Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2022 г. по делу N 8Г-12127/2022[88-12650/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Жуленко Н.Л, судей Благодатских Г.В, Попова А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по иску уполномоченного представителя собственников помещений многоквартирного дома N18/2 по улице Химиков в городе Омске Антоновой Елены Феликсовны к Цевану Виктору Вячеславовичу о расторжении договора аренды, освобождении общего имущества собственников и приведении его в первоначальное состояние

по кассационной жалобе Цевана В.В. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 7 декабря 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 2 марта 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Жуленко Н.Л, выслушав объяснения представителя Цевана В.В. - Дмитренко А.В, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Уполномоченный представитель собственников помещений многоквартирного "адрес" Антонова Е.Ф. обратилась в суд с иском к Цевану В.В. о расторжении договора аренды, освобождении общего имущества собственников и приведении его в первоначальное состояние.

В обоснование исковых требований указано, что в 2014 году собственниками помещений в многоквартирном доме "адрес" проведено общее собрание, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, по итогам которого собственниками вышеуказанного многоквартирного дома были приняты решения о предоставлении Цевану В.В. на возмездной основе в пользование части общего имущества в многоквартирном доме "адрес" - колясочной площадью 57, 5 кв.м, расположенной на первом этаже дома, наделении полномочиями на заключение договора аренды с Цеваном В.В. - управляющую организацию ООО "ЖКХ "Сервис", определении арендной платы.

На протяжении длительного времени, с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполняет. Указанное помещение, являющееся частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном "адрес", фактически ответчиком переустроено, перегорожено, изолировано. Согласно сведениям БУ ОО "Омский центр КО и ТД" данное помещение поставлено на технический учет как квартира под номером N. Между тем, указанные изменения проектом многоквартирного дома не предусмотрены, с собственниками дома в установленном порядке не согласованы, голосование по вопросу перевода нежилого помещения в жилое помещение собственниками помещений не проводилось. Документы, подтверждающие законность перепланировки указанного помещения, перевода его в жилое отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Цеван В.В. направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды в досудебном порядке, освобождении части общего имущества собственников помещений МКД, но ответа не последовало.

С учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения - помещения проходного подъезда площадью 57, 5 кв.м, расположенного на первом этаже многоквартирного "адрес", заключенного между Цеваном В.В. и управляющей организацией ООО "ЖКХ "Сервис" на основании протокола общего собрания собственников помещений вышеуказанного МКД от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика освободить занимаемое жилое помещение, демонтировать перегородки, стены, двери, запирающие устройства, отгораживающие помещение от общего коридора, установленные ответчиком в связи с использованием спорного помещения, привести нежилое помещение в первоначальный вид согласно техническому паспорту на многоквартирный "адрес".

Решением Первомайского районного суда г. Омска от 7 декабря 2021 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 2 марта 2022 г, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Цеваном В.В. ставится вопрос об отмене вышеуказанных судебных постановлений со ссылкой на нарушения норм материального и процессуального права.

Относительно доводов кассационной жалобы возражений не представлено.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений дома "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ ответчику Цевану В.В. предоставлена на возмездной основе возможность использования общего имущества указанного МКД - колясочной. Арендная плата определена собственниками помещений в размере 5 000 руб. в месяц.

Факт заключения договора аренды сторонами в процессе рассмотрения дела не оспаривался. Представленными в материалы дела счетами, актами выполненных работ, счетами-фактурами подтверждается внесение Цеваном В.В. за использование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома платежей в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчиком обязательства по внесению арендной платы не исполняются.

ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений дома "адрес" "адрес" проведено внеочередное общее собрание, на котором принято решение о расторжении договора аренды нежилого помещения с Цеваном В.В.; Антонова Е.Ф. уполномочена обратиться к Цевану В.В. с досудебной претензией (от имени собственников) о расторжении договора аренды, а также на подачу в Первомайский районный суд "адрес" и суды следующих инстанций искового заявления о расторжении договора аренды, освобождении помещения, являющегося частью общего имущества собственников многоквартирного дома "адрес", о демонтаже незаконно возведенных перегородок, конструкций в общем имуществе, освобождении незаконно занятой площади общего имущества собственников помещений дома "адрес" и приведении общего имущества в соответствие с техническим паспортом на 1995 год.

Антоновой Е.Ф. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Цевана В.В. направлена претензия о расторжении договора, предложено расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения - части общего коридора, площадью 57, 5 кв.м, выделенного из общего коридора, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, добровольно возвратить указанное общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, однако претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Также судами установлено, что на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ N "О приеме в муниципальную собственность жилых и нежилых помещений в доме "адрес" в муниципальную собственность на безвозмездной основе от ОАО "СИБНЕФТЬ-Омский НПЗ" передана доля собственности ОАО "СИБНЕФТЬ-Омский НПЗ" в размере 7/10 долей, состоящей из жилых помещений (квартир) N N N с местами общего пользования и нежилых помещений N N (84, 0 кв.м) на первом этаже в жилом доме "адрес".

Из представленного в материалы дела поэтажного плана первого этажа дома на ДД.ММ.ГГГГ следует, что между квартирами N N и N данного дома какое-либо помещение или перегородки отсутствуют, обозначенная спорная площадь представляет собою общий холл (коридор) МКД.

Из заявления Цевана В.В. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он обращался к главному архитектору Советского АО г. Омска с заявлением, в котором просил разрешить устройство жилой квартиры в пустующих проемах холла 1-го этажа дома "адрес". Данное заявление согласно имеющейся на нем резолюции согласовано филиалом N 4 МУП ЖХ САО г. Омска.

Согласно представленным копиям заявлений жильцов квартир N N и N в доме "адрес" Булатова Ю.М. и Гаврилова А.А, они не возражают против переустройства холла и коридора под жилую квартиру.

Согласно сведениям БУ ОО "Омский центр КО и ТД" нежилое помещение - колясочная, площадью 57, 5 кв.м, поставлено на учет как квартира под номером N. Право собственности на данный объект в ЕГРН не зарегистрировано.

Разрешая спор и принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 12, 289, 290, 304, 307, 309, 310, 450, 606-609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.ст. 36, 38, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, указав, что поскольку ответчиком обязательства по договору аренды исполнялись не надлежащим образом, собственниками МКД "адрес" принято решение о расторжении договора аренды, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ, которое в установленном законом порядке не отменено, недействительным не признавалось.

Разрешая требования о возложении на ответчика обязанности по освобождению имущества собственников, приведению его в первоначальное состояние и удовлетворяя их, суд указал, что в числе переданного имущества от ОАО "СИБНЕФТЬ-Омский НПЗ" в муниципальную собственность квартиры N, либо обособленного нежилого помещения, расположенного на первом этаже, не имелось. Согласно технической документации, на первом этаже отсутствует обособленное помещение в виде квартиры или иного помещения. Установив, что с января 2001 года доля МКД, состоящая из жилых и нежилых помещений передана в муниципальную собственность, следовательно, с указанного времени возможность распоряжения (в том числе, согласования переустройства или перепланировки) возникла у муниципалитета. Ответчиком не представлено решение компетентного органа, а в соответствии с действующим законодательством - решение Департамента недвижимости администрации города Омска, о предоставлении нежилого помещения в пользование ответчика для проведения реконструкции, перепланировки. В связи с указанным, доводы ответчика о законности использования нежилого помещения являются несостоятельными. Факт отсутствия законного предоставления нежилого помещения подтверждается также последовательными действиями ответчика в виде заключения договора на пользование спорным помещением с собственниками МКД в ДД.ММ.ГГГГ. Первый договор безвозмездной передачи жилого помещения в МКД заключен в ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, возникло право на общее имущество в МКД, в том числе на спорное помещение, в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Ответчиком в обоснование возражений не представлено доказательств, подтверждающих факт принятия решения собственниками помещений в МКД о согласовании предоставления и реконструкции (перепланировки) на момент проведения реконструкции общего коридора, а также что спорное помещение (часть коридора) не предназначено для использования собственниками МКД, его использование возможно в отдельных целях (без нарушения требований противопожарной безопасности, санитарных норм). Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.

Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке, суд второй инстанции согласился с его выводами, оставив решение суда первой инстанции без изменения, указав, что каких-либо изменений на период 2001 года в техническую документацию вышеуказанного МКД не вносилось, конструкция первого этажа дома не претерпевала технические изменения; сама по себе постановка спорного помещения на технический учет как жилого, при том, что законных оснований предоставления нежилого помещения ответчику не установлено, как и не установлено соблюдения требований закона о переводе нежилого помещения в жилое, не свидетельствует о возникновении у ответчика права законного владения спорным объектом недвижимости вне арендных отношений; совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается, что занимаемое ответчиком спорное помещение было переоборудовано им без законных оснований с использованием помещения холла первого этажа, то есть общего имущества собственников помещений МКД; учитывая неисполнение ответчиком договора аренды, отсутствие доказательств наличия разрешения уполномоченного органа на реконструкцию, отсутствие согласие собственников помещений МКД на реконструкцию, в результате которой произошло уменьшение размера общего имущества в МКД, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленный иск.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для признания выводов судов в обжалованной части незаконными.

Правовая позиция судов первой и апелляционной инстанций, изложенная в решении суда и апелляционном определении, является правильной, поскольку она основана на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, учитывает характер этих правоотношений, а также конкретные обстоятельства дела. Выводы судов первой и второй инстанций, вопреки мнению кассатора, основаны на всесторонней оценке представленных сторонами доказательств, с приведением мотивов, по которым суд отдает предпочтение одним доказательствам и отвергает другие, в соответствии с требованиями статьи 198 ГПК РФ, и не противоречат требованиям действующего законодательства.

Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, судебная коллегия полагает, что доводы кассационной жалобы Цевана В.В. основанием для отмены решения суда первой инстанции и апелляционного определения не являются, фактически повторяют доводы заявителя, изложенные ранее суду первой инстанции в ходе рассмотрения дела, а также поддержанные в апелляционной жалобе, как то, что спорное жилое помещение на момент его передачи от ОАО "Сибнефть-Омский НПЗ" в муниципальную собственность являлось отдельным нежилым помещением, к местам общего пользования не относилось, соответственно, собственники МКД "адрес" не были уполномочены на распоряжение указанным имуществом путем передачи его по договору аренды; жилое помещение - квартира N поставлено на кадастровый учет в ДД.ММ.ГГГГ как ранее учтенное недвижимое имущество, соответственно, на момент принятия собственниками помещений о предоставлении ему в аренду указанного помещения, а также заключения с управляющей компанией договора аренды такого общего имущества, как колясочная, не существовало, между тем, данные доводы получили оценку как суда первой инстанции, так и суда апелляционной инстанции, и не нашли своего подтверждения в рамках состязательного процесса. Как верно установлено судами нижестоящих инстанций, совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается, что занимаемое ответчиком спорное помещение было переоборудовано им без законных оснований с использованием помещения холла первого этажа, то есть общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Доводы кассатора направлены на переоценку установленных судебными инстанциями обстоятельств дела, в связи с чем они не могут быть приняты во внимание, так как такая оценка отнесена законом к компетенции судов первой и второй инстанций, тогда как суд кассационной инстанции в силу норм главы 41 ГПК РФ правом переоценки доказательств и установления иных фактических обстоятельств не наделен.

Таким образом, обжалуемые судебные постановления сомнений в их законности с учетом доводов кассационной жалобы не вызывают, а предусмотренные статьей 379.7 ГПК РФ основания для их отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 7 декабря 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 2 марта 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Цевана В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: