Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 24 мая 2022 г. по делу N 8Г-8218/2022[88-9911/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Блошенко М.В, судей Белоусовой В.Б, Величко М.Б, с участием прокурора Хатовой В.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Межрегиональной общественной организации потребителей общества по защите прав потребителей "Национальная лига защиты прав потребителей", действующей в интересах Слепнёвой Ольги Александровны, к Федеральному государственному автономному учреждению "Оздоровительный комплекс "Десна" Управления делами Президента Российской Федерации и обществу с ограниченной ответственностью "Сенатор Клуб" о признании права собственности (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-284/2021)

по кассационным жалобам Межрегиональной общественной организации потребителей общества по защите прав потребителей "Национальная лига защиты прав потребителей", действующей в интересах Слепнёвой Ольги Александровны, и Федерального государственного автономного учреждения "Оздоровительный комплекс "Десна" Управления делами Президента Российской Федерации на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Блошенко М.В, выслушав объяснения представителя истца - Мишуровского В.А, представителя ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Десна" Управления делами Президента Российской Федерации - Канаева Ю.Н, представителя Управления делами Президента Российской Федерации - Лютак Ю.Я,

УСТАНОВИЛА:

Межрегиональная общественная организация потребителей общество по защите прав потребителей "Национальная лига защиты прав потребителей" (далее - МООП "Лига защиты"), действующая в интересах Слепнёвой ФИО1, обратилась в суд с исковым заявлением к Федеральному государственному автономному учреждению "Оздоровительный комплекс "Десна" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - ОК "Десна") и обществу с ограниченной ответственностью "Сенатор Клуб", в котором просила признать право Слепнёвой Д.А. на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу:

"адрес", поселение Воскресенское, территория ОК "Десна", в виде квартиры с условным номером 5 на площадке N, корпус 1-2, общей площадью 175, 0 ; кв. м, (проектной площадью 190, 88 кв. м).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением застройщиком (ОК "Десна") обязательств по договору соинвестирования

N от ДД.ММ.ГГГГ и непередаче Слепнёвой О.А. результата инвестиционной деятельности в виде вышеуказанной квартиры.

Решением Щербинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ за Слепнёвой О.А. признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: "адрес", "адрес", в виде жилого помещения - "адрес" на площадке N, корпус 1-2, общей площадью 175, 0 кв. м (проектной площадью 190, 88 кв. м), что соответствует 17500/2038911 доле в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Щербинского районного суда "адрес" изменено, за Слепнёвой О.А. признано право собственности на апартамент N на площадке N (участок N), корпус 1-2, общей площадью жилого помещения 164, 5 кв. м на территории ОК "Десна", расположенного по адресу: "адрес", поселение Воскресенское, "адрес", 32-й км, домовладение N. Суд апелляционной инстанции указал, что судом первой инстанции необоснованно применены к правоотношениям сторон положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон "Об участии в долевом строительстве"). В части определения жилого помещения в качестве апартамента суд исходил из представленного в материалы дела технического плана помещения, а также условий договоров инвестирования и строительного подряда и иных документов, подтверждающих, что построенное помещение является апартаментом.

В кассационной жалобе МООП "Лига защиты" просит отменить апелляционного определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2021 года, оставив в силе решение Щербинского районного суда города Москвы. Податель жалобы настаивает на том, что переданный объект недвижимости является квартирой, что подтверждается, в том числе, концепцией художественного решения жилого комплекса от 2004 года, подготовленной по заказу инвестора и согласованной застройщиком. Кроме того, податель жалобы указывает на необходимость применения к правоотношениям сторон положений Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Закона "Об участии в долевом строительстве".

В кассационной жалобе ОК "Десна" просит отменить принятые по делу судебные акты судов первой и апелляционной инстанции как незаконные и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по нему новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы полагает, что у суда отсутствовали правовые основания для передачи права собственности на какое-либо имущество, поскольку строения на территории оздоровительного комплекса возведены в отсутствие разрешения на строительство, на земле, не предназначенной для строительства жилой недвижимости, и являются самовольными постройками.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся

в кассационных жалобах, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалоб. Оснований, предусмотренных

ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции и апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при проверке доводов кассационных жалоб имеют место быть и выразились в следующем.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании пункта 7.1.4. Инвестиционного договора между ООО "Сенатор Клуб", с одной стороны, и ООО "Строймонтаж" и ООО "М.А.-Холдинг", с другой стороны, заключен договор Генерального строительного подряда N 35 от 11.09.2009, согласно которому Генеральный подрядчик ООО "Строймонтаж" обязуется по заданию инвестора и с учетом условий Инвестиционного договора, выполнить все работы в соответствии с графиком производства работ и условиями настоящего договора.

Подпунктом 1.1 пункта 1.1 договора Генерального строительного подряда N 5 от 11.09.2009 все работы по подготовке и вводу объектов в эксплуатацию возложены Инвестором ООО "Сенатор Клуб" на ООО "Строймонтаж", а финансирование этих работ согласно пунктам 1.1 и 2.1 договора Генерального строительного подряда N 35 от 11.09.2009 поручено ООО "М.А.-Холдинг".

Строительство малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов по адресу: Москва, поселение Воскресенское, территория ФГБУ "ОК" ДЕСНА", осуществлялось на основании: Инвестиционного договора

N N от ДД.ММ.ГГГГ; Протокола предварительного распределения долей ДД.ММ.ГГГГ; Договора соинвестирования N от ДД.ММ.ГГГГ; Договора генерального строительного подряда N от ДД.ММ.ГГГГ; Положительного заключения государственной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ; Разрешения на строительство N RU N от ДД.ММ.ГГГГ; Заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ N.

Актом приемки объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между ФГБУ "ОК" ДЕСНА", ООО "М.А.-Холдинг" ООО "Строймонтаж", ООО "Сенатор Клуб", заказчик (застройщик) - Учреждение - приняло от генподрядчика представленный к приемке объект "Малоэтажные одноквартирные сблокированные корпуса и теннисный корт, расположенные по адресу: "адрес", "адрес", ФГБУ "ОК "Десна" на земельном участке с кадастровым номером N в объеме, предусмотренном договором и проектной документацией.

Вышеуказанные обстоятельства установлены постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу

N N по иску ООО "Сенатор Клуб" к ФГБУ "ОК "Десна" об обязании обратиться в Мосгосстройнадзор с заявлением о вводе спорного объекта в эксплуатацию, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N установлено, что именно по вине застройщика ФГБУ "ОК" Десна" объект не введен в эксплуатацию с 2015 года. Работы в полном объеме по инвестиционному договору выполнены.

Согласно вышеуказанному предварительному протоколу распределения долей от ДД.ММ.ГГГГ, являющемуся приложением и неотъемлемой частью инвестиционного договора N N от ДД.ММ.ГГГГ, его стороны определили, что в собственность распорядителя/учреждения передаются дома и сооружения, построенные на участке N, пронумерованные объекты с N по N, а в собственность инвестора все дома и сооружения, построенные на участке N, пронумерованные объекты с N по N, и на участке N (пронумерованные объекты с 43 по N (дома) и по N (гаражные боксы).

Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к указанному инвестиционному договору также подтверждено, что в собственность распорядителя/учреждения передаются дома и сооружения, построенные на участке N, а в собственность инвестора все дома и сооружения, построенные на участке N и на участке N.

Согласно договору строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному между ООО "Рескоровка" (Инвестор) с одной стороны и ООО "Строймонтаж" (генеральный подрядчик), ООО "М.А.-Холдинг" (соинвестор) с другой стороны, генеральный подрядчик обязуется по заданию инвестора выполнить работы с учетом условий вышеуказанного Инвестиционного договора. Из данного договора усматривается, что участок N в соответствии с концепцией Инвестиционного контракта в Генеральном плане поименован как площадка N, участок N - площадки N и N, участок N - площадка N.

В соответствии с п.2.1. Договора соинвестирования N

от ДД.ММ.ГГГГ ООО "СЕНАТР КЛУБ" Инвестор привлекает ООО "М.А. - ХОЛДИНГ" (Соинвестора) для реализации Инвестиционного проекта. По окончании реализации Инвестиционного проекта Инвестор передает Соинвестору построенные в соответствии с настоящим Договором соинвестирования N от ДД.ММ.ГГГГ квартиры (объекты): на Участке N (в Генеральном плане поименован как Площадка N) - N N, 8, 11, 13, 15; на Участке N (в Генеральном плане поименован как Площадка N) N N, 21, 23, 24, 26, 31, 32, 33, 36, 38, 39, 40, 41, 44; на Участке N (в Генеральном плане поименован как Площадка N) N N, 86, 87, 88, 89. Итого общей площадью 4 994, 16 (Четыре тысячи девятьсот девяносто четыре целых шестнадцать сотых) кв.м. (конкретный перечень объектов с указанием параметров указан в приложении N к настоящему Договору). Инвестор гарантировал, что передаваемые Соинвестору квартиры (объекты) не заложены, не находятся под арестом и не переданы третьим лицам.

Согласно пп. 1.9 и 2.1 Договора соинвестирования N результатом инвестиционной деятельности истца является передаваемая истцу в собственность квартира (объект) N на площадке N, корпус 1-2, общей площадью 175, 0 кв.м. (проектной площадью 190, 88 кв.м.), расположенная по строительному адресу: г. москва, поселение Воскресенское, территория ФГБУ "ОК "ДЕСНА" (ранее - "адрес", п/о Ватутинки).

Общий размер денежных средств, подлежащих уплате согласно условиям Договора N соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 421 414 рублей 40 копеек.

Обязательства по оплате выполнены истцом надлежащим образом, своевременно и в полном объеме, что подтверждается Платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ, Платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ, Платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ, Платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ, Платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, сведения о зарегистрированных правах в отношении спорного жилого помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, какие-либо правопритязания или обременения (аресты и пр.) также отсутствуют.

В соответствии с ответом из Комитета государственного строительного надзора "адрес" (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) от ДД.ММ.ГГГГ

N ЗП-1466/20-(2)-3 проектной документацией объекта (Разрешение на строительство N RU 50503000-090/11- р/с от ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрено строительство жилых корпусов (количество квартир зависит от корпуса (блока)).

Согласное экспертному заключению N(5) от ДД.ММ.ГГГГ, готовность всех комплексов проектных, строительных, технических отделочных работ (по отдельности и в целом), необходимых для безопасной долговременной эксплуатации жилого помещения - "адрес"экспертом оценивается на 100%. Исследование технических параметров Объекта и их сравнение с представленной технической документацией показало полное соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В настоящее время дом построен, квартира в нем выделена как обособленный объект. Спорная квартира имеет стены, окна и фактически является обособленным объектом строительства. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию.

Разрешая спор при указанных обстоятельствах, руководствуясь ст. 35 Конституции РФ, ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, а также Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО8 и признал за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 17500/2038911 в виде "адрес" на площадке N, корпус 1-2, общей площадью 175, 0 кв.м, расположенной по строительному адресу: "адрес", поселение Воскресенское, территория ФГБУ "ОК" Десна".

При этом суд исходил из того, что истец лишена возможности оформить спорное имущество в собственность, поскольку ответчиком ФГБУ "ОК "Десна" нарушен срок завершения строительства объекта. Дополнительные гарантии восстановления и осуществления нарушенных прав истца, ответчик в настоящее время предоставить не может. Самостоятельно истец реализовать свое право на получение, оформление и регистрацию доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительном объекте не имеет возможности, иначе, чем на основании судебного акта.

Проверяя законность и обоснованность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции о применении к сложившимся между сторонами правоотношениям положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку инвестиционный договор N УД-1502д был подписан ДД.ММ.ГГГГ, в связи с этим на возникшие правоотношения по приобретению объекта недвижимости распространяется Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ, а не Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В то же время, судебная коллегия признала правильным вывод суда первой инстанции о том, что ФИО9 приобретает право на получение в собственность конкретного объекта недвижимости, поскольку в данном случае со стороны истца исполнены в полном объеме все обязательства по договору соинвестирования.

Вместе с тем судебная коллегия не согласилась с выводом суда в той части, что данный объект является жилым помещением-квартирой. Судебная коллегия отметила, что из инвестиционного договора N УД-1505д от ДД.ММ.ГГГГ следует, что инвестиционным объектом является здание жилого и смешанного (досугового, оздоровительного и т.д.) назначения, транспортные и/или инженерные сети и сооружения, на создание и реконструкцию которых инвестор направляет инвестиции в рамках реализации инвестиционного проекта и которые расположены по адресу: 142793, "адрес", п/о Ватутники, территория санатория и Дома отдыха "Десна".

Согласно договору строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному между ООО "Рескоровка" (Инвестор) с одной стороны и ООО "Строймонтаж" (генеральный подрядчик), ООО "М.А.-Холдинг" (соинвестор) с другой стороны, генеральный подрядчик обязуется по заданию инвестора выполнить работы с учетом условий вышеуказанного Инвестиционного договора. Из данного договора усматривается, что участок N в соответствии с концепцией Инвестиционного контракта в Генеральном плане поименован как площадка N, участок N - площадки N и N, участок N - площадка N. Распоряжением Ленинского муниципального района "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-р/о, строящимся объектам присвоен почтовый адрес: 142791, "адрес", "Объединенный санаторий дом отдыха "Десна", корпус 1-2 апартаменты N N, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.

Судебная коллегия указала, что согласно справке о передаче по объекту малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов и теннисного корта, расположенных по адресу: "адрес", поселение Воскресенское, территория ФГБУ "Оздоровительный комплекс "Десна", на земельном участке с кадастровым номером: 50:21:0130104:251 от ДД.ММ.ГГГГ, ключи были переданы ФГБУ "Оздоровительный комплекс "Десна" Управления делами ФИО11 от апартаментов.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что в данном случае за ФИО9 подлежит признанию право собственности именно на апартамент.

Судебная коллегия отметила, что согласно вышеуказанному заключению, которое никем не опровергнуто, объект готов на 100 %. В материалы дела представлен технический план помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь объекта N (назначение нежилое) составляет 164, 5 кв.м. Из указанного технического плана помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ также следует, что спорному объекту присвоен адрес: "адрес", поселение Воскресенское, "адрес", 32-й км, домовладение 1, корпус 1-2, апартамент N.

Ввиду изложенного судебная коллегия пришла к выводу, что решение Щербинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ необходимо изменить, с признанием за истцом права собственности на апартамент N на площадке N (участок N), корпус 1-2, общей площадью жилого помещения 164, 5 кв.м, на территории ФГБУ "Оздоровительный комплекс "Десна", расположенного по адресу: "адрес", поселение Воскресенское, "адрес", 32-й км, домовладение 1.

В остальной части решение суда признано судебной коллегией законным и обоснованным.

Между тем апелляционное определение нельзя признать законным и обоснованным по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Частью 4 статьи 198 ГПК РФ установлено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Согласно статье 329 ГПК РФ в апелляционном определении должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления, мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

Исходя из приведенных норм права, апелляционное определение должно содержать информацию об установленных судом обстоятельствах дела, доказательствах, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства и доводы.

При этом выводы о фактах, имеющих юридическое значение для дела, должны быть продемонстрированы в судебном постановлении убедительным образом, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 ГПК РФ.

Эти обязательные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению, как усматривается из текста апелляционного определения, судом при разрешении настоящего спора выполнены не были.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Управлением делами Президента Российской Федерации (Распорядитель), Федеральным государственным учреждением "Объединенный санаторий и дом отдыха "Десна" Управления делами Президента Российской Федерации (Учреждение, Застройщик) и ООО "Рескоровка" (Инвестор), заключен Инвестиционный договор N УД-1502д от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с указанным Инвестиционным договором (N УД-1502д от ДД.ММ.ГГГГ) и Предварительным протоколом распределения долей от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились осуществить реализацию Инвестиционного проекта по строительству комплекса многоквартирных блокированных жилых домов на строительной площадке N, а именно - объекты с 54-го по 79-й в многоквартирных блокированных жилых домах, расположенных на территории Учреждения по адресу: "адрес", п/о Ватутинки, "Объединенный санаторий и дом отдыха "Десна".

В настоящее время ООО "Рескоровка" переименовано в ООО "Сенатор Клуб", ФГУ "Объединенный санаторий и дом отдыха "Десна" УДП РФ - в ФГБУ "Оздоровительный комплекс "Десна" УДП РФ.

То есть, истец не является стороной данного инвестиционного договора.

Не соглашаясь с исковыми требованиями, сторона ответчиков приводила доводы в подтверждение своей позиции о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на условия заключенных договоров, указав следующее.

В соответствии со статьей 2 инвестиционного договора предметом договора является реализация сторонами инвестиционного проекта путем осуществления вложения инвестором (ООО "Сенатор Клуб") собственных и/или привлеченных денежных средств на его реализацию. При этом Управление делами (распорядитель), а также ФГАУ "ОК "Десна" (учреждение) не несут ответственности по договорам инвестора с третьими лицами (пункты 8.2, 11.3 инвестиционного договора).

Согласно пункту 1.8 инвестиционного договора (а также пункту 1.6 договора соинвестирования) соинвестор - это лицо, участвующее в реализации инвестиционного проекта путем его финансирования Права соинвестора на участие в инвестиционном проекте и получение по его завершении имущественных прав подтверждаются, в частности, Актом о результатах реализации инвестиционного проекта. Названный акт подписывается только между сторонами инвестиционного договора (Управлением делами. ФГАУ "ОК "Десна" и ООО "Сенатор Клуб") и оформляет распределение результатов инвестиционной деятельности между сторонами.

В силу пункта 8.1 инвестиционного договора инвестор вправе по согласованию с Управлением делами в порядке процедуры, изложенной в пункте 7.1.3 договора, в пределах своей доли, частично или полностью уступить свои права по инвестиционному договору. Частичная и (или) полная уступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав.

Дополнительное соглашение к инвестиционному договору в соответствии с п.10.1 Инвестиционного договора с истцом не заключалось. В отсутствие изменения в инвестиционном договоре в виде дополнительного соглашения с истцом, он стороной инвестиционного договора не является, а является соинвестором в рамках взаимоотношений с ООО "Сенатор Клуб", т.е. тем третьим лицом, чьи денежные средства ООО "Сенатор Клуб" привлекает по собственной инициативе (пункт 2.2 контракта) и на основании отдельного договора, по которому Управление делами и ФГАУ "ОК "Десна" ответственности не несут (пункты 8.2, 11.3).

Кроме того, сторона ответчиков указывала, что условиями инвестиционного договора не предусмотрено распределение долей между третьими лицами (соинвесторами), с которыми у ООО "Сенатор Клуб" заключены отдельные договоры, до распределения долей между сторонами инвестиционного договора, что полностью коррелирует с понятием инвестиционной деятельности, установленными в Законе об инвестиционной деятельности.

Акт о результатах реализации в настоящее время не подписан, доли не распределены, спор находится на разрешении арбитражного суда (дело

N А40- 98711/2021).

Пунктом 3.2 инвестиционного договора установлено, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам определяется на основании протокола распределения площадей, подписываемого после утверждения проектно-сметной документации. Если в процессе реализации проекта Инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагалось договором, то дополнительная площадь распределяется в тех же пропорциональных соотношениях, что и основанная площадь (пункты 2.2, 3.1 договора), если иное не определено дополнительным соглашением.

Распределение результатов инвестиционной деятельности между сторонами с уточненными площадями оформляется Актом о результатах реализации инвестиционного договора.

Ни протокол распределения площадей, ни Акт о результатах реализации инвестиционного договора сторонами не подписывался.

Сторона ответчика также обращала внимание, что условиями инвестиционного договора не предусмотрена обязанность ФГАУ "ОК "Десна" по передаче объекта в пользование ООО "Сенатор Клуб" до ввода дома в эксплуатацию, следовательно, ООО "Сенатор Клуб" не обладало правомочиями о передаче объектов своим соинвесторам до распределения долей.

Следовательно, утверждение истца о проживании на строительной площадке в отсутствие разрешение ФГАУ "ОК "Десна" не дает ему правовых оснований претендовать на объект.

Более того, условиями инвестиционного договора не предусмотрена поэтапный ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию, который не вводится в эксплуатацию по вине инвестора, что подтверждается вступившим в силу постановлением арбитражного суда (дело N А40-23435/2020). Указанным судебным постановлением также дана правовая оценка акту от ДД.ММ.ГГГГ приемки объекта капитального строительства - установлено, что надлежащим образом он не принят. Объект не введен в эксплуатацию в связи с наличие недостатков.

Однако, данным доводам стороны ответчиков (объект в эксплуатацию не введен, распределение долей между сторонами Инвестиционного договора не состоялось, оснований для передачи конкретного объекта истцу не имеется), суд апелляционной инстанции оценки не дал, в том числе с точки зрения положений ст. 431 ГК РФ относительно условий Инвестиционного договора.

Кроме того, не соглашаясь с исковыми требованиями, ответчики указывали, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации и принадлежит ФГАУ "ОК "Десна" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Инвестиционный объект строился на землях санатория с разрешенным использованием под размещение санатория и дома отдыха. Разрешение на строительство выдано на расположение объектов на территории ФГАУ "ОК "Десна" - землях, с разрешенным использованием "под размещение санатория и дома отдыха" (свидетельство о государственной регистрации права), т.е. в силу статей 94, 98 Земельного кодекса Российской Федерации относится к землям особо охраняемых территорий (землям рекреационного значения).

Следовательно, на момент заключения договора соинвестирования в отношении спорной квартиры не предусматривалась возможность ее строительства на указанном земельном участке, предназначенном для размещения санатория.

Судебная коллегия считает, что данные доводы также заслуживают внимания.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории? и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской? Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяи?ственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космическои? деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территории? и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой? режим земель определяется исходя из их принадлежности к тои? или иной? категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории?, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей? территориальной? зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями частей? 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой? территориальной? зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой? вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требовании? технических регламентов.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный? регламент для каждой? территориальной? зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно - делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведении? об объекте недвижимости вносятся в государственный? кадастр недвижимости.

Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной? категории в другую.

Согласно Перечню видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, содержащемуся в Правилах землепользования и застройки "адрес", утвержденных постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ N-ПП, к виду разрешенного использования, обозначенному кодом (числовым значением) 2.3, указанному в ГПЗУ N RU N "блокированная жилая застройка" в качестве одного из основных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:21:13:0104:0251, относятся объекты жилого назначения, предполагающие размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей? не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти), и каждый из которых предназначен для проживания одной? семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей? и иных вспомогательных сооружении?; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха.

Вместе с тем, из пункта 3.5.1 Правил землепользования и застройки

"адрес", утвержденных постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ N-ПП, следует, что требования градостроительного регламента в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства действуют лишь в тои? степени, в которой? не противоречат ограничениям использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленным в границах территории достопримечательных мест, зонах с особыми условиями использования территории, границы которых и соответствующие ограничения для которых утверждены в соответствии с федеральным законодательством, законодательством "адрес".

По общедоступным сведениям публичной кадастровой карты "адрес" на официальном сайте Росреестра в сети "Интернет" земельный участок с кадастровым номером 50:21:13:0104:0251, площадью 1200000 кв.м, предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование ФГАУ "ОК "Десна", находится в собственности Российской Федерации, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - под размещение санатория и дома отдыха, то есть в силу статей 94, 98 ЗК РФ относится к землям особо охраняемых территорий (землям рекреационного значения).

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли рекреационного значения.

Согласно части 1 статьи 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (часть 2 статьи 98 ЗК РФ).

В силу части 5 статьи 98 ЗК РФ на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", который является одним из нормативных правовых актов, осуществляющих правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, также устанавливает ограничения изменения целевого назначения земель особо охраняемых территорий и объектов, предусматривая возможность перевода названной категории земель в другую категорию только в том случае, если их использование по целевому назначению невозможно ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды (часть 1 статьи 10).

В материалах дела отсутствуют сведения об исполнении ФГБУ "ОК "Десна" требований пункта ДД.ММ.ГГГГ Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ об обращении в уполномоченные органы власти с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:21:13:0104:0251 "под размещение санатория и дома отдыха" для использования этого участка или его части под строительство жилых помещений, в том числе "под блокированную жилую застройку".

В силу пункта 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ к базовым принципам земельного законодательства Российской Федерации относится принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Однако, в апелляционном определении не получили какой-либо оценки и толкования в порядке статьи 431 ГК РФ с учетом указанного принципа земельного законодательства Российской Федерации положения пункта 3.6 Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающие, что при переходе права собственности на объекты, построенные в рамках реализации Инвестиционного проекта, собственник приобретает право на использование части земельного участка в соответствии со статьей 35 ЗК РФ.

Принимая по делу новое решение о признании за ФИО9 права собственности на аппартамент, суд апелляционной инстанции не установилтакое юридически значимое обстоятельство как правовая природа объекта недвижимости, возведенного в соответствии с условиями Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ в качестве "малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов", в котором расположено это помещение, а также не разрешилвопрос о том, было ли соблюдено при таком строительстве целевое (рекреационное) назначение земельного участка, находящегося в федеральной собственности, не предполагающее размещение на нем каких-либо объектов жилой застройки, включающих жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Судьба земельного участка (его части), на которой расположен спорный объект недвижимости, право собственности на который признано за истцами, судом второй инстанции при разрешении настоящего спора также не разрешена.

Таким образом, определение суда апелляционной инстанции нельзя признать основанным на процессуальном законе.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), суд кассационной инстанции находит необходимым отменить обжалуемое определение Московского городского суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, которому при новом рассмотрении дела следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Принимая во внимание, что апелляционное определение отменено для нового рассмотрения по жалобе ответчика, то доводы кассационной жалобы истца будут являться предметом нового рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2021 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд

Председательствующий

Судьи