Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 05 июля 2022 г. по делу N 33-6274/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Калашниковой О.Н., судей Борисенко О.А., Долматовой Н.И.

при секретаре Гилёвой К.А, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Борисенко О.А.

гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Куйбышевский торг"

на решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 5 апреля 2022 г.

по иску Чернышовой Айгуль Зинуллаевны к ООО "Куйбышевский торг" об отказе от исполнения договора купли-продажи, УСТАНОВИЛА:

Чернышова А.З. обратилась в суд с иском к ООО "Куйбышевский торг" об отказе от исполнения договора купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что 01.04.2021 между ней, как покупателем, и продавцом ООО "Куйбышевский торг" заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ей в собственность были переданы объекты недвижимого имущества: нежилое здание площадью 247, 2 кв. метра с земельным участком площадью 1497 кв. метра по адресу: "адрес", нежилое здание площадью 84, 4 кв. метра с земельным участком площадью 620 кв. метра по адресу: "адрес".

После того, как она зарегистрировала право собственности на объекты недвижимого имущества и приступила к ремонту зданий, было выявлено, что здания находятся в аварийном состоянии, они потеряли свою несущую способность и имеют скрытые дефекты, влияющие на безопасность пребывания в них людей.

Ею заказана строительно-техническая экспертиза, согласно которой состояние зданий является аварийным, состояние фундамента, несущих стен и перекрытий не обеспечивает прочности и устойчивости зданий, необходимо срочное отключение от инженерных сетей и демонтаж несущих конструкций, то есть здания не могут эксплуатироваться по назначению.

Считает, что в соответствии со ст. 475 ГК РФ, она, как покупатель, вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

13.09.2021 ответчику была направлена претензия, однако до настоящего времени ответ на нее не получен, в связи с чем она обратилась в суд с данными требованиями в целях защиты нарушенного права.

Просила расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, взыскать денежные средства, оплаченные по договору, а также судебные расходы.

Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 05.04.2022 исковые требования удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2021, заключенный между Чернышовой А.З. и ООО "Куйбышевский торг"; с ООО "Куйбышевский торг" в пользу Чернышовой А.З. взыскано 125 000 рублей, уплаченных в счет оплаты по договору от 01.04.2021.

Дополнительным решением Куйбышевского районного суда г.Новокузнецка Кемеровской области от 26.04.2022 с ООО "Куйбышевский торг" в пользу Чернышовой А.З. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 38200 руб, расходы по проведению экспертизы и вызову эксперта в сумме 107954 руб, расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 руб, в остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Куйбышевский торг" Кретова О.В. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Указывает, что вывод суда о том, что истец не был поставлен в известность ответчиком о состоянии имущества, отчуждаемого по договору, не соответствует действительности. Истец эксплуатировал объект, расположенный по "адрес", в своей предпринимательской деятельности до его приобретения. В соответствии с п 3.2.5. договора аренды N от 01.12.2018, заключенного с ООО "КБЧ" арендатор обязан производить за свой счет капитальный и текущий ремонт помещений, в том числе ремонт фасада (наружной части стены здания в границах арендуемого объекта) электросетей, сантехоборудования, нагревательных приборов, запорной и регулировочной аппаратуры в соответствии с правилами и нормами эксплуатации. Таким образом, в рамках исполнения обязанностей по договору аренды истец не мог не быть осведомлен о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по "адрес". Более того, истец имеет долю в уставном капитале ООО "КБЧ", осуществляет в данной организации трудовую деятельность.

Также указывает, что в силу п. 3.1-3.3 договора купли-продажи истец, подписывая договор, фактически закрепил свое волеизъявление в отношении технического состояния объектов, а именно - отсутствие к нему (техническому состоянию объектов) претензий. Никто не препятствовал истцу в проведении каких-либо экспертиз и подготовки заключений перед заключением договора.

Таким образом, учитывая п. 3.1 - 3.3. договора, пояснения специалиста, а также видимые недостатки объекта по адресу: по "адрес", капитальный характер которых очевиден, напрашивается вывод о том, что истец при заключении договора не предпринял должных мер по проверке технического состояния объектов.

Помимо этого, отмечает, что истец и ответчик согласовали стоимость отчуждения объектов по договору, учитывая состояние объектов (все те видимые недостатки, которые отражены в экспертных заключениях), коммерческую привлекательность, а также тот факт, что вместе с объектами в собственность передаются земельные участки, расположенные под ними.

Кроме того, указывает, что на дату обращения в суд истец не произвел ни одного платежа по договору. Денежная сумма в размере 125 000 руб, на которую ссылается истец и просит взыскать с ответчика, состоит из платежей ПАО "Мобильные ТелеСистемы", оплачиваемых в адрес ответчика на основании п. 2.7 - 2.8. Договора, что подтверждается платежными поручениями (имеются в материалах дела - приложение к отзыву N от 28.10.2021).

Также обращает внимание, что истец до настоящего времени использует объект по "адрес" в своей предпринимательской деятельности несмотря на заявленные требования, что противоречит выводам суда о невозможности фактической эксплуатации имущества по прямому назначению.

Считает, что истец, зная о техническом состоянии объектов недвижимости, заключил договор, после чего, осознав невозможность его исполнения решилприбегнуть к отказу от исполнения договора по формальным обстоятельствам, продолжая пользоваться имуществом. Полагает, что указанное является злоупотреблением правом (п. 1 ст. 10 ГКРФ).

Также указывает, что суд применил нормы материального права, не подлежащие применению - п. 2 ст. 475 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ и не применил нормы материального права, подлежащие применению - п. 3 ст. 1 ГК РФ, п. 1 ст. 10 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ГК РФ.

На апелляционную жалобу Чернышевой А.З. поданы возражения, содержащие просьбу решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ООО "Куйбышевский торг" Полянцев В.А, действующий на основании доверенности от 09.03.2022, Кустов А.С, действующий на основании доверенности от 09.03.2022, Рогова О.А, действующая на основании доверенности от 30.06.2022, Захаров В.В, действующий на основании доверенности от 30.06.2022 доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить и отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Представитель истца Чернышовой А.З. и третьих лиц Калиевой Б.С. и Бондаревой М.М. - Бондарева Т.Ю, действующая на основании доверенностей от 13.10.2021, от 01.11.2021 соответственно, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы письменных возражений на апелляционную жалобу и просила оставить обжалуемое решение без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании извещены заблаговременно, надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктами 3, 4, ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ указано, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.04.2021 между продавцом ООО "Куйбышевский торг" в лице директора Т. и покупателем Чернышовой А.З. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передает в собственность, а покупатель приобретает и оплачивает объекты недвижимого имущества: отдельно стоящее нежилое здание, назначение нежилое, площадью 247, 2 кв.м с кадастровым N, по адресу: "адрес" (п. 1.1.1); земельный участок, расположенный под объектом недвижимого имущества, кадастровый N, общей площадью 1497 кв.м по адресу: "адрес" (п. 1.1.2); отдельно стоящее нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 84, 4кв. м инв. N, лит. Б, кадастровый N по адресу: "адрес" (п. 1.1.3); земельный участок, расположенный под объектом недвижимого имущества, кадастровый N, общей площадью 620 кв.м, по адресу: "адрес" (п. 1.1.4).

Согласно п. 2.1 общая цена имущества составляет 6 000 000 руб. из расчета: за объект 1.1.1 - 3 000 000 руб.; за объект 1.1.2 - 702 000 руб.; за объект 1.1.3 - 1 990 000 руб.; за объект 1.1.4 - 308 000 руб. Цена имущества оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца денежных средств равными платежами по 125 000 руб. в месяц.

В силу п. 3.1 договор является одновременно актом приема-передачи объектов.

В п.3.3 отражено, что покупатель до подписания договора осмотрел имущество, его внешний вид и техническое состояние, инженерные коммуникации и претензий к нему не имеет.

Исполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи обеспечено поручительством Бондаревой М.М. и Калиевой Б.С. (раздел 4 договора).

09.04.2021 право собственности Чернышевой А.З. на объекты недвижимости зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу.

Из технических паспортов на нежилые здания по "адрес" и "адрес" следует, что целевое назначение зданий - магазин, то есть для осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно экспертному заключению N от 27.07.2021, составленному ООО "Симплекс", итоговое значение физического износа здания магазина, расположенного по адресу: "адрес" составляет 70%. Учитывая ряд факторов, усугубляющих техническое состояние конструкций здания: не обеспечение требований СанПин, аварийное состояние фундаментов, несущих стен и перекрытий, не обеспечение прочности и устойчивости здания, относительно требований сейсмической безопасности и возросших техногенных сейсмических нагрузок, установлено, что техническое состояние здания магазина, расположенного по адресу: "адрес", согласно ГОСТ 31937-2011 следует оценивать как аварийное состояние. Здание в целом не соответствует современным требованиям сводов правил строительства и технической эксплуатации и требованиям СП 2.3.6.3668-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию", предъявляемым к объектам торговли пищевыми продуктами. Его восстановление экономически нецелесообразно. Здание имеет признаки опасности для пребывания людей. Поскольку здание находится в аварийном состоянии и не исключает опасность несанкционированного попадания в опасную зону посторонних лиц (в том числе детей), необходимо провести срочное его отключение от инженерных сетей, демонтаж всех несущих конструкций и вертикальная планировка прилегающей территории.

Согласно экспертному заключению N от 27.07.2021, составленному ООО "Симплекс", итоговое значение физического износа здания магазина, расположенного по адресу: "адрес", составляет 76%. Учитывая ряд факторов, усугубляющих техническое состояние конструкций здания: не обеспечение требований СанПин, аварийное состояние фундаментов и несущих стен, не обеспечение прочности и устойчивости здания, относительно требований сейсмической безопасности при возросших техногенных сейсмических нагрузках, установлено, что техническое состояние здания магазина, расположенного по адресу: "адрес", согласно ГОСТ 31937-2011 следует оценить как аварийное состояние. Здание имеет признаки опасности для пребывания людей. Необходимо проведение мероприятий по отключению от инженерных коммуникаций и демонтажу конструкций. Здание в целом не соответствует современным требованиям сводов правил строительства и технической эксплуатации и требованиям СП 2.3.6.3668-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию", предъявляемым к объектам торговли пищевыми продуктами. Его восстановление экономически нецелесообразно. Здание имеет признаки опасности для пребывания людей. Поскольку здание находится в аварийном состоянии и не исключает опасность несанкционированного попадания в опасную зону посторонних лиц (в том числе детей), необходимо провести срочное его отключение от инженерных сетей, демонтаж всех несущих конструкций и вертикальная планировка прилегающей территории.

10.09.2021 Чернышова А.З. в адрес ООО "Куйбышевский торг" направила претензию, в которой она просила расторгнуть договор купли-продажи, вернуть денежные средства 125000 руб, так как здания имеют большой физический износ, находятся в аварийном состоянии, их эксплуатация невозможна. Ответчику претензия вручена 18.09.2021.

В досудебном порядке вопрос сторонами не урегулирован.

Разрешая спор, руководствуясь ст. 469, 475-476, 557, 720 ГК РФ, положениями "ГОСТ 15467-79 (СТ СЭВ 3519-81). Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения", проанализировав экспертные заключения ООО "Симплекс", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Удовлетворяя иск, суд учел, в том числе, пояснения специалиста Щ, участвовавшего в составлении вышеуказанных заключений ООО "Симплекс" в отношении объектов недвижимого имущества, из которых следует, что восстановительный ремонт спорных строений является невозможным, строения подлежат сносу, недостатки фундамента и стен являются скрытыми и неустранимыми.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд обоснованно установил, что ответчиком истцу был передан товар, непригодный для целей, для которых он подлежал использованию, то есть под магазин, покупатель Чернышова А.З. не была поставлена в известность продавцом об имеющихся существенных недостатках продаваемого имущества, возникших до его передачи покупателю и являющихся неустранимыми, а также то, что данные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах, представленных суду доказательствах, которым в совокупности дана оценка в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и правильном применении норм материального права.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что в п. 3.3 договора купли-продажи указано, что покупатель до подписания договора ознакомился с техническим состоянием приобретаемого недвижимого имущества и претензий не имеет, не свидетельствует о неправомерности вывода суда, так как ряд обнаруженных в зданиях недостатков, как установлено экспертными заключениями, являются скрытыми, и не могли быть обнаружены истцом в результате визуального осмотра зданий при предпродажном осмотре и даже в период предшествующей аренды указанных помещений, на что указывает апеллянт.

Отклоняя доводы стороны ответчика о том, что до подписания договора истцу никто не препятствовал в проведении каких-либо экспертиз и подготовки заключений, суд обоснованно указал, что при заключении договора каждая сторона должна действовать добросовестно, в то время как представленная продавцом истцу техническая документация по зданиям не содержит достаточных сведений об их состоянии, а именно указаний на процент физического износа. Между тем, согласно экспертным заключениям процент физического износа здания по "адрес" составляет 70%, по "адрес" - 76%. При отсутствии полных сведений о техническом состоянии зданий у истца отсутствовали основания сомневаться в том, что имущество по техническим характеристикам не может ею эксплуатироваться по прямому назначению и подлежит сносу.

Доводы апелляционной жалобы о том, что с ответчика необоснованно взысканы денежные средства в размере 125 000 руб. судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку фактическое получение ответчиком этой суммы в соответствии с порядком расчетов, предусмотренным п. 2.7 - 2.8. договора купли-продажи недвижимого имущества в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" предусмотрено, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Таким образом, судебный акт о расторжении договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о переходе права собственности на спорные объекты недвижимости от покупателя к продавцу.

Имеющаяся в апелляционной жалобе ссылка на недобросовестное поведение истца и злоупотребление им правом при предъявлении настоящего иска неправомерна, поскольку оснований для вывода о том, что Чернышова А.З. допустила какое-либо злоупотребление своими правами как покупатель, в защите которых могло бы быть отказано в силу статьи 10 ГК РФ, не имеется.

Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит. Юридически значимые обстоятельства определены и установлены судом правильно; нормы материального права судом истолкованы и применены правильно, оценка доказательств судом дана верная, нарушений норм процессуального закона не допущено, в связи с чем оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 5 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Куйбышевский торг" - без удовлетворения.

Председательствующий О.Н. Калашникова

Судьи О.А. Борисенко

Н.И. Долматова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08.07.2022