Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 июня 2022 г. по делу N 33-23007/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В., судей фио, фио, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Смирновой Н.С. по доверенности фио на решение Тимирязевского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Смирновой Нины Сергеевны к Департаменту городского имущества адрес о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Смирнова Н.С. обратилась в суд с иском к ДГИ адрес и просит суд признать отсутствующим зарегистрированное право собственности адрес на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, признать право собственности Смирновой Н.С. на указанное жилое помещение в силу приобретательной давности.

Требования мотивированы тем, что во владении истца находится недвижимое имущество, расположенное по адресу: адрес (комнаты 1-7, 76). Указанное имущество перешло во владение истца дата на основании договора купли-продажи части нежилого помещения, заключенного с АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино", удостоверенного того же числа нотариусом адрес фио, по условиям которого Смирнова Н.С. купила принадлежащую продавцу на праве собственности часть нежилого помещения площадью 62, 0 кв.м, находящегося по адресу: адрес (комнаты 1-7, 76), по согласованной цене в размере сумма Указанное имущество приобреталось истцом для дальнейшего изменения его назначения на жилое и использования квартиры исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно раздела 5 договора покупатель становится собственником части нежилого помещения после регистрации договора в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. дата имущество перешло во владение Смирновой Н.С. на основании соответствующего акта приема-передачи, то есть договор купли-продажи части нежилого помещения от дата фактически исполнен сторонами, Смирнова Н.С. выплатила продавцу указанную в договоре сумму, а продавец передал имущество.

дата между ГУП фио Дегунино и Смирновой Н.С. в отношении имущества заключено соглашение N 3/136 об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту, а в дата - договор управления многоквартирным домом. На протяжении более двадцати лет Смирнова Н.С. владеет данным недвижимым имуществом как своим собственным, никогда не скрывала факт нахождения имущества во владении и не препятствовала доступу к нему заинтересованных лиц, добросовестно несла бремя содержания имущества, осуществляя необходимые платежи на содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги, погасила задолженность по коммунальным платежам за фабрику-прачечную.

Решением Исполнительного комитета Тимирязевского районного Совета народных депутатов адрес N 54-37 от дата "О мерах по улучшению бытового обслуживания в микрорайонах Лианозово и Восточное Дегунино" выделено Управлению коммунального обслуживания Мосгорисполкома квартиры N 1, 2, 3, 4 в доме 69 по адрес для размещения в них пунктов белья и химчистки, указано заключить договоры на аренду указанных помещений и внести соответствующее изменение в техническую документацию домовладения. дата согласно справки о проверке бывшего жилого помещения было установлено удовлетворительное состояние кв. 1 и кв. 2 по адрес.

Письмо Исполнительного комитета Тимирязевского районного Совета народных депутатов от дата N 533 в адрес Исполкома Моссовета содержит визу заведующего отделом нежилых помещений фио от дата о возможности оформления ордера на помещения N 1 и N 2 по указанному адресу. дата Московским городским отделом нежилых помещений Мосгорисполкома арендатору - Фабрике-прачечной N 16 треста "Московские прачечные" выдан ордер N 043861 о предоставлении площади (127 кв.м) для размещения приемного пункта прачечной по адресу: адрес, 2. дата между Департаментом государственного и муниципального имущества адрес и АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино" заключен договор N 2-643/98 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности адрес. дата Департаментом государственного и муниципального имущества адрес издано Распоряжение N 343-р "О продаже в собственность АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино" нежилого помещения", согласно которому на основании протокола заседания комиссии по продаже объектов нежилого фонда адрес от дата N 32 решено продать в собственность АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино" арендуемое нежилое помещение по адресу: адрес, общей площадью 126, 6 кв.м (помещения 1, 2), установить стоимость продаваемого нежилого помещения как арендатору, имеющему право выкупа объекта в соответствии с планом приватизации в размере сумма, внести необходимые изменения в базу данных "Недвижимость". дата между Специализированным наименование организации заключен договор ВАМ П(МКИ) N 12779 купли-продажи имущества, зарегистрированный дата за N Р-7109, предметом которого явилась приватизация нежилого помещения общей площадью 126, 6 кв.м, расположенного по адресу: адрес; по данным БТИ: 1 этаж - пом. 1 (комн. 1-7, 7а), пом. 2 (комн. 1-7, 7а, 76), находящегося в собственности адрес и арендуемого покупателем на основании договора аренды нежилого фонда N 2-643/98 от дата.

Окончательная цена нежилого помещения установлена покупателю, как арендатору, имеющему право выкупа объекта в соответствии с планом приватизации, в размере сумма По условиям п. 6.1 указанного договора продавец (СГУП) продал помещение покупателю в собственность без каких-либо изъятий. Согласно раздела 5 указанного договора право собственности на помещение переходит к покупателю с момента государственной регистрации. Как следует из свидетельства Правительства Москвы от дата, АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино" является собственником помещения площадью 126, 6 кв.м, по адресу: адрес. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации прав, выданным Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата, АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино" является собственником части здания по указанному адресу площадью 126, 6 кв.м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации 77-01/00-01/1999-33333. Право собственности АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино" также засвидетельствовано в справке МГБТИ N дата от дата. В экспликации от дата ТБТИ 9-10 адрес указано об использовании жилого помещения - квартиры 1 по адрес не по назначению. Справка БТИ N 9-10 адрес от дата описывает состояние нежилого объекта по адресу: адрес. дата СГУП письмом N 99/03-913-2 в адрес АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино" отказалось от права преимущественного приобретения нежилого помещения площадью126, 6 кв.м.

Поскольку имущество не было похищено и не выбывало у прежнего собственника помимо его воли, истец, приобретший спорную квартиру по договору купли-продажи у третьего лица, является его добросовестным приобретателем, и оснований истребовать спорное недвижимое имущество, исходя из п. 1 ст. 302 ГК РФ, не имеется.

В целях дальнейшего изменения назначения имущества на жилое и использования квартиры для проживания одновременно с передачей имущества по акту передачи от дата третьим лицом истцу были переданы следующие документы: выписка из протокола общего собрания АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино"; временная инструкция по оформлению изменения функционального назначения помещений в адрес; список организаций, уполномоченных Правительством Москвы работать по переводу нежилых помещений в жилой фонд; письмо Управления государственной противопожарной службы о возможности перевода помещения в жилой фонд, согласование Дирекции единого заказчика Восточное Дегунино, согласование Санэпиднадзора CAO адрес, согласование СГУП по продаже государственного и муниципального имущества адрес, согласование Жилищной инспекции по CAO адрес.

Регистрация перехода к истцу права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: адрес, письмами Московского комитета по регистрации прав от дата N дата/77-5795-МКР и от дата N дата/77-15016-МКР была сначала приостановлена ввиду разночтения в части описания имущества в договоре купли-продажи от дата (нежилое помещение), представленных документах БТИ (жилое помещение) и представленных документах Фонда имущества адрес (нежилое помещение). После этого стороны договора в лице Смирновой Н.С. и АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино" вступили в переписку со СГУП по продаже государственного и муниципального имущества адрес и МосгорБТИ. В соответствии с письмом от дата N 00/04-1734-2 СГУП заявило, что не располагает сведениями об основаниях для изменения функционального назначения помещения площадью 126, 6 кв.м по адресу: адрес на нежилое. Согласно письма от дата N дата МосгорБТИ спорная квартира по указанному адресу учтена в жилом фонде, но используется в качестве приемного пункта фабрики-прачечной. Письмом Московского комитета по регистрации прав от дата в государственной регистрации перехода права собственности истцу отказано в связи с тем обстоятельством, что заявленное для регистрации нежилое помещение, по данным БТИ имеет функциональное значение жилого. дата истец и третье лицо повторно представили документы для государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного помещения. Письмом от дата N 77/009/205/2017-7 Управление Росреестра по адрес уведомило стороны о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении спорного помещения ввиду отсутствия технического плана БТИ. Уведомлением от дата N 77/009/205-2017-7 Управлением Росреестра по адрес в государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении спорного помещения отказано по той же причине.

Представители истца Смирновой Н.С. по доверенности фио и фио в заседание суда первой инстанции явились, исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио в заседание суда первой инстанции явилась, возражала против удовлетворения исковых требований Смирновой Н.С, ссылалась на то, что спорное жилое помещение принадлежит на праве собственности адрес, право собственности на которое было зарегистрировано в дата. Договор между истцом и юридическим лицом, является незаключенным, поскольку подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован в установленном порядке не был. При этом Смирнова Н.С. знала, что ее право собственности не зарегистрировано, а потому, говорить о том, что данным жилым помещением истец владела добросовестно, не представляется возможным.

Представители третьих лиц наименование организации, Управления Росреестра по адрес, Правительства адрес в заседание суда первой инстанции не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца Смирновой Н.С. по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца Смирновой Н.С, представителя ответчика ДГИ адрес, представителей третьих лиц наименование организации, Управления Росреестра по адрес, Правительства адрес, извещенных о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом, выслушав представителя истца Смирновой Н.С. по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества адрес от дата N 343-р нежилое помещение по адресу: адрес, общей площадью 126, 6 кв.м (этаж 1, помещение 1, комнаты 1-7, 7а; помещение 2, комнаты 1-7, 7а, 7б) передано в собственность АОЗТ Фабрике-прачечной "Владыкино".

Во исполнение указанного распоряжения, дата между СГУП по продаже государственного и муниципального имущества адрес (продавец) и АОЗТ Фабрика-прачечная "Владыкино" (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

дата между АОЗТ "Фабрика-прачечная "Владыкино" (продавец) и Смирновой Н.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилого помещения, общей площадью 126, 6 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

По условиям договора продавец продал, а покупатель купил принадлежащую по праву собственности продавцу часть нежилого помещения общей площадью 62, 0 кв.м по адресу: адрес. Указанная часть нежилого помещения представляет собой: этаж 1, помещение 1 (комната 1-7, 7б).

Пунктом 1.2 договора установлено, что указанное нежилое помещение принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи имущества ВАМ П (МКИ) N 12779 от дата, зарегистрированного Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества адрес дата за N Р-7109.

дата между участниками общей собственности строения ГУП фио Дегунино и Смирновой Н.С. заключено соглашение N 3/136 об общем владении строением и долевом участии в расходах по содержанию и ремонту.

Из ответа Москомрегистрации от дата на обращение Смирновой Н.С. следует, что регистрация права собственности на недвижимое имущество по адресу: адрес, приостановлена на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по причине разночтения в части описания недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от дата, так как предметом договора является нежилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, а предоставленные для государственной регистрации соответствующие документы БТИ свидетельствуют о том, что данное помещение по своему функциональному назначению является жилым. Кроме того, имеющиеся в деле правоустанавливающие документы, выданные Фондом имущества адрес в процессе приватизации продавцом данного имущества, также указывают на нежилое функциональное назначение помещения.

По данным Савеловского ТБТИ от дата квартира переоборудована без разрешения (комнаты 1-3).

Как усматривается из ответа Управления Росреестра по адрес от дата на обращения Смирновой Н.С. и АОЗТ "Фабрика-прачечная "Владыкино" государственная регистрация права собственности спорного помещения была приостановлена до дата, поскольку в ходе правовой экспертизы установлено, что государственный кадастровый учет части нежилого помещения заявленного к регистрации объекта - площадью 62, 0 кв.м по адресу: адрес не осуществлялся. Отсутствие в регистрирующем органе технического плана, соответствующего требованиям ч. 12 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости и заявления о постановке на государственный кадастровый учет вышеуказанного объекта недвижимости, препятствует государственной регистрации права. Для проведения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по вышеуказанному адресу представителю правообладателя (наименование организации), при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, необходимо обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

Уведомлением Управления Росреестра по адрес от дата Смирновой Н.С, наименование организации отказано в регистрации права собственности на спорное помещение, в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации.

Ордер на жилое помещение, договоры аренды нежилых помещений по адресу: адрес в наименование организации на хранение не поступали.

Также из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: адрес принадлежит на праве собственности адрес на основании свидетельства N 77-77-06/073/2009-861 от дата.

При этом основанием для регистрации права собственности адрес на данные помещения послужило Постановление Верховного Суда РФ от дата N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, адрес и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 234 Гражданского кодекса РФ, и принимая во внимание, что Смирнова Н.С. представила суду договор купли-продажи спорного помещения, заверенный нотариально, но не зарегистрированный в Управлении Росреестра по адрес, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ в данном случае не имеется.

Судебная коллегия полагает выводы суда ошибочными, поскольку при рассмотрении спора суд не связан правильностью правового обоснования требования истцом и должен применить нормы материального права, подлежащие применению исходя из предмета требования и фактических обстоятельств, положенных в основание иска.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

В то же время, признание права является одним из способов защиты права.

Лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на это имущество, при этом отсутствие регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что дата между АОЗТ "Фабрика-прачечная "Владыкино" (продавец) и Смирновой Н.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

По условиям договора продавец продал, а покупатель купил принадлежащую по праву собственности продавцу часть нежилого помещения общей площадью 62 кв.м по адресу: адрес. Указанная часть нежилого помещения представляет собой: этаж 1, помещение 1 (комната 1-7, 7б).

Таким образом, предметом договора являлась продажа части нежилого помещения по адресу: адрес, приобретенного АОЗТ "Фабрика-прачечная "Владыкино" в порядке приватизации, а именно помещения (квартиры) N 1 площадью 62 кв.м, отраженной в том числе в экспликации от дата.

Указанный договор купли-продажи от дата составлен в надлежащей письменной форме и нотариально удостоверен.

Кроме того, договор исполнен обеими сторонами, спорное жилое помещение было передано Смирновой Н.С, что также подтверждается актом приема-передачи помещения. Смирнова Н.С. на протяжении двадцати лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется спорным помещением, осуществляет необходимые платежи на содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги, что подтверждается письменными материалами дела, и не отрицалось в суде первой инстанции представителем Департамента.

Названный выше договор купли-продажи никем не оспорен, равно как и не установлено правопритязаний каких-либо третьих лиц, в том числе и адрес на спорный объект недвижимости, с даты заключения договора купли-продажи между АОЗТ "Фабрика-прачечная "Владыкино" и Смирновой Н.С. (дата) и даты регистрации права собственности адрес на спорный объект недвижимости (дата), учитывая то обстоятельство, что основанием для регистрации права собственности адрес на спорное помещение послужило Постановление Верховного Суда РФ от дата N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, адрес и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Учитывая то обстоятельство, что собственником спорного помещения являлось АОЗТ "Фабрика-прачечная "Владыкино", что подтверждается свидетельством от дата к договору купли-продажи N ВАМ П(МКИ)127 от дата, свидетельством о государственной регистрации прав от дата, судебная коллегия, исходя из положений ст. 168 ГК РФ, приходит к выводу, что право собственности на спорное помещение не могло быть зарегистрировано за адрес дата, даже при наличии разночтения в назначении спорного помещения (жилое/нежилое), что было установлено в суде апелляционной инстанции, а потому подлежит признанию недействительным зарегистрованное право собственности адрес на указанное помещение.

Также судебная коллегия отмечает, что Смирнова Н.С. и АОЗТ "Фабрика-прачечная "Владыкино" обращались в Управление Росреестра по адрес с целью регистрации договора купли-продажи, который не был зарегистрирован по причине отсутствия в регистрирующем органе технического плана, соответствующего требованиям ч. 12 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости и заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, при этом иные основания для отказа в государственной регистрации Управлением Росреестра по адрес не выявлены, и как указано выше, основанием для отказа в регистрации права собственности Смирновой Н.С. на спорное помещение явилось только разночтение в назначении спорного помещения.

При указанных обстоятельствах, в силу пп. 1 и 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Смирновой Н.С.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

решение Тимирязевского районного суда адрес от дата отменить.

Постановить по делу новое решением.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности адрес на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:000207:1975.

Признать право собственности Смирновой Нины Сергеевны на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:000207:1975.

Председательствующий:

Судьи: