Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16 июня 2022 г. по делу N 8Г-7757/2022[88-11592/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Цыпкиной Е.Н, судей Кочневой Е.Н, Драчева Д.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ибрагимовой Рашиды Мубиновны к Гадзиевой Стелле Валерьевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, об аннулировании записи регистрации ипотеки, о взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов (номер гражданского дела, присвоенный судом первой инстанции 2-55/2021)

по кассационной жалобе Гадзиевой Стеллы Валерьевны на заочное решение Конаковского городского суда Тверской области от 9 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 23 ноября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции Кочневой Е.Н, объяснения представителя Гадзиевой С.В. по доверенности Анжиновского А.В, поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Ибрагимовой Р.М. по доверенности Абушева Д.И, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Ибрагимова Р.М. обратилась в суд с иском к Гадзиевой С.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, о возврате земельного участка с объектами недвижимости, об аннулировании записи регистрации права собственности, об аннулировании записи регистрации ипотеки, взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с объектами (с рассрочкой платежа и залогом). В соответствии с условиями договора продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять недвижимость и оплатить за нее покупную цену. Цена недвижимости составляет 1700000 долларов США. По условиям договора ответчик должен произвести окончательный расчет по договору не позднее сентября 2018 года. Однако покупатель оплатил только 3000000 руб, что эквивалентно 50324 долларов США. Размер долга составляет 1750087 долларов США, в связи с чем истец вправе требовать расторжения договора. В соответствии с условиями договора в случае его расторжения по вине покупателя последний оплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи, а в случае несвоевременного внесения платежа в сроки согласно п.6.2 настоящего договора покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0, 3% от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки платежа. В соответствии со ст.395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Следовательно, истец также праве потребовать выплаты штрафных санкций, предусмотренных договором и законом. Размер штрафа, предусмотренный п.7.1 договора, составляет 360082 долларов США, что эквивалентно 25925904 руб. Размер неустойки за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395 ГК РФ составляет 45167, 63 долларов США, что эквивалентно 3262412, 41 руб.

Заочным решением Конаковского городского суда Тверской области от 9 июня 2021 года договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Ибрагимовой Р.М. и Гадзиевой С.В, расторгнут. На Гадзиеву С.В. возложена обязанность вернуть Ибрагимовой Р.М. объекты недвижимого имущества, указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. С Гадзиевой С.В. в пользу Ибрагимовой Р.М. взыскан штраф в размере 25925904 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3262412 руб. 41 коп, расходы по уплате государственной пошлины 60000 руб, расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 руб, всего в размере 29273316 руб. 41 коп. Аннулированы содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности за N, регистрации ипотеки (залога недвижимости) за N.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 23 ноября 2021 года решение районного суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений как незаконных. В жалобе указывает, в частности, на несогласие с величиной штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ДД.ММ.ГГГГ между Ибрагимовой Р.М. и Гадзиевой С.В. заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за неё покупную цену. Согласно п.6.1 Договора покупная цена за приобретаемую недвижимость составляет 1700000 долларов США, из которых стоимость земельного участка площадью 3858 кв.м, кадастровый N составляет - 1670000 долларов США, стоимость летнего домика N с верандой, мансардой и крыльцом общей площадью 82, 8 кв.м, кадастровый N составляет - 20000 долларов США, стоимость бани с верандой, площадью 28, 4 кв.м, сарая, кадастровый N составляет - 10000 долларов США.

Согласно п.6.2 Договора оплата за недвижимость производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение одного года со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем указанной в п. 6.1 суммы в рублях по курсу Банка России на день уплаты. Аванс 1000000 (один миллион) рублей оплачивается Покупателем до подписания договора путем перечисления на банковский счет Продавца и подлежит зачету в счет первого платежа. На сумму денежных средств, указанную в пункте 6.1. настоящего договора и на срок на который предоставлена рассрочка, производится: начисление процентов в размере 9 (девять) % годовых. Сумма, указанная в п.6.1 с процентами за год составляет 1800411 (один миллион восемьсот тысяч четыреста одиннадцать) долларов США. Сумма начисленных процентов уплачивается покупателем ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа.

Согласно п.6.3 Договора аванс оплачен обществом с ограниченной ответственностью " ФИО13" за покупателя. Права требования аванса перешли к покупателю на основании соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 6.4 Договора установлено, что днём исполнения обязанности Покупателя по оплате имущества является день поступления денежных средств к Продавцу в полном объёме. Покупатель осмотрел имущество, претензий к качеству не имеет. Продавец передает имущество в том состоянии, каком оно имеется на день подписания договора.

Согласно копии передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Ибрагимова Р.М. передала Гадзиевой С.В. земельный участок площадью 3858 кв.м, кадастровый N, летний домик N с верандой, мансардой и крыльцом общей площадью 82, 8 кв.м, кадастровый N, баню с верандой, площадью 28, 4 кв.м, сарай, кадастровый N

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ собственником бани с верандой, площадью 28, 4 кв.м, сарая, адрес объекта: Россия, "адрес", кадастровый N/И является Ибрагимова Рашида Мубиновна.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что собственником земельного участка площадью 3858 кв.м, кадастровый N, летнего домика N с верандой, мансардой и крыльцом общей площадью 82, 8 кв.м, кадастровый N, бани с верандой, площадью 28, 4 кв.м, сарая, кадастровый N является Гадзиева Стелла Валерьевна, дата регистрации собственности ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ представителем Ибрагимовой Р.М. по доверенности ФИО11 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции (и с ним согласилась апелляционная инстанция), руководствуясь ст.ст.309, 310, 395, 421, 450, 451, 486, 549 Гражданского кодекса РФ, установив, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, оплата по договору в полном объеме ответчиком произведена не была, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора, а также взыскания в пользу истца штрафа, предусмотренного договором, и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Доводы кассационной жалобы о том, что со стороны суда не получили должной оценки доводы кассатора о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне скотомогильника, нахождении одного из объектов за пределами границ земельного участка, не могут быть приняты во внимание.В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Учитывая, что ответчиком не была произведена оплата приобретенного имущества, встречных требований о расторжении либо изменении договора по иным основаниям, чем заявлено истцом (в связи с ненадлежащим качеством переданных объектов) предъявлено не было, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора по мотиву неуплаты покупной цены.

Кроме того, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с очевидностью следует, что земельный участок относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, имеет вид разрешенного использования под базу отдыха, т.е. для строительства индивидуального жилого дома (о лишении возможности которого заявлено представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции) земельный участок не предназначен.

Из представленного заключения кадастрового инженера следует, что оно касается здания с номером : N, в то время как предметами договора купли-продажи помимо земельного участка являлись летник домик с кадастровым номером N и баня с кадастровым номером N

Вместе с тем, при разрешении требований истца о взыскании штрафа и процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ судами не было учтено следующее.

В соответствии с п.7.1 договора купли-продажи покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи недвижимости в случаях:

- необоснованного отказа от принятия недвижимости (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок);

- расторжения договора по вине покупателя (включая случай реализации заложенного имущества в порядке пункта 3.5 настоящего договора);

- нарушения срока платежа, предусмотренного пунктом 6.2 настоящего договора, более чем на 60 календарных дней.

В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае несвоевременного внесения платежа в сроки согласно пункта 6.2 настоящего договора покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0, 3% от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки платежа.

Фактически, при неисполнении обязанности по оплате договором предусмотрена неустойка в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение.

В соответствии с пунктом 1 ст.395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, одновременное взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными по ключевой ставке Банка России (исходя из средних процентных ставок в валюте долга), и договорной неустойки не предусмотрено.

Между тем, исковое заявление ссылки на то, что истец ограничивает размер договорной неустойки неустойкой, рассчитанной по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ, а не заявляет одновременно как требование о взыскании одной из частей договорной неустойки (штрафа) и законной неустойки, не содержит. Из решения суда не следует, что им осуществлено взыскание договорных процентов (по п.7.2 договора), но в меньшем размере исходя из требований ч.3 ст.196 ГПК РФ.

Кроме того, необходимо отметить, что в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Ответчик является физическим лицом, результатом разрешения спора является возврат спорного имущества истцу. Между тем, судами вопрос о соразмерности заявленной ко взысканию неустойки не обсуждался, на разрешение сторон не выносился.

Допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что при рассмотрении требований о взыскании штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами судебными инстанциями допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными и которые не могут быть устранены без отмены судебных постановлений в указанной части и нового рассмотрения дела.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

заочное решение Конаковского городского суда Тверской области от 9 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 23 ноября 2021 года в части разрешения требований о взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Конаковский городской суд Тверской области в ином составе суда.

В остальной части заочное решение Конаковского городского суда Тверской области от 9 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 23 ноября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи