Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20 июля 2022 г. по делу N 8Г-5776/2022[88-11799/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Какурина А.Н, судей Медведкиной В.А. и Петровой Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-150/2021 по иску Поплевко Владимира Евгеньевича к обществу с ограниченной ответственностью "Поморочка" о расторжении договора аренды нежилого здания, обязании освободить здание и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Поморочка" к Поплевко Владимиру Евгеньевичу об уменьшении размера арендной платы

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Поморочка" на решение Беломорского районного суда Республики Карелия от 12 июня 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 29 ноября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Какурина А.Н, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Поплевко В.Е. обратился в суд по тем основаниям, что 16.04.2019 между ним и ООО "Поморочка" заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес", на срок с 16.04.2019 по 15.04.2022. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РК 19.04.2019. В соответствии с условиями договора арендная плата составила 50000 руб. в месяц и подлежала внесению до 10 числа текущего месяца. С июня 2020 г. арендная плата вносилась ответчиком не в полном объеме и несвоевременно. Последним платежом от 10.11.2020 была погашена только задолженность за февраль 2020 г, по состоянию на 08.02.2021 арендная плата за октябрь - декабрь 2020 г. и январь 2021 г. не поступала. 13.01.2021 ответчику направлено требование о погашении задолженности, ответа на которое не последовало. Ответчик продолжает пользоваться зданием. Задолженность по арендной плате составляет 205950 руб. В связи с этим, истец просил расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 205950 руб, обязать ответчика освободить занимаемое здание в трехдневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи истцу, взыскать с ответчика судебные расходы по уплате госпошлины в размере 5300 руб.

ООО "Поморочка" обратилось со встречным исковым заявлением, в котором указывает, что согласно условиям договора аренды ей передано нежилое помещение, площадью 198, 9 кв.м, вместе с тем, в ходе использования здания выяснилось, что часть арендуемого помещения, площадью 12, 9 кв.м, закрыта арендодателем, доступ к ней они не имеют, таким образом, в полной мере использовать объект недвижимости не имеют возможности, в связи с этим арендная плата должна быть уменьшена из расчета неиспользуемой части здания. Кроме того, технический паспорт и иные относящиеся к зданию документы им переданы не были. Просило уменьшить размер арендной платы путем освобождения от внесения арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 16.04.2019 за период с 01.06.2021 по 15.04.2022 включительно в сумме внесенной арендной платы в размере 78606, 44 руб. путем зачета арендных платежей, начиная с 01.06.2021, засчитав 50000 руб. в счет оплаты за июнь 2021 г, 28606, 44 руб. - в счет оплаты за июль 2021 г.

Определением Беломорского районного суда Республики Карелия от 30.06.2021 принят отказ истца Поплевко В.Е. от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате, производство по делу в данной части прекращено.

Решением Беломорского районного суда Республики Карелия от 12 июня 2021 г. в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 29 ноября 2021 г. решение Беломорского районного суда Республики Карелия от 12 июля 2021 г. по настоящему делу отменено в части отказа в удовлетворении требований Поплевко В.Е. к ООО "Поморочка", в указанной части принято новое решение по делу, которым иск Поплевко Владимира Евгеньевича к обществу с ограниченной ответственностью "Поморочка" удовлетворён, расторгнут договор аренды от 16.04.2019 нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между Поплевко В.Е. и ООО "Поморочка", ООО "Поморочка" обязано освободить в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу нежилое здание, общей площадью 198, 99 кв.м, находящееся по адресу: "адрес", передав его по акту приема-передачи Поплевко В.Е, с ООО "Поморочка" в бюджет Беломорского муниципального района взыскана государственная пошлина в размере 6 009, 50 руб. Государственная пошлина в размере 6 009, 50 руб. подлежит возврату Поплевко Владимиру Евгеньевичу. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Поморочка" просило об отмене судебных постановлений как незаконных.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом путем направления почтового извещения, сведения о движении жалобы размещены на сайте суда в сети "Интернет", в связи с чем на основании пункта 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит её не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений права в пределах доводов кассационной жалобы не имеется.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что нежилое помещение по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, общей площадью 198, 9 кв.м, принадлежит на праве собственности Поплевко В.Е. (копия свидетельства о государственной регистрации права N N от 05.12.2011, выписка из ЕГРН от 16.03.2021, выписка из ЕГРИП от 08.02.2021). На период с 19.04.2019 по 15.04.2022 зарегистрировано право аренды данного объекта недвижимости в пользу ООО "Поморочка".

Из технического паспорта следует, что нежилое помещение по адресу: "адрес", с инв. N, принадлежащее Поплевко В.Е, имеет площадь 407, 8 кв.м.

16.04.2019 между Поплевко В.Е. (Арендодатель) и ООО "Поморочка" (Арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым Арендодатель передал в аренду для организации предприятия общественного питания Арендатору нежилое помещение по адресу: "адрес", общей площадью 198, 9 кв.м, инв. N, кадастровый N, а Арендатор обязался принять данное здание за плату во временное пользование и владение. Договор заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. В соответствии с п.п.3.1, 3.2 п.З Договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа на расчетный счет Арендодателя в размере 50000 руб. за текущий месяц. Стоимость потребляемых коммунальных услуг в данную сумму не включена. Арендная плата за апрель 2019 г. составила 4000 руб, за май 2019 г. - 8000 р. С июня 2019 г. арендная плата вносится в соответствии с п.п. 3.1 п. 3 Договора. Согласно п. 5 Договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора аренды стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ и настоящим Договором. Нежилое помещение передано по акту приема-передачи (приложение N к Договору).

Согласно расчету Поплевко В.Е. с июня 2020 г. ООО "Поморочка" арендную плату вносит несвоевременно и не в полном объеме.

13 января 2021 г. Поплевко В.Е. обратился к руководителю ООО "Поморочка" Демьянчук И.В. с требованием (претензией), предложил в срок до 25.01.2021 погасить задолженность по арендной плате в сумме 200000 руб, указывая, что платежи в счет арендной платы за период с октября 2020 г. по январь 2021 г. не внесены. В случае непогашения задолженности намерен обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды.

По делу установлено, что в одно из помещений арендуемого здания, обозначенное под N на поэтажном плане, площадью 12, 9 кв.м, ответчик не имел доступа.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался требованиями статей 309, 405, 406, 611, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в результате действий истца ответчик был лишен возможности в течение определенного срока использовать часть арендованного здания, просрочка платежей явилась следствием конфликтной ситуации между сторонами, была незначительной, в настоящее время задолженность отсутствует, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных сторонами требований.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции в части не согласился, указав, что обязанность по уплате платежей не была исполнена надлежащим образом ООО "Поморочка", которое допустило просрочку их уплаты более двух раз подряд (за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 г, январь 2021 г.).

13 января 2021 г. Поплевко В.Е. направил в адрес арендатора требование об уплате задолженности по договору аренды за период с октября 2020 г. по январь 2021 г. в срок до 25.01.2021. В требовании также содержалось указание на возможность обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае непогашения арендатором задолженности в установленный срок.

В указанный срок арендатор требования в полном объеме не исполнил.

На момент подачи искового заявления Поплевко В.Е. 09.02.2021, как установлено судом первой инстанции и следует из представленных платежных поручений, у ООО "Поморочка" имелась просрочка по арендным платежам. Задолженность была погашена арендатором уже после того, как арендодатель инициировал судебный спор.

При этом, как до подачи иска о взыскании арендной платы, так и в ходе рассмотрения судебного спора, арендатором ООО "Поморочка" просрочки уплаты допускались систематически - оплата вносилась следующим образом: за июнь 2020 г. - 10.06.2020 (15000 руб.), 02.07.2020 (15000 руб.) и 17.07.2020 (20000 руб.); за июль 2020 г. - 27.07.2020 (25000 руб.), 28.07.2020 (5000 руб.), 10.08.2020 (20000 руб.); за август 2020 г. - 21.08.2020 (21750 руб.), 24.08.2020 (25000 руб.), 28.08.2020 (3250 руб.); за сентябрь 2020 г. - 11.09.2020 (25000 руб.), 25.09.2020 (25000 руб.), за октябрь 2020 г. - 26.10.2020 (25000 руб.), 10.11.2020 (25000 руб.); за ноябрь 2020 г. - 08.02.2021 (50000 руб.), что составило около четырех месяцев; за декабрь 2020 г. - 10.03.2021 (по истечении трех месяцев с установленной договором даты платежа), за январь 2021 г. - 17.03.2021 (по истечении более двух месяцев с даты платежа по договору); за февраль 2021 г. - 24.03.2021, за март 2021 г. - 29.03.2021, за апрель и май 2021 г. - 17.05.2021, за июль 2021 г. - 12.07.2021.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент вынесения судом решения арендатор не менее двенадцати раз подряд в течение длительного периода времени (фактически на протяжении одного года при сроке аренды - три года) нарушал свои обязательства по договору аренды в части своевременного и полного внесения арендных платежей, материалы дела не содержат доказательств для вывода о том, что в результате действий арендодателя арендатор был лишен возможности в течение определенного срока использовать часть арендованного помещения, неиспользование арендатором незначительной части помещения, площадью 12, 9 кв.м, при сданной в аренду общей площади 198, 9 кв.м, не может свидетельствовать о невозможности использования остальной части арендованного имущества в соответствии с его назначением - для организации общественного питания, поскольку помещение было принято арендатором в таком виде по акту приема-передачи, используется им для размещения кафе, претензия арендодателю об уменьшении размера арендной платы по причине невозможности использования части помещения была направлена только после предъявления встречного иска, невнесение ООО "Поморочка" арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 г, январь 2021 г.), а также и после направления арендодателем требования об уплате задолженности, само по себе является существенным нарушением договора аренды, пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, в связи с чем решение суда в указанной части отменил.

Разрешая спор по встречному иску, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование ООО "Поморочка" о перерасчете арендной платы в связи с неиспользованием части арендованного помещения не может быть удовлетворено, поскольку заявлено в счет зачета будущих платежей. При этом, суд первой инстанции, сославшись на показания свидетелей, посчитал установленным то обстоятельство, что в одно из помещений арендуемого здания, обозначенное под N 11 на поэтажном плане и имеющее площадь 12, 9 кв.м, у арендатора не имелось доступа. С указанными выводами суд апелляционной инстанции согласился.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции в полной мере соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям, оснований не согласиться с ними не имеется.

В силу п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с и. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Согласно п. 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные п. 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (п. 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 Требований (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, достаточным основанием для того, чтобы отсрочить исполнение обязательств арендатора по заключенному между сторонами договору аренды, являлось осуществление ответчиком вида деятельности, отнесенного Правительством РФ к наиболее пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Доводы кассационной жалобы о нарушения порядка исследования и неправильной оценке судом доказательств выводов суда не опровергают и не являются основанием для отмены вынесенных судебных постановлений.

Доводы кассационной жалобы, направленные на иную правовую оценку условий договора и толкование норм права, подлежащих применению к правоотношениям сторон, являются субъективным мнением истца и основаниями к отмене судебных постановлений не являются.

Доводы кассационной жалобы о невозможности исполнения обязательства в связи с распространением новой коронавирусной инфекции были предметом проверки и оценки суда апелляционной инстанции и мотивированно отклонены с указанием на то, что арендная плата за период с апреля 2020 г. по сентябрь 2020 г. могла быть внесена в иные сроки, нежели предусмотрено договором аренды, однако ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению платежей в установленные договором сроки и объеме возникло до указанного периода (с января 2020 г. по март 2020 г.) и продолжилось после окончания отсрочки, в том числе, в обозначенные в иске периоды: октябрь, ноябрь, декабрь 2020 г, январь 2021 г.

Доводы заявителя по существу повторяют его позицию при разбирательстве дела в судах первой и апелляционной инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и объёма доказательств по спору. Вновь приведенные в кассационной жалобе, они не могут повлечь отмену судебных постановлений.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Принцип правовой определенности предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления.

Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления в кассационном порядке.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебного акта кассационным судом общей юрисдикции.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку нарушений судами норм материального или процессуального права по доводам кассационной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, определила:

решение Беломорского районного суда Республики Карелия от 12 июня 2021 г. в неотменённой части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 29 ноября 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поморочка" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи