных сборника Ко-Инвест "Индексы цен N 115", при этом экспертом учтена разница между датой издания справочника (2016 г.) и датой оценки (1 января 2021 г.), в связи с чем коэффициент составил 1, 18.

В рассматриваемом случае необходимость введения дополнительного корректирующего коэффициента на наличие подвала отсутствовала. Согласно сведениям имеющегося в материалах административного дела технического паспорта, составленного по состоянию на 29 января 2013 г. филиалом ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по Темрюкскому району, объект оценки подвалом не оснащен. Для определения рыночной стоимости экспертом использован аналог N ruОЗ.05.000.0025, также не имеющий подвала.

В рамках проведенного исследования, эксперт, учитывая, что рыночная стоимость определяется на ретроспективную дату, принял решение об определении физического износа объекта оценки методом хронологического возраста, в соответствии с которым величина износа составила 16 %, а не 22 %, как об этом указывает автор апелляционной жалобы. Подробный расчет величины физического износа содержится на стр. 41-42 заключения эксперта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт обоснованно исходил из того, что налог на добавленную стоимость (далее - НДС) не должен учитываться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления ее в качестве кадастровой.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом законодательством об оценочной деятельности не установлено, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором.

Доводы апелляционной жалобы, указывающие на допущенные экспертом при проведении судебной экспертизы нарушения, дополнительно проверены судом апелляционной инстанции посредством допроса эксперта в судебном заседании, а также путем исследования представленного экспертом обоснования значений соответствующих корректирующих коэффициентов, на недостатки в расчетах которых обращено внимание судебной коллегии, при этом обоснованность указанных доводов не нашла своего подтверждения.

Таким образом, экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Ссылка автора апелляционной жалобы на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", является несостоятельной, поскольку указанный перечень не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицам, обладающим специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

В целом апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым устранить допущенную в резолютивной части решения суда описку в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в качестве его кадастровой стоимости; вместо ошибочно указанного размера - 18148759000 рублей, необходимо указать верный размер - 18148759 рублей.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 14 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Устранить допущенную в абзаце втором резолютивной части решения суда описку в размере установленной судом кадастровой стоимости. Вместо ошибочно указанного размера кадастровой стоимости 18148759000 рублей считать верным 18148759 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 5 июля 2022 г.

Председательствующий

Судьи