Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 июня 2022 г. по делу N 8Г-13817/2022[88-14366/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Анатийчук О.М, судей Васильевой Т.Г. и Патронова Р.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 июня 2022 г. по кассационной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на решение Осташковского межрайонного суда Тверской области от 23 сентября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 г.

с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Осташковского межрайонного суда Тверской области гражданское дело N 2-334/2021 по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к Пучкову Александру Алексеевичу, Веселковой Татьяне Михайловне о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Патронова Р.В, выслушав объяснения представителя истца Правительства Тверской области Суязовой А.В, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Пучкова А.В. - адвоката Прокофьевой А.Е, представителя Веселковой Т.М. - Кусакиной Т.А, возражавших против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обратилось в суд с иском к Пучкову А.А. с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, общей площадью 11 944 кв.м, местоположение: Тверская область, Осташковский район, Сорожское сельское поселение, "адрес", вид разрешённого использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

По данному иску Осташковским межрайонным судом Тверской области было возбуждено гражданское дало N 2-334/2021.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обратилось в суд с иском к Пучкову А.А, Веселковой Т.М. о признании договора дарения земельного участка с кадастровым номером N, заключенного между Пучковым А.А. и Веселковой Т.М. недействительным и применении последствий недействительности сделки.

По данному иску Осташковским межрайонным судом Тверской области было возбуждено гражданское дело N 2-345/2021.

Определением Осташковского межрайонного суда Тверской области от 24 июня 2021 г. указанные гражданские дела в порядке части 4 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объединены в одно производство.

Решением Осташковского межрайонного суда Тверской области от 23 сентября 2021 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 г, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной во Второй кассационный суд общей юрисдикции, истцом Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области в лице его представителя Бородулиной Е.А, наделённой надлежаще удостоверенными полномочиями, ставится вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных. В обоснование доводов жалобы указано на неправильное применения судами норм материального права и неверное установление обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Несогласна с выводами судов о том, что Министерством изменены существенные условия договора и о том, что акцепт содержит иные условия, чем оферта. Указывает, что основания для удовлетворения заявленного иска отсутствовали, поскольку порядок согласования местоположения границ земельного участка сельскохозяйственного назначения, установленный законом был соблюдён. Указывает, что в уведомлении Пучкова А.А. было предложено к приобретению два самостоятельных земельных участка, вследствие чего намерение Министерства приобрести один из предложенных участков не свидетельствует об изменении оферты. Кроме того, ссылаясь на положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что из уведомления Пучкова А.А. не следует о продаже поименованных земельных участков "единым лотом".

На рассмотрение дела в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, ответчики Пучков А.А, Веселкова Т.М, представители третьих лиц Управления Росреестра по Тверской области, ООО "Тверское кадастровое бюро" не явились. О времени и месте судебного заседания, назначенного на 21 июня 2022 г, извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 5 статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца Правительства Тверской области Суязовой А.В, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Пучкова А.В. - адвоката Прокофьевой А.Е, представителя Веселковой Т.М. - Кусакиной Т.А, возражавших против удовлетворения жалобы, изучив материалы гражданского дела, представленные суду возражения на жалобу, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд находит доводы жалобы заслуживающими внимания, а судебные акты подлежащими отмене в связи с допущенными судами нарушениями норм материального и процессуального права.

Судами при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что Пучков А.А. являлся собственником двух земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - с кадастровым номером N, общей площадью 11944 кв.м, и с кадастровым номером N, общей площадью 5776 кв.м, расположенных по адресу: Тверская область, Осташковский район, Сорожское сельское поселение, "адрес", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

12 марта 2021 г. Пучковым А.А. в адрес Правительства Тверской области и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области было направлено извещение о намерении продать принадлежащие ему земельные участки, содержащее указание на цену продажи и порядок оплаты, которое 12 марта 2021 г. было получено адресатами.

Решением Комиссии по рассмотрению вопросов о приобретении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области от 7 апреля 2021 г. N 8 признано целесообразным приобретение в государственную собственность Тверской области одного земельного участка, принадлежащего Пучкову А.А. - с кадастровым номером N.

7 апреля 2021 г. распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области N 227 на основании извещений продавцов земельных участков и протокола заседания Комиссии по рассмотрению вопросов о приобретении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области от 7 апреля 2021 г. N 8 принято решение о приобретении у Пучкова А.А. в государственную собственность Тверской области земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11944 кв.м, о чём Пучков А.А. был уведомлен в установленном законом порядке (т.1 л.д. 64).

16 апреля 2021 г. Пучков А.А. направил в Правительство Тверской области и Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области уведомление, в котором указал на невозможность заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, поскольку намерен продать одновременно оба земельных участка, указанные в извещении от 12 марта 2021 года N 18/9519.

7 мая 2021 г. Пучков А. А. заключил с Веселковой Т.М. договор дарения, в соответствии с которым подарил принадлежащие ему земельные участки с кадастровыми номерами N, расположенные по адресу: Тверская область, Осташковский район, Сорожское сельское поселение, "адрес".

Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствовались статьями 154, 421, 431, 432, 433, 435, 445, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), Законом Тверской области от 9 апреля 2008 г. N 49-ЗО "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области" (далее - Закон Тверской области N 49-ОЗ), и исходили из того, что оснований для удовлетворения заявленного Министерством иска не имеется.

При этом суды указали, что приняв решение о приобретении у Пучкова А.А. одного земельного участка с кадастровым номером N, Министерством фактически изменены условия оферты, что противоречило волеизъявлению оферента Пучкова А.А. о продаже двух земельных участков, и свидетельствует о том, что соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было.

Не усмотрев оснований для понуждении Пучкова А.А. к заключению договора купли-продажи земельного участка, суды постановили решение об отказе в иске Министерства к Пучкову А.А. и Веселковой Т.М. о признании договора дарения земельного участка от 7 мая 2021 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций не основанными на законе по следующим основаниям.В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, к существенным условиям договора закон относит не только условия о предмете договора и условия, которые в законе указаны как существенные (на которые истец согласился), но и все те условия, о которых по заявлению одной из сторон (в данном случае ответчика) должно быть достигнуто соглашение (на которые истец не согласился).

Как указано в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Офертой признаётся адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Акцептом признаётся ответ лица, которому адресована оферта, о её принятии (пункт 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения на территории Тверской области регулируется, как Федеральным законом N 101-ФЗ, так и Законом Тверской области N 49-ОЗ.

Согласно пунктам 1, 2, 3 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продаётся, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже является одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения (пункт 3 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 9 Закона Тверской области N 49-ОЗ извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения направляется продавцом в Правительство Тверской области. В извещении указываются цена, размер, местоположение земельного участка (с указанием кадастрового номера) и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Решение о целесообразности приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области принимается коллегиально на заседании Комиссии в течение десяти календарных дней со дня поступления материалов, указанных в части 7 настоящей статьи, и направляется в уполномоченный орган в течение трёх календарных дней со дня его принятия (часть 11 статьи 9 Закона Тверской области N 49-ОЗ).

На основании принятого решения уполномоченный орган в течение трёх календарных дней со дня принятия указанного решения уведомляет в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок либо об отказе от его приобретения (часть 14 статьи 9 Закона Тверской области N 49-30).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем данные положения закона судами не учтены. Суд, отказывая в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка ограничился лишь тем обстоятельством, что согласившись на приобретение в собственность лишь одного земельного участка с кадастровым номером N, принадлежащего ответчику Пучкову А.А, Министерство фактически изменило предложенную им оферту.

Вместе с тем, суды не учли, что исходя из приведённых положений норм материального права, регулирующих порядок продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, с целью реализации преимущественного права субъекта Российской Федерации на приобретение их собственность, ответчик в установленном законом порядке направил в адрес Министерства предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка (оферту), которое истцом была акцептировано.

По материалам дела установлено, что на основания протокола комиссии от 7 апреля 2021 г, а также распоряжения Министерства от того же числа, истцом в адрес ответчика Пучкова А.А. был направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 944 кв.м по цене указанной Пучковым А.А. в размере 1 600 000 руб.

Таким образом, проект договора, а также передаточный акт к нему содержат все существенные условия сделки, а именно: предмет договора, цену и срок оплаты. Акцептировав предложение Пучкова А.А. о приобретении земельного участка, условия, указанные Пучковым А.А. в уведомлении о продаже, Министерство не изменяло.

Полагая, что существенным для Пучкова А.А. являлось его намерение продать два земельных участка "одним лотом", суды оставили без внимание то обстоятельство, что каждый из предложенных Пучковым А.А. к покупке земельный участок является самостоятельным объектом гражданских прав, из направленного уведомления не следует намерение Пучкова А.А. продать два земельных участка "одним лотом". Суды не учли, что Министерство вправе приобрести только один земельный участок из предложенных Пучковым А.А, а приобретение земельных участков "одним лотом" налагает на покупателя неоправданные ограничения, поскольку решение о приобретении в государственную собственность субъекта Российской Федерации принимается в отношении каждого земельного участка самостоятельно.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда находит, что судами по настоящему делу допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

При новом рассмотрении судам следует учесть изложенное и разрешить его в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379?, 379?, 390, 390? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Осташковского межрайонного суда Тверской области от 23 сентября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Осташковский межрайонный суд Тверской области в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи