Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июня 2022 г. по делу N 66а-840/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего ФИО9, судей ФИО3, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания ФИО5, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ООО "Минусинские краски" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе ФИО2 административного ответчика ФИО2 края - ФИО1 на решение ФИО2 краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции ФИО3, пояснения ФИО2 края ФИО6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Минусинские краски" обратилось в "адрес"вой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 891 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Минусинские краски" является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение арендных платежей, уплачиваемых им за земельный участок.

Решением ФИО2 краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление ООО "Минусинские краски" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 1 375 410 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Минусинские краски" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:53:0200001:333 постановлено считать ДД.ММ.ГГГГ.

С Правительства Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "БОТЭОН" взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - ФИО1 просит вышеуказанное решение отменить, рассмотреть административное дело по правилам производства в суде первой инстанции. В обоснование своей позиции указывает, что судом необоснованно принято в качестве достоверного и допустимого доказательства экспертное заключение, представленное в результате проведения судебной экспертизы, поскольку оно составлено с нарушением требований, установленных законодательством. Экспертом ошибочно применена корректировка на торг к объекту - аналогу N; неверно применена корректировка, относительно красной линии. Все объекты аналоги находятся в городе Абакан Республики Хакасия, экспертом проигнорированы объявления о продаже в городе Минусинск. Расчет, указанный в заключении эксперта недостоверен, как следствие недостоверна и итоговая стоимость объекта оценки.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом ООО "Минусинские краски" представлены возражения, в которых изложена просьба об оставлении обжалуемого решения без изменения.

Представитель Правительства Красноярского края - ФИО6, участвующий в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видео-конференц-связи, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих ФИО2 не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Минусинские краски" арендует земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: "адрес" (том 1 л.д. 74-78).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена постановлением ФИО2 края от ДД.ММ.ГГГГ N-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов ФИО2 края" в размере 2 353 254, 12 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Независимая оценка и экспертиза собственности" отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которого рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 891 000 (том 1 л.д. 21-73).

В связи с возражениями ФИО2 административного ответчика ФИО2 края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного экспертом ООО "БОТЭОН" ФИО7, следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1 375 410 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ N, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Кроме того, опрошенный судом первой инстанции эксперт, выводы составленного экспертного заключения подтвердил.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости нежилого здания.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что экспертом ошибочно применена корректировка на торг относительно объекта - аналога N.

Экспертом применялась корректировка на торг, принятая для всех объектов-аналогов в размере 17, 3%.

Пометка "срочно", указанная в объявлении на продажу в отношении земельного участка, принятого в качестве объекта-аналога N не учитывалась, поскольку мониторинг предложений на продажу земельных участков, проведенный экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, показал, что данный объект предлагался к продаже в течение достаточно длительного периода времени, а именно: более 5 месяцев. Цена предложения на продажу данного объекта в апреле 2019 года была ниже, тогда как экспертом для расчета принято предложение о продаже данного объекта, по данным объявления, опубликованного, позже, в октябре 2019 года, согласно которого цена предложения по данному объекту возросла. Таким образом, пометка "срочно" в объявлении не свидетельствует о сниженном сроке экспозиции данного объекта и нижней границе стоимости на рынке.

Является необоснованным довод апелляционной жалобы о том, что применение корректировки относительно "красной линии" и корректировки на расположение объекта искажает рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Близость (отдалённость) автомагистрали и местоположение относительно "красной линии" - разные ценообразующие факторы.

Согласно справочника оценщика недвижимости (Земельные участки, часть 1. 2018 под ред. Лейфера Л.А.), под автомагистралью понимается автодорога с интенсивным движением с достаточно большой шириной дорожного полотна. Кроме того, близость к автомагистрали не обязательно означает примыкание к автомагистрали с выходом на "красную линию", равнозначным считается также расположение в незначительном удалении, но имеющихся хороших подъездных путях.

Местоположение объекта оценки по отношению к "красной линии" характеризуется как внутриквартальное, объект расположен в отдалении от основной транспортной магистрали.

Объект-аналог N по местоположению характеризуется более привлекательным расположением по сравнению с оцениваемым - он территориально расположен вблизи от основной автомагистрали, а также характеризуется выходом на "красную линию", сочетание данных факторов расценивается как преимущество для данного объекта-аналога по сравнению с оцениваемым объектом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы возможность использования объекта-аналога N под отдельные виды объектов придорожного сервиса и коммерческих объектов является не предположением эксперта, а правом собственника в соответствии с положениями части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Выбор источников для расчета корректировок действующим законодательством в области оценочной деятельности не регламентируется, тогда как каждый из таких информационных источников не совершенен, ни один из них, не содержит всеобъемлющей информации, необходимой для проведения оценки, что позволило бы ограничиться применением только одного источника информации для расчета корректировок.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что экспертом ошибочно применена корректировка на площадь объекта оценки и объектов - аналогов.

Корректировка на отличие по площади объектов-аналогов от оцениваемого объекта определена с применением максимального степенного коэффициента, что обусловлено менее привлекательными характеристиками местоположения оцениваемого участка, по сравнению с участками, расположенными на территориях основной городской застройки. Спрос на участки большой площади, как правило, ниже, по сравнению с аналогичными участками меньшей площади, даже с учетом коммерчески привлекательного местоположения.

В связи с тем, что рынок земельных участков "адрес", предназначенных под нежилую застройку, недостаточно развит, по сравнению с аналогичным сегментом рынка "адрес", экспертом для проведения расчетов применялась информация рынка недвижимости "адрес", что допускается пунктом 11б ФСО N7 "Оценка недвижимости".

"адрес"вой суд при анализе экспертного заключения верно исходил из того, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом проведен анализ рынка недвижимости, содержится необходимое описание объекта оценки с указанием его качественных и количественных характеристик, проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам с последующим применением корректировок с приведением расчетов, использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение ФИО2 краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 административного ответчика ФИО2 края - ФИО1 - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции ("адрес") через "адрес"вой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи